Ngày nay, rủi ro khi mua nhà đất là không biết ngôi nhà hay miếng đất đó có đang bị thế chấp ngây hàng được không. Bởi lúc này việc mua nhà đất đang thế chấp sẽ gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến hiệu lực của hợp đồng mua nhà đất. Do đó để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, mời các bạn hãy tham khảo bài viết dưới đây Công ty Luật LVN Group về Hướng dẫn kiểm tra nhà đất có thế chấp ngân hàng không?
1. Thế chấp tài sản là gì?
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
2. Có được phép mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng không?
Đối với tài sản đang thế chấp, Bộ luật Dân sự có quy định:
“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường tổn hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 321. Quyền của bên thế chấp
…
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo hướng dẫn của luật.”
Có thể thấy, khi thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn hoàn toàn là chủ sở hữu đối với tài sản, tuy nhiên sẽ bị giới hạn đối với quyền định đoạt. Vì vậy, theo hướng dẫn trên, pháp luật cho phép bán tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng, tuy nhiên giao dịch này phải được ngân hàng đồng ý. Do đó, khi muốn mua một mảnh đất hoặc nhà đang bị thế chấp, người mua phải trao đổi với người bán và phải xác nhận có được sự đông ý của ngân hàng hay chưa thì giao dịch mua bán đó mới có hiệu lực pháp luật.
3. Hướng dẫn kiểm tra nhà đất có thế chấp ngân hàng không
Do liên quan đến vấn đề hiệu lực và để tránh những rủi ro nguy hiểm, bên mua nhà đất trước khi mua phải kiểm tra xem nhà đất đó có đang thế chấp ngân hàng được không. Dưới đây là 4 cách kiểm tra nhà đất có đang bị thế chấp ngân hàng không.
3.1. Kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định, khi nhà đất được thế chấp tại ngân hàng, ngân hàng sẽ ghi rõ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đính kèm một tờ giấy riêng (đóng dấu giáp lai của đơn vị đăng ký đất đai). Các thông tin này được thể hiện ở mặt số 3 hoặc số 4 của Giấy chứng nhận.
Theo đó, bên nhận thế chấp sẽ giữ bản chính và được đơn vị có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ: “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số…”.
Trường hợp người bán cố tình giấu thông tin về việc bất động sản đang bị thế chấp, có thể họ sẽ chỉ cho người mua xem bản photo hoặc sẽ gỡ tờ giấy chứng nhận thế chấp ra. Khi đó, ở 1 góc của Giấy chứng nhận, bạn sẽ chỉ thấy một nửa dấu giáp lai hoặc dấu của ghim bấm. Bạn cần đặc biệt lưu ý và không nên bỏ qua các điểm này.
3.2. Tra cứu thông tin tại phòng công chứng
Với cách làm này, người mua trước hết phải yêu cầu người bán gửi tới bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (sổ đỏ/ sổ hồng). Sau đó, người mua đem bản photo này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng được không. Lưu ý, tùy vào quy định của mỗi văn phòng công chứng mà việc tra cứu này có thể được miễn phí hoặc mất phí.
Kể cả khi đã xác minh được nhà đang thế chấp và ngân hàng cũng cho phép mua bán, người mua vẫn cần tới sự hỗ trợ của văn phòng công chứng để tránh sơ hở trong giao dịch. Căn cứ, người mua nên mang tất cả những giấy tờ liên quan đến việc mua bán nhà đất ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn.
3.3. Kiểm tra thông tin tại đơn vị có thẩm quyền
Người mua có thể kiểm tra thông tin nhà đất thông qua Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất.
Tuy nhiên, cách làm này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp nhà đất cho ngân hàng. Còn nếu thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức cho vay nóng, lãi cao thì bạn sẽ khó có thể kiểm tra được.
3.4. Tìm hiểu thông tin qua những người xung quanh trong khu vực mua nhà đất
Để chắc chắn và an toàn thì trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra kỹ các thông tin về bên bán. Khi bên bán thế chấp nhà đất cho các tổ chức vay nóng, bạn hoàn toàn sẽ không thể kiểm tra thông tin tại đơn vị chức năng. Việc dò hỏi người dân trong khu vực lân cận được cho là một cách làm hiệu quả nhất.
Bạn có thể hỏi họ về thông tin người bán cũng như bất động sản định mua. Như người bán là người thế nào? Nhà đất đó có đúng là thuộc quyền sở hữu của họ được không và vấn đề an ninh ở địa chỉ đó thế nào? Có thấy ai đến đòi tiền hay siết nợ không?…
Trên đây là tất cả thông tin về Hướng dẫn kiểm tra nhà đất có thế chấp ngân hàng không? mà Công ty Luật LVN Group cung cấp tới các bạn đọc giả. Nếu các bạn đọc giả còn có bất kỳ thắc mắc hay góp ý nào liên quan đến bài viết hoặc những vấn đề pháp lý khác hãy liên hệ với Công ty Luật LVN Group để nhận được sự hỗ trợ từ đội ngũ luật sư và các tác giả. Chúng tôi luôn sẵn lòng giải đáp thắc mắc của các bạn đọc. Trân trọng!