Giao dịch quyền sử dụng đất là gì? (Cập nhật 2023)

Tại Việt Nam, pháp luật chỉ cho phép giao dịch quyền sử dụng đất chứ không cho phép giao dịch đất. Pháp luật quy định rất cụ thể về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Theo đó, các chủ thể có quyền sử dụng đất muốn giao dịch thì phải đáp ứng các điều kiện cũng như phù hợp các quy định của pháp luật. Vậy giao dịch quyền sử dụng đất là gì? Các bạn hãy cùng với LVN Group nghiên cứu qua nội dung trình bày sau.

Giao dịch quyền sử dụng đất là gì? (Cập nhật 2023)

1/ Quyền sử dụng đất là gì ?

Căn cứ vào Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định:

“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước uỷ quyền chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Và khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đối với đất đai không một cá nhân, tổ chức nào có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng và sử dụng đúng mục đích mà pháp luật quy định.

Theo đó, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.

Tham khảo thêm nội dung trình bày: Quyền sử dụng đất là gì?

2/ Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013:

Chủ thể sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất, người được Nhà nước cho thuê đất, người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác thông qua các cách thức như nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo đó, các chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất chỉ có quyền giao dịch và tiến hành giao dịch khi đáp ứng các điều kiện theo hướng dẫn như sau:

2.1/ Đối với bên tiến hành giao dịch

– Phải là chủ thể sử dụng đất

Điều này có nghĩa là để có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, bên tiến hành giao dịch, trước hết, phải là chủ thể sử dụng đất. Căn cứ vào Điều 168, 188 Luật đất đai 2013, tư cách chủ thể của bên tiến hành giao dịch phải được đơn vị nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đây là điều kiện bắt buộc đối với bên tiến hành giao dịch tại thời gian tiến hành giao dịch.

Đối với những trường hợp người không phải là chủ thể sử dụng đất vẫn có quyền giao dịch bao gồm:

– Người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng) vẫn có quyền thực hiện tất cả các giao dịch, trừ giao dịch chuyển đổi, để thừa kế.

– Nếu thuê lại đất trả tiền thuê lại đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất; người không có quyền sử dụng đất tại Việt Nam, nhưng được tặng cho, để thừa kế quyền sử dụng đất có quyền tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp này, do bên tiến hành giao dịch không phải là chủ thể sử dụng đất nên không được cấp giấy chứng nhận.

Do vậy, các đối tượng này có quyền tiến hành giao dịch mà không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp người thuê lại đất của chủ đầu tư đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 99 Luật đất đai 2013). Trong các trường hợp vừa nêu, bên tiến hành giao dịch chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bên tặng cho (đối với trường hợp tặng cho), giấy tờ chứng minh quyền thừa kế (đối với trường hợp thừa kế). Trong các trường hợp khác, người không phải là chủ thể sử dụng đất chỉ có quyền tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất khi được chủ sở hữu cho phép.

– Phải được Luật Đất đai cho phép giao dịch

Theo quy định của Luật Đất đai, những chủ thể được phép giao dịch quyền sử dụng đất, bao gồm:

+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Các chủ thể này có quyền giao dịch khi sử dụng đất theo các cách thức: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà không được miễn tiền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn tiền thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít nhất là 5 năm; công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không được miễn tiền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đối với người thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì phải trả tiền thuê đất một lần và bên cho thuê lại phải sử dụng đất theo cách thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trong trường hợp bên cho thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm thì bên thuê lại ngoài điều kiện phải trả tiền thuê một lần còn phải đáp ứng điều kiện: thuê lại đất trước ngày 01/7/2014 (trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực) và bên cho thuê lại (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong các khu vực này) đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.

Các chủ thể nêu trên có quyền giao dịch quyền sử dụng đất thông qua các cách thức: chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê (cho thuê lại), thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đối với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam mà bên Việt Nam chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối hay thuê lại quyền sử dụng đất và trả tiền thuê lại một lần cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền tặng cho trong các trường hợp được Nhà nước giao đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, chỉ có hộ gia đình, cá nhân trong nước mới có quyền này. Giao dịch thừa kế, đương nhiên, chỉ có cá nhân (cá nhân trong nước, cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài) mới có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Giao dịch chuyển đổi chỉ áp dụng cho chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất theo, trừ trường hợp các đối tượng này sử dụng đất theo cách thức thuê đất của Nhà nước.

Tóm lại, các chủ thể sử dụng đất không có quyền giao dịch quyền sử dụng đất là các chủ thể sử dụng đất theo các cách thức: thuê đất trả tiền hàng năm; thuê đất trả tiền nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít hơn 5 năm; giao đất không thu tiền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước; giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn tiền sử dụng đất, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước và chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở. Đối với giao dịch tặng cho, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền tặng khi quyền sử dụng đất được hình thành do thuê đất của Nhà nước, ngay cả khi đã trả tiền thuê đất một lần và không được miễn tiền thuê đất. Riêng đối với doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh không có quyền tặng cho ngay cả khi quyền sử dụng đất có được do Nhà nước giao đất có thu tiền và không được miễn tiền sử dụng đất

– Không bị hạn chế quyền định đoạt

Để tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất, bên tiến hành giao dịch ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn chế quyền định đoạt. Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai 2013, các trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt bao gồm:

– Các chủ thể bị kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án;

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ;

– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước;

– Bên tiến hành giao dịch là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Mặt khác, còn có một trường hợp chủ thể sử dụng đất còn bị hạn chế quyền định đoạt theo hướng dẫn chung của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan, cụ thể: trong trường hợp quyền sử dụng đất bị thế chấp, mà không có thỏa thuận về việc chuyển quyền hoặc các bên có thỏa thuận về việc không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.

2.2/ Bên tham gia giao dịch

– Phải là người được phép tham gia giao dịch

Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai 2013, người được phép tham gia vào giao dịch bao gồm:

– Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

– Cộng đồng dân cư;

– Tổ chức kinh tế;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, trong các chủ thể này, chỉ có hộ gia đình, cá nhân trong nước có quyền tham gia vào giao dịch nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhưng không có quyền nhận góp vốn. Cộng đồng dân cư chỉ có quyền tham gia vào giao dịch tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất. Quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước. Quyền nhận tặng cho không áp dụng cho tổ chức kinh tế. Quyền nhận tặng cho, quyền nhận thừa kế và quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không áp dụng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

– Không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch

Theo quy định của Luật đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ có quyền tham gia vào giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất phải nằm trong cùng xã, phường, thị trấn.

Hộ gia đình, cá nhân trong nước không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế không có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, tổ chức kinh tế không có quyền nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu vực này.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở, trừ trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở.

Đối với các loại đất khác thì chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng, cá nhân trong nước chỉ có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước khác. Người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không có quyền giao dịch quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, mà không gắn với các giao dịch nhà, công trình xây dựng, trừ trường hợp dự án được phép phân lô, bán nền.

3/ Câu hỏi liên quan

3.1/ Các văn bản giao dịch liên quan đến đất đai phải công chứng, chứng thực

Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì những văn bản giao dịch liên quan đến đất đai sau đây phải công chứng, chứng thực:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, trường hợp một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự.

3.2/ Các văn bản giao dịch liên quan đến nhà ở phải công chứng, chứng thực

Căn cứ Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì những văn bản giao dịch liên quan đến nhà ở sau đây phải công chứng, chứng thực:

– Hợp đồng mua bán nhà ở.

– Hợp đồng tặng cho nhà ở.

– Hợp đồng đổi nhà ở.

– Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở.

– Hợp đồng thế chấp nhà ở.

– Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, đối với các hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

– Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự.

3.3/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Tham khảo nội dung trình bày:Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Trên đây là những kiến thức pháp lý cơ bản về Giao dịch quyền sử dụng đất là gì? Trong quá trình nghiên cứu, hãy liên hệ với chúng tôi qua website: lvngroup.vn nếu có câu hỏi pháp lý liên quan.