Quy định về Quản lý vận hành nhà chung cư (Cập nhật 2023)

Hiện nay mô hình nhà ở theo dạng chung cư ngày xuất hiện càng nhiều trên thị trường bất động sản hiện nay. Sống và ở theo cách thức chung cư một mô hình tiến tiến và hiện đại mà vẫn đảm bảo được an ninh, giá thành cũng hợp lý và hơn nữa có thể đầu tư kinh doanh thu lợi nhuận từ các chung cư. Để nhà chung cư có được những lợi ích như vậy thì rất cần phải có hoạt động quản lý vận hành Vậy các quý bạn đọc đã hiểu rõ về Quy định về Quản lý vận hành nhà chung cư hay chưa? Hãy cùng LVN Group nghiên cứu thông qua nội dung trình bày dưới đây.

1. Nhà ở chung cư là gì?

– Chung cư là một trong những dạng nhà sử dụng cho mục đích ở. Trên thực tiễn, nhà ở có thể được phân chia làm hai loại cơ bản: một loại là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được gọi là “Nhà ở riêng lẻ” và một loại khác là nhà ở được xây dựng thành nhiều tầng gồm nhiều căn hộ để ở trên một diện tích đất sử dụng chung được gọi là “nhà chung cư” hay “Nhà ở chung” hoặc “Nhà tập thể”. Nhà ở riêng lẻ theo thông lệ chung thường được điều chỉnh bởi Luật nhà ở. Một số quốc gia chỉ có một Luật nhà ở duy nhất để điều chỉnh cả nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Tuy nhiên, do có những đặc điểm khác biệt với loại hình nhà ở riêng lẻ nên ngoài việc chịu sự điều chỉnh của Luật nhà ở, một số quốc gia còn ban hành luật riêng để điều chỉnh cho đối tượng nhà chung cư. Đây chỉ là vấn đề quan điểm về kỹ thuật lập pháp khác nhau tại mỗi quốc gia.

– Khái niệm “nhà chung cư” lần đầu tiên được pháp luật Việt Nam ghi nhận tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2003 như sau: “Nhà chung cư là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung” . Luật Nhà ở năm 2005 được ban hành và khái niệm “nhà chung cư chính thức được luật hóa và được quy định như sau: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

– Khái niệm nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2005 được Luật Nhà ở năm 2014 kế thừa và bổ sung tại Khoản 3 Điều 3 như sau: Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

– Vì vậy, khái niệm nhà chung cư trong các Luật Nhà ở năm 2005 và năm 2014 đã khái quát một cách trọn vẹn hơn về bản chất pháp lý của nhà chung cư tại Việt Nam so với khái niệm tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2003. Theo đó, chung cư và/hoặc các căn hộ trong nhà chung cư tại Việt Nam được coi là bất động sản được chuyển nhượng tự do trên thị trường và trong đó, những chủ sở hữu có quyền sở hữu đối với căn hộ của mình và có quyền sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia (“undivided co ownership”).

– Cùng với những quy định khác của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005 và năm 2014 thì khu vực sở hữu chung trong nhà chung cư tại Việt Nam được trao quyền quản lý, sử dụng, khai thác cho một tổ chức phi lợi nhuận là Ban quản trị – do các chủ sở hữu và sử dụng nhà chung cư bầu ra qua các Hội nghị nhà chung cư. Chi phí để Ban quản trị hoạt động do các chủ sở hữu, sử dụng trong nhà chung cư đóng góp.

– Trên thực tiễn dù là các khu nhà tập thể cũ hay những nhà chung cư mới được xây dựng tại Việt Nam trong những năm gần đây đều có chung đặc điểm sau: một là, là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân; hai là, có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư; ba là, các căn hộ trong nhà chung cư tại Việt Nam được coi là bất động sản được chuyển nhượng tự do trên thị trường.

2. Quy định về Quản lý vận hành nhà chung cư (Cập nhật 2023)

* Quy định đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư

Căn cứ quy định tại Điều 1 Phụ lục 02 Ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định như sau:

Quy định đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư

1. Chủ sở hữu nhà chung cư phải chấp hành nghiêm chỉnh Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy này.

2. Khách ra vào nhà chung cư phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân tại quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và phải tuân thủ sự hướng dẫn của lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư. Trong trường hợp cần thiết, lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư được giữ các giấy tờ chứng minh nhân thân của khách ra vào nhà chung cư để phục vụ cho việc kiểm soát an ninh, an toàn của nhà chung cư. Đối với khu vực dành cho văn phòng, dịch vụ, thương mại thì không cần phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân này.

3. Người đến tạm trú tại căn hộ phải đăng ký danh sách với quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và có trách nhiệm đăng ký tạm trú tại đơn vị công an phường sở tại theo hướng dẫn.

4. Người sử dụng căn hộ, người tạm trú phải chịu trách nhiệm trước pháp Luật về các hành vi vi phạm Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và Bản nội quy này.

5. Các quy định áp dụng đối với chuyên viên công tác tại khu vực văn phòng dịch vụ, thương mại: do chủ đầu tư; Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.

Vì vậy, chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư phải tuân thủ thực hiện 05 quy định trên.

* Quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư

Căn cứ quy định tại Điều 2 Phụ lục 02 Ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định như sau:

Các hành vi bị nghiêm cấm trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bắt buộc phải thực hiện được quy định tại Điều 6 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Điều 35 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở và pháp Luật có liên quan.

2. Các hành vi khác gây ảnh hưởng không tốt đến cộng đồng và người sử dụng nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.

Theo đó, các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện bắt buộc theo hướng dẫn tại Điều 6 Luật nhà ở năm 2014 (bao gồm 13 trường hợp) và Điều 35 Nghị định 99/2015/NĐ-CP năm 2015 (bao gồm 07 trường hợp.

Đồng thời, còn có các hành vi khác gây ảnh hưởng không tốt đến cộng đồng và người sử dụng nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.

* Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư

Căn cứ quy định tại Điều 3 Phụ lục 02 Ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định như sau:

Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư

1. Sử dụng thang máy và các thiết bị sử dụng chung theo đúng mục đích, công năng thiết kế sử dụng.

2. Không được làm hư hỏng hoặc có hành vi vi phạm đến tài sản chung của nhà chung cư.

3. Tuân thủ trọn vẹn các quy định về việc dừng, đỗ xe tại nơi được dừng, đỗ xe theo hướng dẫn.

4. Sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng vào đúng mục đích, công năng theo hướng dẫn của pháp Luật về nhà ở.

5. Tuân thủ trọn vẹn các quy định về an toàn phòng cháy, chữa cháy của nhà chung cư.

6. Các quy định khác: do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư (nếu có).

Vì vậy, việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư phải tuân thủ theo các quy định nêu trên.

* Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi hoặc lắp đặt thêm trong căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng

Căn cứ quy định tại Điều 4 Phụ lục 02 Ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định như sau:

Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi hoặc lắp đặt thêm trong căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng

1. Trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.

2. Trường hợp thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm thì phải bảo đảm không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư.

3. Trường hợp có hư hỏng các thiết bị thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung gắn liền với căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng thì việc thay thế, sửa chữa phải được thực hiện theo hướng dẫn của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành nhưng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của chủ sở hữu khác. Chủ sở hữu phải thông báo cho Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành để kịp thời sửa chữa, thay thế khi có hư hỏng và phải tạo Điều kiện thuận lợi cho đơn vị thi công khi sửa chữa các hư hỏng này.

4. Trường hợp nhà chung cư có khu văn phòng, dịch vụ, thương mại mà có hư hỏng các thiết bị thuộc phần sử dụng chung của nhà chung cư thì chủ sở hữu khu chức năng này phải thực hiện sửa chữa, thay thế theo hướng dẫn của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

5. Trường hợp vận chuyển các thiết bị, đồ dùng trong nhà chung cư hoặc vận chuyển vật liệu khi sửa chữa các hư hỏng thì phải thông báo cho Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và chỉ được thực hiện trong thời gian từ 8 giờ sáng tới 18 giờ chiều hàng ngày để tránh làm ảnh hưởng đến hoạt động của nhà chung cư.

6. Các quy định khác: do hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.

Vì vậy, việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi hoặc lắp đặt thêm trong căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng cũng phải thực hiện theo hướng dẫn để không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chung của các thành viên khác trong nhà chung cư.

* Quy định về việc xử lý khi có sự cố của nhà chung cư

Căn cứ quy định tại Điều 5 Phụ lục 02 Ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định như sau:

Quy định về việc xử lý khi có sự cố của nhà chung cư

1. Khi gặp sự cố có thể gây nguy hiểm đến tính mạng và an toàn tài sản trong nhà chung cư thì chủ sở hữu, người sử dụng phải thông báo ngay cho Ban quản trị, đơn vị quản lý nhà chung cư để xử lý.

2. Trường hợp gặp sự cố khẩn cấp, cần thiết phải sơ tán người ra khỏi nhà chung cư thì phải thực hiện theo hướng dẫn trên loa phát thanh hoặc biển chỉ dẫn thoát hiểm hoặc hướng dẫn của bảo vệ, đơn vị có thẩm quyền để di chuyển người đến nơi an toàn.

Theo đó, khi xảy ra sự cố tại nhà chung cư chủ sở hữu, người sử dụng có trách nhiệm khai báo, trường hợp khẩn cấp, cần thiết thì phải thực hiện theo hướng dẫn hoặc hoặc biển chỉ dẫn thoát hiểm hoặc hướng dẫn của bảo vệ, đơn vị có thẩm quyền.

* Quy định về việc công khai thông tin của nhà chung cư

Căn cứ quy định tại Điều 6 Phụ lục 02 Ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định như sau:

Quy định về việc công khai thông tin của nhà chung cư

1. Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải thông báo công khai các thông tin có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên bản tin hoặc bảng thông báo hoặc phương tiện thông tin khác của nhà chung cư.

2. Các nội quy về phòng cháy, chữa cháy phải được gắn đúng nơi quy định; nội quy sử dụng thang máy phải được gắn đúng nơi quy định để đảm bảo việc sử dụng được an toàn, thuận tiện.

Vì vậy, khai thông tin của nhà chung cư phải được thực hiện công khai và trách nhiệm công khai thuộc về Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Đồng thời phải đảm bảo nội quy về phòng cháy, chữa cháy; nội quy sử dụng thang máy phải được gắn đúng nơi quy định.

3. Biện pháp và hình phạt về quản lý vận hành nhà chung cư