Đây là băn khoăn của rất nhiều người. Được biết khi mua loại nhà ở này sẽ giúp giảm được áp lực tài chính. Nếu mua vào thời gian chủ đầu tư mở bán có thể sẽ được ưu đãi hơn so với việc mua lại từ phía trung gian. Việc nên được không còn tùy thuộc vào điều kiện của mỗi gia đình. Hiện tại việc đầu tư hay bỏ tiền ra để sở hữu 1 căn nhà chưa hoàn thiện rất phổ biến. Tuy nhiên để tránh xảy ra các rủi ro không đáng có thì cần phải hiểu trọn vẹn về các quy định pháp luật liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở vẫn đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thành. Và cơ sở để thấy rằng căn nhà đó sẽ được hoàn thành trong tương lai. Nhà ở loại này có một số đặc điểm như sau:
(i) Đây là một loại tài sản.
(ii) Nó chưa tồn tại vào thời gian giao dịch dân sự hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu.
Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai
Nhà ở xã hội loại nhà ở đang trong quá trình xây dựng và khi hoàn thành sẽ được bàn giao, bán theo hướng dẫn của nhà ở xã hội. Khi muốn bán hay cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau:
(i) Đã có hồ sơ dự án đầu tư.
(ii) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật và 1 số công trình khác theo hướng dẫn.
(iii) Đủ điều kiện được bán theo đơn vị có thẩm quyền.
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thời điểm được quyền bán
Phải có trọn vẹn giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu.
Còn trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các điều kiện nêu trên thì các Chủ đầu tư sẽ có hai giải pháp đó là ký hợp đồng đặt cọc hoặc ký hợp đồng góp vốn chia căn hộ.
Tiến độ và tỷ lệ vốn được huy động
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.
Bảo lãnh của Ngân hàng thương mại
Chủ đầu tư dự án trước khi bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh.
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án nhà ở loại này phải có bảo lãnh của ngân hàng. Nhưng với các dự án đã được đơn vị Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự án hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho, thuê, cho thuê mua trước 1.7.2015 thì không cần bảo lãnh.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
– Quyền của bên bán:
+ Yêu cầu Bên mua thanh toán trọn vẹn, đúng hạn số tiền nhận chuyển nhượng hợp đồng.
– Nghĩa vụ của bên bán:
+ Bàn giao hồ sơ theo hướng dẫn của văn bản chuyển nhượng hợp đồng và văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi;
+ Cam kết chịu trách nhiệm về hợp đồng mua bán nhà ở là không thuộc diện có tranh chấp, chưa chuyển nhượng cho người khác, không có thế chấp..;
+ Cùng với Bên mua làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng tại đơn vị công chứng và thực hiện việc xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng với Chủ đầu tư;
+ Nộp thuế thu nhập, các nghĩa vụ tài chính khác mà pháp luật quy định thuộc trách nhiệm của Bên bán phải nộp và gửi tới cho Bên mua biên lai đã nộp nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn;
+ Chấm dứt các quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với Chủ đầu tư kể từ ngày văn bản chuyển nhượng này được chủ đầu tư xác nhận;
+ Nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường tổn hại cho Bên mua nếu gây tổn hại;
– Quyền của bên mua:
+ Tiếp nhận hợp đồng mua bán nhà ở (và văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi), các giấy tờ có liên quan đến nhà ở theo thỏa thuận;
+ Được tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Bên bán theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với Chủ đầu tư và được coi như bên mua nhà ở kể từ ngày văn bản chuyển nhượng này được chủ đầu tư xác nhận;
– Nghĩa vụ của bên mua:
+ Thanh toán tiền nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho Bên bán theo đúng thỏa thuận
+ Cùng với Bên bán làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng tại đơn vị công chứng và xác nhận tại chủ đầu tư vào văn bản này;
+ Nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường tổn hại do Bên mua gây tổn hại;
+ Các quyền và nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận (như Bên mua nộp thuế thu nhập thay cho Bên bán; phạt vi phạm, bồi thường tổn hại ….)
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ theo Điều 33, Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD:
Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở gồm các nội dung chính sau đây:
a) Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người uỷ quyền theo pháp luật;
b) Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;
c) Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
d) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
đ) Giải quyết tranh chấp;
e) Các thỏa thuận khác.
Lưu ý: Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho phù hợp, nhưng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên ký kết phải bảo đảm có trọn vẹn các nội dung chính đã được nêu ở trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho đơn vị thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại đơn vị công chứng, chứng thực.
Bước 2: Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo hướng dẫn sau:
1. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo hướng dẫn của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
– Các giấy tờ khác theo hướng dẫn của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
2. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy như trên.
Bước 3: Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho đơn vị cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
a) Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
b) Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.