Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ đề cập đến nội dung về Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở theo hướng dẫn tại Điều 119 Luật Nhà ở 2014. Mời bạn đọc cùng theo dõi
Điều 119 Luật Nhà ở 2014
1. Nội dung của Điều 119 Luật Nhà ở 2014
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo hướng dẫn của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có trọn vẹn năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hướng dẫn của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hướng dẫn của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo hướng dẫn của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở
Theo khoản 1 điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định về nhà ở:
“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”
Cũng như đã nói ở trên thì về các cách thức đươc quy định thể hiện cho giao dịch về nhà ở được quy định trong Điều 117 Luật nhà ở 2014, thì có thể nhận biết rằng:
“Giao dịch về nhà ở trong pháp luật nà được xác định bao gồm các cách thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở”.
Từ quy định được nêu ra về các cách thức của giao dịch về nhà ở đã phần nào giúp chúng ta hiểu thêm được về việc pháp luật quy định về vấn đề này thế nào. Tiếp theo đó để các bên có thể tham gia vào giao dịch này thì cần phải đáp ứng các điều kiện mà pháp luật này đưa ra đó là:
Thứ nhất, đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 sau đây:
– Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo hướng dẫn của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
– Nếu là cá nhân thì phải có trọn vẹn năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Thứ hai, Căn cứ vào Khoản 2, Khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
– Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hướng dẫn của Luật Nhà ở 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Thứ ba, đối với bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức theo hướng dẫn tại Khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;
– Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo hướng dẫn của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, có thể thấy rằng, pháp luật về nhà ở hiện hành đã quy định rất rõ rằng về việc các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở cần phải đáp ứng các điều kiện thế nào. Việc pháp luật quy định về từng đối tượng cụ thể như cá nhân, tổ chức, pháp nhân, tổ chức nước ngoài thì cần phải tuân thủ các điều kiện được quy định cho riêng mình trong việc thực hiện này. Trước tiên hết, theo như pháp luật dân sự hiện hành thì các bên có nhu cầu về việc giao dịch về nhà ở thì cần phải có trọn vẹn như lực hành vi dân sự theo như luật định.
Lưu ý: vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng và thời gian có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở khi tiến hành các giao dịch về nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn tại điều 122, luật Nhà ở 2014 như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời gian có hiệu lực của hợp đồng là thời gian công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời gian có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời gian có hiệu lực của hợp đồng là thời gian ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
3. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được thực hiện theo các bước được quy định tại điều 120 luật Nhà ở như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng
Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
Bước 2: Nộp hồ sơ chứng nhận chuyển quyền sở hữu tại đơn vị Nhà nước
Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Bước 3: Nhận kết quả thủ tục hành chính tại đơn vị Nhà nước
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở
Trên đây chúng tôi đã đề cập những nội dung về Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở theo hướng dẫn tại Điều 119 Luật Nhà ở 2014. Nếu có vướng mắc phát sinh trong quá trình nghiên cứu, bạn đọc vui lòng liên hệ với chúng tôi tại lvngroup.vn