Việc chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, điều này về lâu dài sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu. Do đó, pháp luật dân sự đã có quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền về lối đi qua, theo đó, các chủ sở hữu này có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015
1. Thế nào là quyền về lối đi qua?
Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Vì vậy, có thể hiểu Quyền về lối đi qua là quyền được mở một lối đi trên phần đất của chủ sở hữu bất động sản vây bọc để tạo lối đi qua cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi có đủ điều kiện theo hướng dẫn. Đây là quyền cần thiết, cần thiết trong trường hợp một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản mà không có lối ra. Trong số các quyền đối với bất động sản liền kề được Bộ luật Dân sự quy định thì Quyền về lối đi qua là một quyền năng đặc biệt cần thiết, bởi lẽ một bất động sản phải luôn đi kèm với ít nhất là một chủ sử dụng, và ai cũng có nhu cầu về một lối để ra vào bất động sản của mình.
Có thể thấy, việc sử dụng lối đi ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng đất của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chính vì vậy, Bộ luật Dân sự 2015 phải đặt ra yêu cầu tại khoản 1 Điều 254 như sau: Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và tổn hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vấn đề đền bù trong Quyền về lối đi qua.
Mặt khác, pháp luật dân sự quy định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Người được dành lối đi sẽ rất đa dạng, vì vậy, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có thể yêu cầu tất cả những người đó có trách nhiệm đền bù (ví dụ, trả tiền cho mỗi lần đi qua, dù nghe có vẻ vô lý nhưng với quy định của Bộ luật Dân sự cũ thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hoàn toàn có thể làm điều này). Tuy nhiên, giờ đây trách nhiệm đền bù chỉ tập trung vào chủ thể duy nhất đó là chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền. Điều này sẽ khiến quy định của luật dễ thực hiện, tránh những tranh chấp không đáng có.
3. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng của lối đi qua được xác định thế nào?
Cũng như tinh thần chung của các quyền địa dịch khác, nhiệm vụ của Bộ luật dân sự đó là quy định xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cho chủ sở hữu của một bất động sản, nhưng để triển khai quy định đó trên thực tiễn một cách hài hòa lợi ích giữa các bên thì luôn cần có một thỏa thuận chi tiết về việc thực hiện quyền. Đối với quyền về lối đi thì: Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, đơn vị nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 254 mà không có đền bù. Vì vậy, trong trường hợp chia tách bất động sản, nghĩa là việc ai sử dụng những diện tích đất nào có thể được quyết định một cách chủ động ngay từ đầu thì luật quy định các bên phải dành sẵn một phần lối đi cho người phía trong. Quyền đối với bất động sản liền kề về việc xác lập lối đi địa dịch đặt ra khi một bất động sản bị vây bọc một cách bất đắc dĩ nên mới phải hạn chế bớt quyền của chủ sở hữu bất động sản vây bọc. Tuy nhiên, khi các bên đã có thể chủ động trong việc sử dụng đất thì việc dành ra một lối đi cho người phía trong cũng là vấn đề chủ động được, tạo điều kiện hợp lý cho việc sử dụng đất của họ. Lối đi trong trường hợp này không đặt ra trách nhiệm đền bù.
4. Điều kiện hưởng Quyền về lối đi qua
Với tính chất của một bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng, Điều 275 Bộ luật dân sự cũ quy định chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu “một lối đi hợp lý ra đường công cộng” trên bất động sản chịu hưởng quyền. Điều kiện hưởng quyền được Bộ luật dân sự năm 2015 mở rộng hơn.
Theo quy định của Bộ luật dân sự cũ thì chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền sẽ có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề khi không có lối đi ra đường công cộng, còn Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền sẽ có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề khi không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Trên thực tiễn việc không có lỗi đi thường ít xảy ra, hiếm thấy một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn đến mức không có đường để con người ra vào. Sự mở rộng của Bộ luật Dân sự năm 2015 là một quy định thực sự có ý nghĩa, có thể thấy trong hai trường hợp sau:
– Bất động sản bị vây bọc trước nay vẫn có lối ra vào dù nhỏ. Tuy nhiên, do sự kiện mới xuất hiện như xảy ra sạt lở hoặc sụp đổ công trình làm bít một phần lối đi đó khiến cho con người, xe cộ không thể ra vào, hoặc
– Bất động sản bị vây bọc trước là nhà ở nhưng này được cho thuê làm nhà kho bến bãi, xe tải cần có lối ra vào mà lối đi vốn có – thì không đủ độ rộng. Đây là những trường hợp lối đi cũ vẫn tồn tại nhưng không đủ để đáp ứng mục đích mà nó được lập ra nên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu một lối đi qua bất động sản khác để thuận tiện cho việc ra vào bất động sản của mình.
Có thể thấy, quy định về quyền về lối đi qua đã góp phần bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng.
Trên đây là toàn bộ nội dung giới thiệu của LVN Group về quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 gửi đến quý bạn đọc để cân nhắc. Trong quá trình nghiên cứu nếu như quý bạn đọc còn câu hỏi cần trả lời, quý bạn đọc vui lòng truy cập trang web: https://lvngroup.vn để được trao đổi, hướng dẫn cụ thể.