Giấy ủy quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý với sự thỏa thuận giữa bên sử dụng và bên được ủy quyền sử dụng đất. Theo đó, giấy ủy quyền được hai bên thành lập khi có nhu cầu chuyển nhượng phần đất đai từ chủ sở hữu này sang chủ sở hữu khác với mục đích ràng buộc về trách nhiệm và nghĩa vụ của hai bên có liên quan.
1. Ủy quyền là gì?
Căn cứ theo hướng dẫn tại điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “ủy quyền là là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Ủy quyền, trong ngôn ngữ phổ thông được hiểu là “giao cho người khác sử dụng một số quyền mà pháp luật đã giao cho mình”.[5] Với cách hiểu này, ủy quyền trước hết là mối quan hệ giữa 2 loại chủ thể: chủ thể có quyền năng được pháp luật quy định nhưng không tự mình (trực tiếp) thực hiện quyền năng đó mà giao cho người khác thực hiện. Chủ thể có quyền năng ban đầu này còn gọi là chủ thể ủy quyền. Chủ thể tiếp nhận quyền năng được giao đó còn gọi là chủ thể (bên) được ủy quyền. Phần quyền năng được ủy quyền được gọi là phạm vi ủy quyền, bao gồm toàn bộ những công việc, những hành vi mà ban đầu vốn thuộc thẩm quyền của bên ủy quyền nhưng nay bên ủy quyền đã giao lại cho bên được ủy quyền thực hiện. Bên được ủy quyền này vốn dĩ ban đầu chưa có quyền năng mà quyền năng này được phát sinh từ hành vi ủy quyền của bên ủy quyền.
2. Giấy quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 135 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về căn cứ xác lập quyền uỷ quyền như sau:
“Điều 135. Căn cứ xác lập quyền uỷ quyền
Quyền uỷ quyền được xác lập theo ủy quyền giữa người được uỷ quyền và người uỷ quyền (sau đây gọi là uỷ quyền theo ủy quyền); theo quyết định của đơn vị nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo hướng dẫn của pháp luật (sau đây gọi chung là uỷ quyền theo pháp luật).”
Theo đó, ủy quyền là việc thỏa thuận của các bên, trong đó bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện các công việc nhân dân bên ủy quyền.
Hiện nay, pháp luật không có quy định về giấy ủy quyền sử dụng đất, tuy nhiên dựa trên những quy định nêu trên, ta có thể hiểu, giấy ủy quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận việc bên ủy quyền đã ủy quyền cho một bên khác để thay mình thực hiện, uỷ quyền mình thực hiện các công việc liên quan đến việc sử dụng đất trong phạm vi được phép.
Giấy ủy quyền sử dụng đất thường được sử dụng trong một số trường hợp như sau:
– Vì lí do nào đó mà người có đất không thể sử dụng, mua bán đất
– Không đủ sức khỏe để thực hiện các công việc liên quan đến đất
– Uỷ quyền cho nhau để phân chia tài sản bao gồm có đất,… .
3. Nội dung Giấy ủy quyền sử dụng đất gồm những gì?
Nội dung cần có trong giấy ủy quyền sử dụng đất?
Hiện nay, nội dung về giấy ủy quyền sử dụng đất chưa được ghi nhận trong pháp luật do đó, nội dung của giấy ủy quyền cũng chưa được ghi nhận. Tuy nhiên, giấy ủy quyền sử dụng đất cần có một số nội dung sau:
– Thông tin của bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền: bao gồm họ và tên, số CMND/CCCD hoặc hộ chiếu; nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú, quốc tịch, số điện thoại,… .
– Trường hợp bên ủy quyền là tổ chức thì ghi thông tin của người uỷ quyền
– Nội dung ủy quyền: Ghi rõ thông tin về mảng đất được ủy quyền sử dụng bao gồm số thửa đất, hạng đất, loại đất, diện tích hoặc thông tin khác về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
– Thời gian ủy quyền: Cần phải ghi rõ, cụ thể từ ngày/tháng/năm nào đến ngày/tháng/năm nào.
– Phạm vi ủy quyền: toàn bộ diện tích mảnh đất hoặc một phần nào đó của diện tích phần sử dụng đất
– Quyền và nghĩa vụ của hai bên
– Có thể thỏa thuận về mức thù lao của hai bên.
4. Giấy ủy quyền sử dụng đất có bắt buộc công chứng, chứng thực được không?
Căn cứ theo hướng dẫn tại điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về chứng thực chữ ký theo đó:
Chứng thực chữ ký trong Giấy ủy quyền đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.
Vì vậy, trong trường hợp giấy ủy quyền sử dụng đất là trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản thì phải chứng thực chữ ký trong giấy ủy quyền đó.
5. Mẫu giấy ủy quyền sử dụng đất để vay tiền theo hướng dẫn pháp luật
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—–***—–
HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN
Chúng tôi gồm có:
Bên ủy quyền (bên A)
Họ và tên:…
Ngày tháng năm sinh:…
Số chứng minh nhân dân/căn cước công dân:…
Ngày cấp:…Nơi cấp:
Địa chỉ thường trú:…
Số điện thoại liên hệ:…
Bên được ủy quyền (bên B)
Họ và tên:…
Ngày tháng năm sinh:…
Số chứng minh nhân dân/căn cước công dân:…
Ngày cấp:…Nơi cấp:…
Địa chỉ thường trú:…
Số điện thoại liên hệ:…
Hai bên đồng ý việc giao kết hợp đồng ủy quyền này với các thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1. CĂN CỨ ỦY QUYỀN
ĐIỀU 2. NỘI DUNG ỦY QUYỀN
Bằng Hợp đồng này, Bên A ủy quyền cho Bên B thay mặt và nhân danh Bên A thực hiện các nội dung được Bên A ủy quyền cụ thể dưới đây:
(i) Quản lý và sử dụng toàn bộ thửa đất nêu trên;
(ii) Thực hiện các thủ tục để xin cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” đối với thửa đất được giao theo Quyết định nêu trên. Được nhận bản chính “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” khi đơn vị Nhà nước có thẩm quyền bàn giao. Bên B được bảo quản “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” được cấp nêu trên.
(iii) Sau khi nhận được “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” đối với thửa đất được giao nêu trên, Bên B được toàn quyền định đoạt, chuyển dịch (bán, cho thuê, cho mượn, trao đổi, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh) thửa đất nói trên theo hướng dẫn của pháp luật. Giá cả và các điều kiện chuyển dịch do Bên B tự quyết định. Bên B được nhận, quản lý số tiền chuyển dịch thửa đất nêu trên.
(iv) Khi thực hiện các nội dung ủy quyền, Bên B được lập và ký các giấy tờ cần thiết tại các đơn vị nhà nước có thẩm quyền theo hướng dẫn đồng thời được thay mặt Bên A nộp các khoản chi phí phát sinh từ việc được ủy quyền nói trên.
(v) Trong thời gian Hợp đồng ủy quyền này còn hiệu lực, Bên B được ủy quyền lại cho người thứ ba tiếp tục thực hiện các nội dung được Bên A ủy quyền theo bản Hợp đồng này.
Bên B đồng ý nhận và thực hiện các việc được Bên A ủy quyền nêu trên.
ĐIỀU 3. THỜI HẠN ỦY QUYỀN VÀ THÙ LAO
Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày được công chứng và hết hiệu lực khi Bên B đã thực hiện xong công việc được ủy quyền hoặc hết hiệu lực theo hướng dẫn của pháp luật.
Bên B không yêu cầu Bên A phải trả thù lao để thực hiện hợp đồng.
ĐIỀU 4. CAM ĐOAN CỦA HAI BÊN
Bên A cam đoan:
Cung cấp trọn vẹn giấy tờ, thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để Bên B thực hiện các việc được Bên A ủy quyền.
Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền;
Tại thời gian ký Hợp đồng này, Bên A chưa ủy quyền cho ai thực hiện nội dung ủy quyền nói trên.
Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
Thực hiện đúng và trọn vẹn tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Bên B cam đoan:
Chỉ nhân danh Bên A để thực hiện các việc được Bên A ủy quyền nêu trong bản Hợp đồng này.
Thực hiện đúng các quy định của pháp luật khi thực hiện các việc trong phạm vi được Bên A ủy quyền theo Hợp đồng này;
Thông báo kịp thời cho Bên A về việc thực hiện các nội dung được Bên A ủy quyền.
Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
Thực hiện đúng và trọn vẹn tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
ĐIỀU 5. PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện hợp đồng ủy quyền mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không thương lượng được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo hướng dẫn của pháp luật.
ĐIỀU 6. ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên.
BÊN ỦY QUYỀN
(Ký và ghi rõ họ tên)
BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN
(Ký và ghi rõ họ tên)
LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
……
SỐ CÔNG CHỨNG : …….. Công chứng viên
6. Hướng dẫn làm mẫu giấy ủy quyền cho phép sử dụng đất:
+ Phải ghi rõ thông tin về hiện trạng phần đất được ủy quyền như diện tích, vị trí, số thửa, số tờ bản đồ, số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian được cấp…
+ Liệt kê chi tiết phạm vi những công việc được ủy quyền như ở, kinh doanh, mua bán…
+ Thỏa thuận về cách thức xử lý tài sản có trên đất và hoa lợi, lợi tức có được từ những tài sản đó trong thời gian ủy quyền.
Lưu ý rằng Không phải trường hợp nào ủy quyền sử dụng đất cũng mang lại lợi ích tốt nhất. Trong một số trường hợp, việc ủy quyền sử dụng đất cũng có thể gây ra một số điều bất lợi nhất định.
Để đảm bảo lợi ích tốt nhất khi có tranh chấp pháp lý diễn ra, chỉ nên làm giấy ủy quyền việc sử dụng đất trong trường hợp nắm rõ khả năng người được ủy quyền thực hiện việc ủy quyền đó trên thực tiễn.
Trong trường hợp mua bán đất, thì không nên lập giấy ủy quyền sử dụng đất, vì hợp đồng ủy quyền không có giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng dẫn pháp luật. Và hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt trong một số trường hợp, điều này tạo sự bất lợi cho người mua đất rất cao.
Ví dụ: Bên bán đất (trên giấy tờ là người ủy quyền) muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, lúc này bên bán đất có thể lấy lại đất và bên mua đất (trên giấy tờ là người được ủy quyền) gặp phải bất lợi.