Khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (thường gọi là sang tên sổ đỏ). Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất thì phải thực hiện đo đạc lại, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Sang tên sổ đỏ thường được gọi tắt để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất) từ người này sang người khác.
Sang tên Sổ đỏ có bắt buộc phải đo đạc lại đất không?
1. Phải đo đạc, tách thửa khi sang tên một phần thửa đất
Tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng:
– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Người sử dụng đất có thể đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích thửa đất cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
– Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đủ điều kiện thì sẽ tiến hành thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến đơn vị thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Đối với trường hợp cần phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình đơn vị có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã
Như quy định nêu trên, khi chuyển nhượng một phần thửa đất, các bên cần phải đo đạc theo hướng dẫn của pháp luật, nếu không sẽ không thể thực hiện làm sổ đỏ.
2. Sang tên sổ đỏ toàn bộ thửa đất không bắt buộc phải đo đạc
Theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên không quy định về việc phải đo đạc lại thửa đất khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng cả thửa đất.
Mặt khác, Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 17 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định việc chỉnh lý bản đồ địa chính thực hiện đối với các trường hợp:
- Xuất hiện thửa đất và các đối tượng chiếm đất mới, thay đổi ranh giới thửa đất và các đối tượng chiếm đất
- Thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất; thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp; thay đổi về điểm tọa độ địa chính và điểm tọa độ Quốc gia; thay đổi về mốc giới và hành lang an toàn công trình; thay đổi về địa danh và các ghi chú trên bản đồ.
- Mốc giới, đường địa giới hành chính trên thực địa.
- Mốc tọa độ, mốc quy hoạch, hành lang an toàn công trình trên bản đồ được chỉnh lý, bổ sung trong trường hợp cắm mốc mới trên thực địa và được đơn vị nhà nước có thẩm quyền thông báo.
Vì vậy, việc đo đạc không phải là thủ tục hành chính riêng khi chuyển nhượng, tặng cho toan bộ thửa đất nên sẽ không bắt buộc phải thực hiện.
3. Diện tích đất bị thay đổi khi sang tên sổ đỏ?
Các trường hợp diện tích thay đổi ảnh hưởng đến giao dịch chuyển nhượng đất được quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 như sau:
- Có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tiễn với số ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời gian có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tiễn. Chủ đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
- Đo đạc lại mà ranh giới mảnh đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời gian thực tiễn nhiều hơn diện tích trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của Điều 99 Luật đất đai năm 2013.