Thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký

Thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký

1. Thế chấp tài sản là gì?

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

“Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Vì vậy, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.

2. Thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký

Khoản 1 Điều 14 của Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định về các trường hợp phải đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, bao gồm:

– Rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên thế chấp, bên nhận thế chấp;

– Thay đổi tên hoặc thay đổi loại hình doanh nghiệp của một bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp;

– Rút bớt tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

– Bổ sung tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

– Khi tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hình thành.

Đối chiếu với quy định trên, trường hợp của bạn là thay đổi giá trị bảo đảm thì không thuộc các trường hợp trên, nên không cần phải thực hiện thủ tục thay đổi nội dung đăng ký thế chấp. Trong trường hợp này, bạn và Ngân hàng chỉ cần lập Hợp đồng sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp là được và cần phải chú ý đến cách thức của hợp đồng sửa đổi, bổ sung đó: Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực thì việc sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo cách thức đó. (Theo Ðiều 423 Bộ luật Dân sự sửa đổi hợp đồng dân sự). Vì vậy, nếu hợp đồng thế chấp trước đây mà bạn và Ngân hàng lập đã có công chứng, chứng thực (đối với địa bàn không có tổ chức công chứng) thì hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp cũng phải công chứng, chứng thực.

Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng được thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 44 Luật Công chứng: Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương IV của Luật Công chứng.

– Bước 1: Người yêu cầu đăng ký là cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở nộp hồ sơ đăng ký tại Bộ phận tiếp nhận và hoàn trả UBND cấp huyện nơi có đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất.

– Bước 2: Sau khi nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký, người thực hiện đăng ký thực hiện các việc sau đây:

a) Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ từ chối nhận hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định;

b) Ghi thời gian nhận hồ sơ (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu tiếp nhận hồ sơ; ký và ghi rõ họ, tên vào phần cán bộ tiếp nhận hồ sơ;

c) Vào Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

d) Cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

– Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo hướng dẫn của pháp luật;

– Bước 4: Bộ phận tiếp nhận và hoàn trả UBND cấp huyện trả kết quả cho cá nhân, Trường hợp việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện cùng với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hướng dẫn của pháp luật đất đai thì trả cho người yêu cầu đăng ký Đơn yêu cầu đăng ký có xác nhận của đơn vị đăng ký thế chấp. Sau khi hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trả Giấy chứng nhận đã cấp cho người yêu cầu đăng ký.

3. Đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký trong trường hợp nào?

Tại Điều 18 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký như sau:

Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký, nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

– Rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm theo thỏa thuận của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; thay đổi tên hoặc thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm do tổ chức lại doanh nghiệp;

– Rút bớt tài sản bảo đảm;

– Bổ sung tài sản bảo đảm mà các bên không ký kết hợp đồng bảo đảm mới;

– Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành, trừ trường hợp tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai là phương tiện giao thông cơ giới đã kê khai số khung khi đăng ký biện pháp bảo đảm.

Trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) đã hình thành, thì thủ tục đăng ký thay đổi được thực hiện đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đã kê khai trong phiếu yêu cầu đăng ký;

– Bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm mà trong hợp đồng bảo đảm ban đầu các bên không có thỏa thuận về việc cầm cố, thế chấp tài sản để bảo đảm cho các nghĩa vụ phát sinh trong tương lai.