Pháp luật về hoạt động mua bán nhà ở tại Việt Nam hiện nay

Mua bán nhà ở là một loại giao dịch dân sự phổ biến hiện nay và là một loại giao dịch rất quan trong vì nhà ở là một tài sản có giá trị lớn và nó gắn liền với sự ổn định của mỗi cá nhân. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ phân tích các quy định cơ bản về ký luận pháp luận mua bán nhà ở

1. Hợp đồng mua bán nhà ở

1.1 Định nghĩa về hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.

1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản theo hướng dẫn của pháp luật dân sự, do vậy hợp đồng mua bán nhà ở cũng có những đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể như sau:

– Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ: Bên mua và bên bán nhà ở đều có quyền nghĩa vụ đối nhau. Nghĩa là, khi bên bán đã nhận được một lợi ích vật chất từ bên mua nhà thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao nhà đúng cam kết. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thoả thuận đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức mà các bên đã thoả thuận. Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà được xác định là đối tượng của hợp đồng mà hai bên đã xác lập.

– Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có tính chất đền bù: Tính chất đền bù trong quan hệ này thể hiện trong việc người bán nhà nhận một khoản tiền nhất định theo giá cả đã cam kết thì bên mua nhà phải được xác lập quyền sở hữu đối với vật mua tương ứng với khoản tiền mà mình phải trả. Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà là khoản đền bù về việc mua bán nhà ở theo thoả thuận hoặc theo hướng dẫn của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở.

– Hợp đồng mua bán nhà là một loại hợp đồng ưng thuận: Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm mà hợp đồng được công chứng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà ở.

– Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua: Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà về phương diện pháp lý cho người mua. Bản chất của việc mua bán nhà là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với nhà đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà của người mua. Người mua muốn được sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà một giá trị tương đương với diện tích nhà ở đó. Đây là đặc điểm khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

2. Điều kiện của các chủ thể khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở

2.1 Đối tượng giao dịch (Căn nhà)

Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 thì nhà ở khi tham gia vào giao dịch mua bán cần phải đáp ứng các điều kiện như sau:

– Có Giấy chứng nhận theo hướng dẫn của pháp luật hiện hành: Hiểu đơn giản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất – do Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Mà thông thường người dân còn gọi là “sổ hồng”.

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà có thời hạn.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của đơn vị có thẩm quyền.

2.2 Điều kiện của bên bán

Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 119 Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của bên bán nhà, cụ thể như sau:

– Bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch bán nhà theo hướng dẫn của Luật này và pháp luật về dân sự;
– Nếu là cá nhân thì phải có trọn vẹn năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch bán nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

2.3 Điều kiện của bên mua nhà

Bên mua nhà cần đáp ứng các điều kiện như sau:

– Nếu bên mua là cá nhân thì phải có điều kiện sau: có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hướng dẫn của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
– Nếu bên mua nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.

Công ty Luật LVN - Địa chỉ: Số 16B Nguyễn Thái Học, Yết Kiêu, Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam