Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ mang đến cho quý bạn đọc những nội dung liên quan đến Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo hướng dẫn tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014. Mời bạn đọc cùng theo dõi
Điều 21 Luật Nhà ở 2014
1. Nội dung của Điều 21 Luật Nhà ở 2014
Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
1. Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo hướng dẫn của pháp luật Việt Nam.
2. Có vốn pháp định theo hướng dẫn của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo hướng dẫn của pháp luật về đầu tư.
3. Có chức năng kinh doanh bất động sản theo hướng dẫn của pháp luật.
2. Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Dựa theo những điều kiện được đặt ra ở Điều 21 Luật Nhà ở 2014 nêu trên, thì quy định tại Khoản 2 tại điều này được sửa đổi theo hướng dẫn tại điểm a, Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 như sau:
“2. Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo hướng dẫn của pháp luật về đầu tư”
So với Luật Nhà ở 2005 thì Luật Nhà ở 2014 quy định cụ thể và chặt chẽ hơn điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại trong đó đề cập đến vấn đề khả năng tài chính của chủ đầu tư, trước hết phải có vốn pháp định theo hướng dẫn của luật kinh doanh bất động sản và phải có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo hướng dẫn. Do đó, hạn chế ngay từ đầu những doanh nghiệp không đủ điều kiện về tài chính tham gia đầu tư phát triển nhà ở, dẫn đến việc chậm thực hiện hoặc không thể thực hiện dự án về sau, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người mua nhà.
Nếu như theo hướng dẫn cũ thì theo hướng dẫn tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ trừ các trường hợp hộ gia đình, tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua dự án bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp. Hơn nữa, luật cũng quy định ngoài vấn đề vốn pháp định thì mỗi khi thực hiện dự án, doanh nghiệp cũng phải ký quỹ phù hợp với quy mô, mức độ của dự án, việc thực hiện ký quỹ cũng tăng trách nhiệm của nhà đầu tư với dự án của mình đồng thời có tài chính đảm bảo trong trường hợp họ chậm các nghĩa vụ đối với các bên. Đây là một thay đổi mới cần thiết và có ý nghĩa căn cứ để lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay quy định này cũng bị sửa đổi theo Luật Đầu tư năm 2020, chỉ quy định là mô hình là doanh nghiệp, hợp tác xã mà không quy định cụ thể vốn pháp định tối thiểu của doanh nghiệp, hợp tác xã đó. Luật Đầu tư năm 2020 đã quy định về vốn ký quỹ hoặc ngân hàng bảo lãnh, nhằm đảm bảo tài chính một cách chắc chắn nhất, vì vẫn có trường hợp doanh nghiệp đạt tỷ lệ vốn pháp định tối thiểu nhưng vẫn không đảm bảo được tài chính.
Tiếp tục phát triển tinh thần Luật Nhà ở 2005 thì Luật Nhà ở 2014 cũng không hạn chế quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại của các thành phần kinh tế. Theo đó, doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo hướng dẫn của pháp luật Việt Nam đều có thể là chủ đầu tư, điều này có nghĩa chủ đầu tư có thể là doanh nghiệp trong nước thành lập và hoạt động theo hướng dẫn của luật doanh nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư có vốn nước ngoài, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động theo hướng dẫn của Luật đầu tư; Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo hướng dẫn của Luật hợp tác xã.
Tuy nhiên nếu như Luật Nhà ở 2005 quy định cho cá nhân cũng có quyền tham gia phát triển nhà ở thương mại thì Luật Nhà ở 2014 xác định chỉ có đối tượng doanh nghiệp mới được là chủ đầu tư, do đó nếu cá nhân, hộ kinh doanh muốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, hoạt động theo hướng dẫn của luật doanh nghiệp hoặc luật đầu tư. Quy định như vậy làm tăng tính chuyên nghiệp trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở thương mại cũng như hạn chế quy mô đầu tư nhỏ lẻ, manh mún, khó quy hoạch của cá nhân.
Một điều kiện nữa của Luật Nhà ở 2014 đối với chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại là doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo hướng dẫn. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ thể việc kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Tuy nhiên mỗi cách thức kinh doanh bất động sản lại có những điều kiện cụ thể khác nhau, do đó, nên hiểu được lựa chọn là chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp có tất cả các nghiệp vụ kinh doanh thương mại tự xây dựng, mua bán, cho thuê, môi giới, tư vấn, quản lý, lập sàn giao dịch bất động sản hay chỉ cần là doanh nghiệp có một trong các nghiệp vụ trên có thể xem xét là chủ đầu tư.
Xét thấy việc phát triển nhà ở thương mại mặc dù có một phần cần thiết là xây dựng thị trường bất động sản, phát triển thị trường mua bán nhằm tạo động lực phát triển hoạt động xây dựng, nhưng hiểu theo nghĩa phát triển nhà ở dưới cách thức phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở cá nhân thì chỉ nên xem xét điều kiện doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản dưới góc độ doanh nghiệp đủ điều kiện xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
3. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định:
1. Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
2. Ký quỹ để thực hiện dự án theo hướng dẫn của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo hướng dẫn của pháp luật.
3. Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của đơn vị nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
4. Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo hướng dẫn của pháp luật về nhà ở.
5. Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật này; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo hướng dẫn của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
6. Thực hiện trọn vẹn các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
7. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời gian bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo hướng dẫn tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.
8. Bảo hành nhà ở theo hướng dẫn của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo hướng dẫn của pháp luật.
9. Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của đơn vị có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.
10. Bồi thường trong trường hợp gây tổn hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.
4. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định thế nào?
Căn cứ tại Điều 22 Luật Nhà ở 2014 về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án cụ thể như sau:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo hướng dẫn của Luật này và pháp luật về xây dựng.
– Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các cách thức sau đây:
+ Đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai;
+ Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Chấp thuận nhà đầu tư theo hướng dẫn của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo hướng dẫn của Luật Xây dựng. Chính phủ quy định chi tiết điểm này (được sửa đổi bởi điểm b khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020).
Vì vậy, trên đây chúng tôi đã đề cập chi tiết đến những nội dung liên quan đến Điều 21 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện làm chủ dự án đầu tư nhà ở thương mại. Nếu có vướng mắc phát sinh trong quá trình nghiên cứu, bạn đọc vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Website: lvngroup.vn