Hiện nay, nhiều hộ gia đình sẽ có phần đất thuộc vào quy hoạch của nhà nước. Vậy khi đất quy hoạch có sang tên được không là vấn đề mà người dân đặc biệt quan tâm. Khi thực hiện sang tên đất thuộc quy hoạch sẽ khó khăn hơn bởi các đơn vị có thẩm quyền sẽ từ chối thực hiện khi có quyết định thu hồi hoặc người mua không biết khi mua đất nằm trong quy hoạch. Vậy quy định pháp luật về vấn đề này thế nào?
Đất nằm trong quy hoạch có được sang tên không?
1. Quy hoạch sử dụng đất là gì?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành, quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất được hiểu là:
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Việc quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa cần thiết với từng địa phương cũng như cho Nhà nước:
– Hoạch định chính sách, phát triển kinh tế của địa phương;
– Là cơ sở để Nhà nước giao đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách tiết kiệm, có hiệu quả;
Phân khu chức năng giải quyết các vấn đề giao thông và thực hiện các chính sách đầu tư, xây dựng mục đích của Nhà nước;
– Khi có quy hoạch cần thu hồi đất, dễ dàng thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất.
2. Pháp luật quy định về đất quy hoạch thế nào?
Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.
Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tiễn ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
3. Đất quy hoạch có sang tên được không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 (được sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cho phép theo hướng dẫn của pháp luật.
Vì vậy, theo hướng dẫn nêu trên đất thuộc quy hoạch xảy ra 02 trường hợp
Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện:
Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…
Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện:
Người sử dụng đất trong khu vực vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền của họ sẽ bị hạn chế nhất định như:
Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm trên đất đó. Đồng thời, khi có quyết định thu hồi đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất bắt buộc phải trả đất và không được phép sang tên.
+ Điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích với phần diện tích đất trong kế hoạch đã công bố;
+ Sau khi điều chỉnh, hủy bỏ thì phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.
Sau 03 năm, người sử dụng sẽ không bị hạn chế các quyền như: Xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…trong một số trường hợp sau:
+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ,
+ Có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ.
Theo đó, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép mua bán, chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ trừ trường hợp có quyết định thu hồi đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
4. 4 trường hợp không được sang tên sổ đỏ
Để sang tên Sổ đỏ thì người sang tên phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Luật Đất đai 2013 và người nhận không thuộc các trường hợp không được nhận. Căn cứ như sau:
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để được sang tên bao gồm:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện trên, thì người được sang tên không thuộc những trường hợp không được sang tên được quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đa 2013 gồm:
Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Vì vậy, cả người chuyển nhuyện và người nhận chuyển nhượng phải đồng thời đáp ứng điều kiện là:
– Người sang tên phải đáp ứng được những điều kiện nêu trên.
– Người được sang tên không thuộc những trường hợp không được sang tên.
Chỉ cần một trong 2 không thỏa mãn thì không thể thực hiện sang tên.