Nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những loại tài sản bảo đảm mang tính riêng biệt cùng với giá trị của nó, đòi hỏi cần phải có những cơ chế pháp lý cụ thể để điều chỉnh, đảm bảo sự an toàn cho giao dịch dân sự nói chung cũng như giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Trong nội dung trình bày này, Luật LVN Group sẽ gửi tới một số thông tin liên quan đến Thủ tục, hồ sơ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
1. Khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai
Tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai như sau:
- Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời gian xác lập giao dịch.
Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là tài sản chưa tồn tại, đang được đầu tư, xây dựng vào thời gian xem xét nhưng chắc chắn sẽ có và hình thành trong tương lai hoặc là tài sản đã hình thành nhưng mới thuộc sở hữu tại thời gian giao kết giao dịch và chưa chuyển giao quyền sở hữu.
2. Thế nào là thế chấp tài sản
Theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật dân sự năm 2015 thế chấp tài sản là:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)“.
Căn cứ theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP bên bảo đảm như sau:
“1. Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.”
Theo Khoản 2, Điều 3, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định bên nhận bảo đảm như sau:
“2. Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và bên có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường tổn hại trong trường hợp ký quỹ.”
Tài sản hình thành trong tương lai căn cứ theo Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP như sau:
-Tài sản được hình thành từ các nguồn vốn vay;
– Tài sản mà đang trong quá trình được tạo lập hoặc trong quá trình được hình thành một cách hợp pháp chính tại thời gian giao kết giao dịch bảo đảm cụ thể có thể là giao dịch thế chấp tài sản.
– Tài sản đã được hình thành và nằm trong đối tượng mà phải tiến hành thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu, tuy nhiên sau khi thực hiện việc giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo hướng dẫn của pháp luật.
– Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
3. Điều kiện để thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án, tổ chức cá nhân tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở 2014 cụ thể như sau:
Thứ nhất, đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có:
+ Hồ sơ dự án;
+ Có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
+ Đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định trên cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng;
+ Không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo hướng dẫn tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở 2014.
Thứ ba, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó khi đáp ứng điều kiện sau:
+ Phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
Mặt khác cần lưu ý về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng theo hướng dẫn tại Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN cụ thể như sau:
– Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng trọn vẹn các điều kiện sau đây:
+ Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
+ Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
+ Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN.Theo đó, dự án đầu tư xây dựng được thế chấp bao gồm:
Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.
Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
– Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng trọn vẹn các điều kiện sau đây:
+ Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
+ Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
+ Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
+ Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng;
+ Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của đơn vị nhà nước có thẩm quyền
Tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở 2014 khi đáp ứng trọn vẹn các điều kiện sau đây:
+ Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:
Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai;
Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo hướng dẫn của pháp luật có liên quan;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
+ Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn;
Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;
Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
4. Thủ tục, hồ sơ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ:
Hồ sơ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nếu hồ sơ hợp lệ thì cấp Phiếu hẹn và ghi nhận vào Sổ tiếp nhận. Trường hợp hồ sơ không đủ hoặc sai sót thì phải hướng dẫn điều chỉnh.
Thành phần hồ sơ
- Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);
- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
- Đối với trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì ngoài các giấy tờ nêu trên, người yêu cầu đăng ký phải nộp các giấy tờ sau đây: a) Giấy phép xây dựng theo hướng dẫn của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo hướng dẫn của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án xây dựng công trình (01 bản sao không có chứng thực); b) Giấy phép xây dựng theo hướng dẫn của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo hướng dẫn của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng của tài sản gắn liền với đất đã được đơn vị có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là công trình xây dựng khác (01 bản sao không có chứng thực);
- Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất
không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
- Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:
a) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
b) Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo hướng dẫn tại Điều 12 của Nghị định này.
Bước 2: Giải quyết hồ sơ
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận đơn đăng ký thế chấp, sao y bản gốc đơn đăng ký để lưu hồ sơ; ghi thông tin đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính điện tử; Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai chưa áp dụng Sổ địa chính điện tử thì sử dụng Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai để thực hiện việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, trừ trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; Trường hợp có căn cứ để từ chối đăng ký thì phải từ chối đăng ký.
Bước 3: Trả kết quả
Trả kết quả đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã trong trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa
Trên đây là nội dung nội dung trình bày của Luật LVN Group về “Thủ tục, hồ sơ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ”. Bài viết trên là những thông tin cần thiết mà quý bạn đọc có thể áp dụng vào đời sống thực tiễn. Trong thời gian cân nhắc nếu có những vướng mắc hay thông tin nào cần chia sẻ hãy chủ động liên hệ và trao đổi cùng luật sư để được hỗ trợ đưa ra phương án giải quyết cho những vướng mắc pháp lý mà khách hàng đang mắc phải.