Sang tên Sổ đỏ là thủ tục nhằm hoàn tất việc chuyển tên từ người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất này sang tên người khác. Khi sang tên đất hộ gia đình thường gặp một số vướng mắc, thậm chí là tranh chấp giữa các thành viên nếu có người phản đối việc chuyển nhượng. Nếu người dân nắm rõ quy định sẽ biết cách bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Vậy Thủ tục sang tên sổ đỏ hộ gia đình được thực hiện thế nào? Hãy cùng LVN Group nghiên cứu qua nội dung trình bày dưới đây!
1. Thế nào là sổ đỏ hộ gia đình?
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
Sổ đỏ ghi hộ gia đình hay giấy chứng nhận quyền sở hữu ghi tên hộ gia đình là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo hướng dẫn của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời gian được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, sổ đỏ sẽ do người uỷ quyền của hộ gia đình đứng tên trên giấy (thông thường là chủ hộ).
Theo đó, một người sẽ trở thành thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất (người có quyền đối với thửa đất) khi có đủ 03 điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
– Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời gian được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thời gian cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…).
– Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các cách thức như cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…
2. Điều kiện sang tên sổ đỏ hộ gia đình
– Điều kiện đối với bên chuyển nhượng, tặng cho:
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng dẫn;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Mặt khác, theo hướng dẫn tại Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 thì có 03 trường hợp hộ gia đình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện bao gồm:
+ Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng không có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
+ Hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.
– Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng, tặng cho.
Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 thì có 04 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Do đó, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho chỉ được nhận chuyển nhượng, tặng cho khi không thuộc trường hợp cấm theo hướng dẫn trên.
3. Chuyển nhượng đất hộ gia đình có cần sự đồng ý của các thành viên không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự trọn vẹn, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật”.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự ký tên”.
Theo các quy định trên thì khi chuyển nhượng, tặng cho đất hộ gia đình thì cần có sự đồng ý của tất cả thành viên có năng lực hành vi dân sự trọn vẹn trong hộ gia đình sử dụng đất và văn bản đồng ý chuyển nhượng của tất cả thành viên có năng lực hành vi dân sự trọn vẹn trong hộ gia đình sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đối với thửa đất chuyển nhượng, tặng cho là những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời gian thửa đất được cấp Giấy chứng nhận.
4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Hồ sơ kê khai phí, lệ phí gồm có:
- 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký.
- 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản).
- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất đã được công chứng.
- 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- 01 bản sao có chứng thực Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán
- Trường hợp tặng cho, thừa kế. Phải gửi tới thêm giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ đăng ký biến động (đăng ký sang tên) gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01.
Lưu ý: Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
5. Thủ tục sang tên Sổ đỏ đất hộ gia đình
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Khi sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình” thì các bên trong hợp đồng sẽ thực hiện công chứng tại các phòng công chứng của nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư nhân mà có trụ sở đặt trong phạm vi của tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần sang tên.
Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Theo đó, đối với những trường hợp mà theo pháp luật được miễn lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập cá nhân thì vẫn phải thực hiện việc nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí. Mặt khác, giữa các bên trong hợp đồng được phép thỏa thuận với nhau về người nộp.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình” (đăng ký biến động)
Theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Cách 1: Hộ gia đình nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Trường hợp này Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận hồ sơ, trong vòng 03 ngày công tác phải chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai.
Cách 2: Hộ gia đình không nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).
Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu không có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Xử lý hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì:
+ Gửi thông tin địa chính đến đơn vị thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn;
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì lập hồ sơ trình đơn vị có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 5: Trả kết quả
Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
6. Thuế, phí phải nộp khi sang tên
Căn cứ Thông tư 111/2013/TT-BTC, Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp các loại thuế, lệ phí, gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ biến động.
* Thuế thu nhập cá nhân
– Mức nộp:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
– Ai phải nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người chuyển nhượng phải nộp.
– Miễn thuế thu nhập cá nhân:
* Lệ phí trước bạ
– Mức nộp:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá chuyển nhượng)
– Ai phải nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải nộp.
– Miễn lệ phí trước bạ: Chỉ khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất mới được miễn lệ phí trước bạ nếu thuộc trường hợp được miễn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không được miễn.
* Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí thẩm định hồ sơ của các tỉnh thành là khác nhau
7. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình có mất nhiều thời gian không?
Thủ tục giải quyết chuyển nhượng sử dụng đất cho hộ gia đình sẽ không quá 10 ngày công tác kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 20 ngày công tác đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ… Thời gian trên cũng chưa tính thời gian xác minh, đo đạc lại đất,…
8. Các câu hỏi thường gặp
Sang tên sổ đỏ hộ gia đình cần công chứng chứng thực không?
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật.”.
Do đó, văn bản đồng ý chuyển nhượng của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Khi nào có quyền ngăn cản sang tên Sổ đỏ?
Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng nếu đã được các thành viên chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Thành viên trong hộ gia đình được quyền ngăn cản hoặc đồng ý việc chuyển nhượng nếu là thành viên có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác.
Trên đây là Thủ tục sang tên sổ đỏ hộ gia đình mà LVN Group muốn giới thiệu đến quý bạn đọc. Hi vọng nội dung trình bày sẽ hỗ trợ và giúp ích cho quý bạn đọc về vấn đề này!