Đất thổ cư là loại đất có giá trị cao trong các loại đất và cũng do nhu cầu về đất ở ngày càng tăng nên rất nhiều cá nhân, tổ chức muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Vậy pháp luật có cho phép chuyển đổi một phần đất sang thổ cư không? Hãy cùng theo dõi nội dung trình bày của Công ty Luật LVN Group để hiểu rõ vấn đề này !.
Dưới đây là một số chia sẻ của chúng tôi muốn gửi tới quý bạn đọc về vấn đề quy định của pháp luật về chuyển đổi một phần đất sang đất thổ cư.
Chuyển đổi một phần đất sang đất thổ cư
1. Quy định của pháp luật về đất thổ cư
Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo hướng dẫn của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.
Theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy quan hệ về đất đai lại càng trở nên nhạy cảm trong đời sống pháp luật. Vậy tranh chấp đất đai được giải quyết thế nào? Bạn đọc hãy cùng theo dõi nội dung trình bày: Cách giải quyết tranh chấp đất đai của LVN Group để biết thêm chi tiết.
2. Căn cứ để chuyển một phần đất sang đất thổ cư
Bạn có nhu cầu chuyển đổi một phẩn diện tích đất đang sử dụng sang đất thổ cư, việc này có thể được thực hiện, trừ khi thửa đất của bạn thuộc trường hợp không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Pháp luật đất đai không bắt buộc bạn phải chuyển đổi toàn bộ diện tích thửa đất hiện có sang đất thổ cư. Căn cứ, căn cứ vào Điều 52 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
3. Chuyển một phần đất sang đất thổ cư phải xin phép đơn vị có thẩm quyền
Căn cứ vào điều 57 Luật đât đai năm về chuyển mục đích sử dụng đất thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.”
Vì vậy, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì phải xin phép đơn vị có thẩm quyền cụ thể là UBND cấp huyện. Mặt khác khi chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
4. Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất,
Được quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến đơn vị tài nguyên và môi trường.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn.
- Người sử dụng đất nhận kết quả từ đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
Vì vậy, người có nhu cầu chuyển một phần đất sang đất thổ cư cần chuẩn bị trọn vẹn hồ sơ và thực hiện theo thủ tục đã được hướng dẫn ở trên.
5. Về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Căn cứ theo hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời gian có quyết định chuyển mục đích của đơn vị nhà nước có thẩm quyền”
Vì vậy, khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa giá đất tính theo đất ở trừ đi tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất (ở đây là đất nông nghiệp) tại thời gian được đơn vị nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng. Mặt khác, bạn phải chịu lệ phí trước bạ, mức thu là 0,5%.
6. Giải đáp có liên quan
6.1. Thời gian giải quyết thủ tục xin chuyển sang đất thổ cư là bao lâu?
Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo hướng dẫn của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
6.2. Chi phí chuyển sang đất thổ cư là bao nhiêu?
Khi chuyển từ các loại đất khác sang đất thổ cư, người sử dụng đất cần nộp các khoản phí gồm: Tiền sử dụng đất; lệ phí trước bạ; lệ phí cấp Giấy chứng nhận; phí thẩm định hồ sơ. Căn cứ:
– Về tiền sử dụng đất (Ví dụ trong trường hợp chuyển từ đất vườn, ao sang đất ở):
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
+ Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
– Về lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
– Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
Mỗi tỉnh, thành phố có mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
– Về phí thẩm định hồ sơ:
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
6.3. Thời hạn sử dụng đất thổ cư là bao lâu?
Thời hạn của đất thổ cư hiện nay được chia thành 02 loại:
– Loại đất thổ cư có thời hạn sử dụng;
– Loại đất thổ cư được sử dụng ổn định, lâu dài.
Trong đó, đối với loại đất có thời hạn sử dụng thì thời hạn sử dụng đất thổ cư sẽ được quy định trong các giấy tờ đất, hợp đồng mua bán đất. Thông thường thời hạn của các loại đất này có thể là từ 20 -50 năm hoặc 70 năm.
Đối với loại đất thổ cư sử dụng ổn định và lâu dài, thời hạn sử dụng đất này sẽ phụ thuộc vào diện tích đất đã có xem có bị rơi vào trường hợp bị Nhà nước thu hồi được không.
6.4. Có mấy loại đất thổ cư?
Hiện nay, đất thổ cư được chia làm 02 loại chính gồm: Đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi chia sẻ về quy định của pháp luật về chuyển đổi một phần đất sang đất thổ cư để bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này. Công ty Luật LVN Group chuyên hỗ trợ khách hàng về thủ tục về thành lập doanh nghiệp nhanh chóng, nếu bạn có nhu cầu vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất !.