1. Nhà ở thương mại là gì?
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Căn cứ Điều 21 Luật Nhà ở 2014, (được sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020), theo đó điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được trình bày như sau:
Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo hướng dẫn của pháp luật Việt Nam.
Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo hướng dẫn của pháp luật về đầu tư.
Có chức năng kinh doanh bất động sản theo hướng dẫn của pháp luật.
Quy định của pháp luật về cách thức lựa chọn chủ đầu tư dự án
Căn cứ quy định tại Điều 22 Luật Nhà ở 2014, (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020), cách thức lựa chọn chủ đầu tư dự án như sau:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo hướng dẫn của Luật này và pháp luật về xây dựng.
– Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các cách thức sau đây:
+ Đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai;
+ Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Chấp thuận nhà đầu tư theo hướng dẫn của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo hướng dẫn của Luật Xây dựng.
2. Quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Căn cứ quy định tại Điều 25 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án sẽ có các quyền sau:
+ Yêu cầu đơn vị, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
+ Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo hướng dẫn của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
+ Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
+ Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo hướng dẫn của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
+ Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
+ Yêu cầu đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo hướng dẫn tại Điều 9 của Luật này và pháp luật về đất đai.
+ Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo hướng dẫn của pháp luật.
+ Thực hiện các quyền khác theo hướng dẫn của Luật này và pháp luật có liên quan.
3. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Căn cứ Điều 26 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án có những trách nhiệm như sau:
+ Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
+ Ký quỹ để thực hiện dự án theo hướng dẫn của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo hướng dẫn của pháp luật.
+ Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của đơn vị nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
+ Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo hướng dẫn của pháp luật về nhà ở.
+ Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật này; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo hướng dẫn của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
+ Thực hiện trọn vẹn các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
+ Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời gian bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo hướng dẫn tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.
+ Bảo hành nhà ở theo hướng dẫn của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo hướng dẫn của pháp luật.
+ Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của đơn vị có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.
+ Bồi thường trong trường hợp gây tổn hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.