Quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản nhất, cần thiết nhất của mỗi công dân. Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Nhà ở là tài sản, nên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam phải được xây dựng trên nền tảng của chế định sở hữu tài sản nói chung. Sau đây là Chế định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
1. Cơ sở pháp lý
– Luật đất đai năm 2013
– Luật nhà ở năm 2014
– Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
– Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
2. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
Quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản nhất, cần thiết nhất của mỗi công dân. Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Nhà ở là tài sản, nên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam phải được xây dựng trên nền tảng của chế định sở hữu tài sản nói chung.
Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 đã định nghĩa về quyền sở hữu bằng cách liệt kê những nội dung của quyền sở hữu và chủ thể các quyền này. Theo đó, “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo hướng dẫn của luật”. Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định các cách thức tạo lập nhà ở hợp pháp ở Việt Nam như đầu tư xây dựng nhà, nhận quyền sở hữu nhà thông qua các giao dịch về nhà ở; tuy nhiên có sự phân hóa rất rõ về cách thức tạo lập và xác lập quyền sở hữu nhà ở của cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài. Cá nhân nước ngoài chỉ có quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Chủ thể này chỉ có thể nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người khác đối với nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở. Về giao dịch cũng chỉ giới hạn trong bốn loại giao dịch mua, thuê mua và thừa kế, tặng cho nhà. Cá nhân nước ngoài hoàn toàn không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cũng không được nhận nhà thông qua tất cả các giao dịch dân sự về nhà ở như cá nhân trong nước, đơn cử như không được nhận góp vốn, nhận đổi nhà.
Mặc dù khác nhau về căn cứ xác lập quyền sở hữu, khác về cách thức tạo lập nhà ở, nhưng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng được pháp luật bảo hộ như công dân Việt Nam. Theo đó nhà ở hợp pháp của cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật.
Vì vậy, quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài được nhà nước bảo hộ một cách toàn vẹn, không chủ thể nào có quyền xâm phạm đến. Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng một tài sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản.
Về bản chất, nội dung quyền sở hữu nhà ở hình thành trên nền của quyền sở hữu tài sản, khác chăng là đối tượng của quyền sở hữu ở đây là bất động sản và là nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo hướng dẫn của pháp luật. Vì vậy, cũng giống như chủ sở hữu các tài sản khác, chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có trọn vẹn ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tuy nhiên, trong trường hợp của người nước ngoài thì quyền đối với nhà ở của họ bị giới hạn hơn so với công dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Căn cứ quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài bị hạn chế về thời hạn là 50 năm và bị khống chế số lượng bằng tỷ lệ căn hộ sở hữu trong một tòa nhà chung cư.
3. Điều kiện được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài
Trước khi có Luật Nhà ở năm 2014, Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội đã thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là văn bản đầu tiên điều chỉnh chi tiết vấn đề người nước ngoài được sở hữu nhà ở nhưng chỉ với loại nhà là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Nghị quyết cũng chỉ giới hạn đối tượng được thí điểm mua nhà ở gồm 5 nhóm: có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp; có công đóng góp cho Việt Nam (được Chủ tịch nước tặng huân, huy chương, có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam); đang công tác trong lĩnh vực kinh tế – xã hội, có trình độ đại học trở lên; người có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; kết hôn với công dân Việt Nam. Điều kiện để được mua và sở hữu nhà là phải có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam ít nhất 12 tháng. Có thể thấy, pháp luật về nhà ở giai đoạn này đã mở ra cho người nước ngoài cơ hội sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng vẫn rất khắt khe về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà.
Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài gồm: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện chủ thể thực hiện dự án nhà ở là phải thành lập doanh nghiệp. Khi đó có sự chuyển hóa chủ thể từ cá nhân sang tổ chức. Trong phạm vi nội dung trình bày, chúng tôi chỉ phân tích vấn đề sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài không đầu tư, thực hiện dự án nhà ở.
Vì vậy, đối với cá nhân nước ngoài, pháp luật hiện hành chỉ cần một điều kiện duy nhất là được phép nhập cảnh vào Việt Nam, bỏ điều kiện về thời hạn cư trú từ 01 năm trở lên. Bên cạnh đó, xét về đối tượng của quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài hiện nay cũng được mở rộng hơn so với quy định tại Nghị quyết số 19/2008/NQ- QH12. Người nước ngoài vẫn chỉ được mua nhà ở thương mại trong dự án nhưng được mở rộng thêm cả nhà ở riêng lẻ.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các cách thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo hướng dẫn của Chính phủ Việt Nam.
4. Số lượng nhà ở cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam
Luật Nhà ở năm 2014 ra đời đã có những quy định cụ thể về số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam.
Cá nhân và tổ chức nước ngoài chỉ được phép sở hữu một số lượng nhà ở nhất định. Số lượng và cách thức xác định số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được quy định chi tiết tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/ NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở.
Cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà.