Sang tên Sổ đỏ là thủ tục nhằm hoàn tất việc chuyển tên từ người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất này sang tên người khác.Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền trên đất diễn ra sôi động tại các thành phố lớn trên cả nước, hoạt động chuyển nhượng đó là một dạng mua bán đặc biệt phải tuân thủ đúng trình tự thủ tục pháp lý theo hướng dẫn mới đảm bảo độ an toàn. Khi mua bán, chuyển nhượng nhà, đất thì đương nhiên ai cũng thích mua bán nhà đất đã có sổ đỏ. Người mua sẽ yên tâm hơn, còn người bán sẽ bán được giá cao hơn, thủ tục mua bán nhà đất cũng đơn giản hơn. Vậy Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà được thực hiện thế nào? Hãy cùng LVN Group nghiên cứu qua nội dung trình bày dưới đây!
1. Sang tên sổ đỏ là gì?
Sang tên sổ đỏ là cách gọi thông thường của các cá nhân/ tổ chức khi cần thay đổi các thông tin về chủ sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về bản chất, đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai mà người dân bắt buộc phải thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đai. Khi đó, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, người thừa kế bất động sản này sẽ được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
2. Phân biệt sang tên sổ đỏ với cấp sổ đỏ
3. Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất
Trước khi mua bán nhà đất, để đảm bảo quyền lợi của chính bản thân mình, các bạn nên kiểm tra xem nhà đất đó đã đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng hay chưa.
– Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
– Điều kiện mua bán nhà ở
Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được mua bán khi có đủ điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận.
- Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của đơn vị Nhà nước có thẩm quyền.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.
Sau khi đã kiểm tra được tính rủi ro của việc mua bán, thủ tục mua bán nhà đất được thực hiện qua các bước sau:
Trường hợp 1: Trường hợp mua bán, chuyển nhượng toàn bộ nhà đất
Bước 1: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Các bên đến đơn vị công chứng có thẩm quyền để lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, góp vốn, chuyển đổi nhà đất.
a, Chi phí
Các chi phí bao gồm lệ phí và thù lao công chứng.
b, Các giấy tờ cần chuẩn bị làm thủ tục
Bên bán (Bên chuyển nhượng) nhà đất:
- CMND + hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).
Lưu ý: Trường hợp tài sản được nhận tặng cho, nhận thừa kế, hoặc là tài sản riêng trước thời kỳ hôn nhân thì chỉ cần một người ký nhưng phải có giấy tờ chứng minh (liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để được tư vấn cụ thể).
Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) nhà đất:
- CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
Lưu ý: Trường hợp Bên mua nhà đất chỉ muốn một người đứng tên thì phải làm thủ tục thỏa thuận tài sản riêng hoặc văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận.
c, Lập và ký hợp đồng
Sau khi đã chuẩn bị trọn vẹn giấy tờ, hai bên mua bán nhà đất đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng. Tổ chức công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định, sau đó sẽ xuất ra 4 bản chính hợp đồng:
- Bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).
- Bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).
- Bản lưu tại đơn vị thuế.
- Bản lưu tại đơn vị trước bạ nhà đất.
Lưu ý: Theo luật công chứng 2014 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015, tổ chức công chứng được quyền sao y bản chính các giấy tờ và có giá trị pháp lý như sao y tại UBND phường. Do vậy, các Bên chỉ cần xuất trình bản chính để đối chiếu và phô tô lại, nếu cần sao y bản chính thì yêu cầu VPCC sao y bản chính. Số lượng bản sao không giới hạn.
Bước 2: Làm thủ tục mua bán nhà đất tại đơn vị tài nguyên môi trường.
Bao gồm 02 thủ tục: Kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.
Tổng thời gian làm thủ tục đăng ký: 45-60 ngày. Thời hạn nhận có thông báo nộp thuế: 15-20 ngày công tác, thời hạn nhận kết quả: 15-20 ngày công tác kể từ ngày nhận biên lai nộp thuế).
a, Kê khai và nộp thuế
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai các quận (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).
Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2 % tổng giá trị tài sản;
- Thuế trước bạ: 0,5 % tổng giá trị tài sản;
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
- Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
Thành phần hồ sơ gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính).
- Hợp đồng công chứng đã lập (02 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (02 bản sao có chứng thực của đơn vị có thẩm quyền)
- 02 Bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
b, Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán
- Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế.
- Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo thuế.
- Sau khi nộp thuế xong, cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của đơn vị tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại và biên lai nộp thuế.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nhận kết quả (lấy sổ).
Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo hướng dẫn của nhà nước. Trong trường hợp có vấn đề phát sinh, đến ngày nhận trả kết quả, đơn vị tài nguyên môi trường sẽ có trả lời bằng văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc yêu cầu khắc phục sai sót.
Trường hợp 2: Trường hợp mua bán, chuyển nhượng một phần nhà đất
Bước 1: Bên chuyển nhượng xin công văn chia tách tại đơn vị tài nguyên môi trường.
Thời gian thực hiện: 15-21 ngày. Mục đích của việc xin công văn này là để đơn vị tài nguyên môi trường xác định lại một lần nữa thửa đất có đủ điều kiện để chia tách theo hướng dẫn của pháp luật và quy hoạch của vùng được không.
Bên chuyển dịch gửi hồ sơ xin tách thửa nhà đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm:
- Đơn xin tách thửa kê khai theo mẫu.
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + (01 bản chính + 01 bản sao).
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện phần diện tích chuyển dịch (ít nhất 3 bản chính).
- Biên bản hiện trạng nhà (ít nhất 3 bản chính nếu diện tích đất chuyển dịch có cả nhà trên đất).
- 02 bản sao CMND + Hộ khẩu của Bên chuyển dịch và bên nhận chuyển dịch.
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của từng tỉnh.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có sẽ kiểm tra hiện trạng, nếu đủ điều kiện tách thửa thì ra công văn đồng ý cho tách thửa.
Lưu ý: Một số quận, huyện sẽ giữ sổ đỏ bản chính của người yêu cầu chia tách và đưa lại bản sao có đóng dấu của tài nguyên môi trường.
Bước 2: Công chứng và làm thủ tục mua bán nhà đất tại đơn vị tài nguyên và môi trường
Thủ tục này tương tự đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ nhà đất ở trên.
Điểm khác biệt là hồ sơ làm thủ tục sẽ có thêm:
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
- Biên bản hiện trạng nhà (nếu có).
- Công văn đồng ý chia tách của tài nguyên và môi trường.
4. Thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà
Để sang tên sổ đỏ, các bạn cần thực hiện các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo (áp dụng đối với trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân).
Trường hợp thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo hướng dẫn.
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất
- Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi chuẩn bị hồ sơ với các giấy tờ nêu trên, các bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai (nơi có đất) để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.
Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến đơn vị thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn cho người sử dụng đất.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Các bạn cần nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của đơn vị thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của đơn vị thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.
5. Các câu hỏi thường gặp
Chậm sang tên sổ đỏ có bị phạt không?
Theo Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013, không quá 30 ngày sau khi ký hợp đồng mua bán, người sử dụng đất phải tiến hành làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Nếu không thực hiện đúng quy định, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính từ 2.000.000 đồng – 5.000.000 đồng tùy trường hợp cụ thể, theo hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP.
Mặt khác, người dân cũng sẽ bị phạt hành chính nếu quá thời hạn đăng ký khai thuế khi sang tên mua bán nhà đất mà vẫn chưa thực hiện thủ tục này (theo Điều 22 Luật quản lý thuế). Căn cứ, quá thời hạn 10 ngày công tác kể từ khi ký hợp đồng công chứng mua bán nhà đất, nếu người dân không thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính có thể bị phạt từ 400.000 đồng – 5.000.000 đồng tùy từng trường hợp.
Có thể ủy quyền sang tên sổ đỏ được không?
Pháp luật hiện hành không có quy định nào hạn chế việc ủy quyền của cá nhân/ tổ chức cho cá nhân/ tổ chức khác thực hiện sang tên sổ đỏ. Do đó người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể tự mình thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền này.
Đối với cách thức ủy quyền bằng Hợp đồng, Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Thông thường, phương thức này được sử dụng khi cá nhân muốn ủy quyền việc sang tên sổ đỏ cho một bên chuyên gửi tới dịch vụ sang tên sổ đỏ chuyên nghiệp.
Lưu ý, pháp luật không quy định hợp đồng ủy quyền sang tên sổ đỏ bắt buộc phải công chứng, nhưng người dân vẫn nên tiến hành thủ tục này để đảm bảo an toàn, hạn chế tối đa rủi ro cho giao dịch.
Trên đây là Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà mà LVN Group muốn giới thiệu đến quý bạn đọc. Hi vọng nội dung trình bày sẽ hỗ trợ và giúp ích cho quý bạn đọc về vấn đề này!