1. Các dự thảo luật liên quan tới nhà chung cư bổ sung nhiều quy định mới
Trong tờ trình về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, nhiều năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Luật Nhà ở năm 2014 và các Nghị định hướng dẫn được ban hành đã tạo hành lang pháp lý tương đối trọn vẹn, đảm bảo hỗ trợ và khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở.
Tuy nhiên, quá trình thực thi quy định của Luật Nhà ở 2014 còn một số tồn tại, hạn chế khi mà những pháp luật liên quan khác: Đất đai, đầu tư, đấu thầu, quy hoạch đô thị… đã được sửa đổi, bổ sung, nhưng pháp luật về nhà ở vẫn còn chưa đồng bộ. Từ thực tiễn này, Bộ Xây dựng với chức năng là đơn vị quản lý Nhà nước đã xây dựng và đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phù hợp với thực tiễn và tháo gỡ khó khăn cho người, doanh nghiệp trong công tác phát triển nhà ở.
Theo đó Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 Chương với 234 Điều, trong đó, một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới liên quan đến các nội dung như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư; xử lý nhà chung cư khi còn thời hạn và khi hết thời hạn.
Căn cứ, liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư, dự thảo đưa ra hai phương án. Trong đó, phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng. Ở phương án 2, dự thảo đưa ra về thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo hướng dẫn của pháp luật đất đai.
Với phương án này thì dự thảo giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Đồng thời, thời hạn sở hữu nhà của người dân sẽ không áp dụng hồi tố. Tức là, nếu người dân mua chung cư trước ngày Luật có hiệu lực được áp dụng quy định tại thời gian mua đó; người mua nhà thuộc các công trình có giấy phép xây dựng cấp trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được áp dụng quy định cũ về sở hữu không thời hạn. Vì vậy, nhà chung cư hiện đã mua bán áp dụng theo hiện hành, không áp dụng thời hạn.
Mặt khác, tại Chương 7 về tài chính cho phát triển nhà ở, dự thảo Luật bổ sung mới một số quy định như nguồn vốn của Nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; cách thức huy động vốn để phát triển nhà ở…
Chương 9 quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, có kế thừa, sắp xếp, bổ sung làm rõ thêm theo hướng luật hoá, đưa một số quy định từ các nghị định, thông tư còn phù hợp với tình hình lên nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trong đó có nội dung về quyền của Ban quản trị nhà chung cư; trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; quản lý vận hành chỗ để xe nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành…
2. Dự thảo về vấn đề Bảo lưu quan điểm “thời hạn chung cư”
Đặc biệt, theo Bộ Xây dựng, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư.
Do đó, tại dự thảo, Bộ Xây dựng cũng bảo lưu quan điểm về “thời hạn chung cư” và nêu rõ việc xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu. Căn cứ, đối trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của đơn vị, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị đơn vị cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.
Trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của đơn vị có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư và thực hiện xử lý theo hướng dẫn. Trong đó, nếu quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện theo hướng dẫn của Luật Nhà ở sửa đổi. Trường hợp không tiếp tục xây dựng thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.
Trước đó, sau nhiều ý kiến trái chiều, phía Bộ Xây dựng lên tiếng giải thích đề xuất mới về thời hạn nhà chung cư là cần thiết để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời cũng nhằm tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị.
Với việc bổ sung phương án nêu trên, tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có thêm mục mới “Thời hạn sở hữu nhà chung cư”. Tại mục này, đơn vị soạn thảo nêu rõ, thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ được áp dụng đối với đối với chung cư thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư, chung cư công vụ.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Bộ Xây dựng cho biết, khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, đơn vị có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.
3. Thời gian dự kiến dự thảo Các dự thảo luật liên quan tới nhà chung cư
Dự kiến, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 4 (tháng 10) của Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023). Dự án Luật Nhà ở sửa đổi nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2024./.