Bài viết dưới đây chúng tôi muốn mang đến cho bạn đọc những nội dung liên quan đến vấn đề Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014. Mời bạn đọc cùng theo dõi
Điều 147 Luật Nhà ở 2014
1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là gì?
Căn cứ khoản 8 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
8, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định.
Vì vậy, theo hướng dẫn trên dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt; và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt; tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của đơn vị nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu theo hướng dẫn. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được đơn vị có thẩm quyền quyết định; vì tránh những trường hợp trùng tên với dự án lớn gây hiểu lầm giữa các dự án với nhau; được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện trọn vẹn các nội dung của dự án đã được phê duyệt. Nếu chủ đầu tư có đề nghị điều chỉnh các nội dung bao gồm tên dự án; hay điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án, các loại nhà ở phải xây dựng; tổng diện tích sàn xây dựng; tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu tư; nếu là dự án được đầu tư bằng vốn nhà nước; thì phải được đơn vị có thẩm quyền quyết định trước khi triển khai thực hiện xây dựng theo hướng dẫn; để phù hợp với nhu cầu phát triển và định hướng phát triển nhà ở.
2. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014:
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Mặt khác, Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện về nhà ở có sẵn theo khoản Điểm a Khoản 5 Điều 80 như sau:
“ Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy)”.
Bên cạnh đó, tại khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng đưa ra khái niệm liên quan như: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Vì vậy, có thể hiểu một cách đơn giản rằng nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).
3. Nội dung Điều 147 Luật Nhà ở 2014
Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư xây dựng dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo hướng dẫn tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của đơn vị quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được quyền thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
4. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án, tổ chức cá nhân tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở 2014 cụ thể như sau:
Thứ nhất, đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có:
+ Hồ sơ dự án;
+ Có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
+ Đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định trên cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng;
+ Không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo hướng dẫn tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở 2014.
Thứ ba, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó khi đáp ứng điều kiện sau:
+ Phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
Mặt khác cần lưu ý về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng theo hướng dẫn tại Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN cụ thể như sau:
- Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng trọn vẹn các điều kiện sau đây:
- Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
- Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
- Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN.Theo đó, dự án đầu tư xây dựng được thế chấp bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.
- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
- Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng trọn vẹn các điều kiện sau đây:
- Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
- Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
- Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
- Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng;
- Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của đơn vị nhà nước có thẩm quyền
Tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở 2014 khi đáp ứng trọn vẹn các điều kiện sau đây:
- Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:
- Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai;
- Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo hướng dẫn của pháp luật có liên quan;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
- Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
- Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn;
- Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;
- Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
5. Những trường hợp không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định Điều 118 Luật nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì việc thể chấp nhà ở hình thành trong tương lại phải đáp ứng điều kiện sau đây:
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của đơn vị có thẩm quyền.
Vì vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì không thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Trên đây, chúng tôi đã mang đến bạn đọc những nội dung liên quan đến vấn đề Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng dẫn tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014. Nếu có vướng mắc phát sinh trong quá trình nghiên cứu, bạn đọc vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Website: lvngroup.vn