Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không?

 Từ trước tới nay, chuyển mục đích sử dụng đất luôn là một trong những thủ tục hành chính về đất đai luôn được nhiều người quan tâm nhất. Bởi lẽ, thủ tục này sẽ quyết định trực tiếp xem người chủ sở hữu quyền sử dụng đất có thể và không thể làm gì đối với phần đất đai của mình. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, ví dụ như tách thửa, thì khi đó hai thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thủ tục tách thửa sẽ được tiến hành như nào? Chính vì vậy, trong phạm vi nội dung trình bày này, LVN Group Group sẽ lý giải câu hỏi chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không?

chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không

1. Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không? Trong trường hợp nào?

Căn cứ Khoản 19 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định về trường hợp cần tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“19. Sửa đổi, bổ sung Khoản 10 Điều 18 như sau Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao thì không phải thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa; trường hợp không tách thửa thì ghi “Chuyển mục đích sử dụng … m2 từ đất… thành đất… (ghi mục đích sử dụng trước và sau khi được chuyển) theo Quyết định số…, ngày …/…/…, hồ sơ số… (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký).”

Theo Điều Luật trên , nếu là trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất mà không phải đất ở có vườn, ao thì việc thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất là bắt buộc

2. Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không? Nếu có thì thủ tục như nào?

2.1. Chuẩn bị hồ sơ:

Căn cứ Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, khi thực hiện thủ tục tách thửa đất thừa kế thì chuẩn bị hồ sơ như sau:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

2.2. Trình tự thực hiện:

Căn cứ Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4 Điều 75 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, sau khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, thủ tục như sau:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– Lập hồ sơ trình đơn vị có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;

– Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo hướng dẫn tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình đơn vị có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì đơn vị tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của đơn vị nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

– Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Hậu quả pháp lý nếu chuyển mục đích sử dụng đất mà không tách thửa?

Trong trường hợp chuyển mục đích đất mà không tách thửa, thì toàn bộ phần đất đai sẽ được chuyển sang mục đích sử dụng mới. Khi đó, đối với thửa đất không có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng cũng sẽ bị chuyển, dẫn đến việc người sử dụng đất không thể tiếp tục thực hiện mục đích sử dụng đất của mình với phần đất không muốn chuyển.

Bên cạnh đó, nếu không tách thửa trước khi chuyển thì phần phí, lệ phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ cao hơn nếu chuyển từ mục đích nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp do nhiều diện tích phải chuyển hơn, bên cạnh đó tiền sử dụng đất và thuế đất hàng năm cũng cao hơn.

Chính vì vậy, người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nên tính toán và cân nhắc sao cho phần đất chuyển phù hợp với điều kiện và mục đích sử dụng của mình nhất. Trong trường hợp cần thiết, cần tách thửa trước khi đổi mục đích sử dụng đất để đất đai được tối ưu hóa.

4. Tách thửa đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cần phải trả những thuế phí nào?

– Thuế thu nhập cá nhân;

– Lệ phí trước bạ;

– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất mới sau khi tách.

5. Diện tích tách thửa đất tối thiểu khi chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?

Tùy vào từng tỉnh mà UBND tỉnh sẽ quy định diện tích đất tối thiểu tương ứng.  Ví dụ ở Hà Nội căn cứ Điều 5 QĐ 20/2017/QĐ – UBND quy định như sau:

“1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

1. a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
2. b) Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.”.

Nói tóm lại, theo LVN Group Group, đối với câu hỏi chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không, thì câu trả lời là không, thủ tục tách thửa là không bắt buộc khi chuyển mục đích sử dụng đất, Tuy nhiên, trong trường hợp cần thiết, vẫn nên tiến hành thủ tục tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất để phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình.