Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Cập nhật 2023)

Hiện nay, nhiều nơi vẫn sử dụng giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho giao dịch về đất đai của mình. Mặc dù vẫn công nhận, tuy nhiên, nhà nước không khuyến khích việc sử dụng giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong phạm vi nội dung trình bày này, LVN Group Group sẽ gửi tới quý khách hàng một số thông tin cơ bản về giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Cập nhật 2023)

1. Quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ quy định tại Điều 53 – Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, cụ thể: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước uỷ quyền chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Bộ luật Dân sự, Luật đất đai đều cụ thể hóa những quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước uỷ quyền chủ sở hữu.

Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua cách thức giao đất, cho thuê đất. Pháp luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

Nói tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ chủ thể có quyền.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người đang sử dụng đất chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng cho người khác sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được được số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên.

3. Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là một loại hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, cách thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai bằng cách thức văn bản, nhưng là văn bản viết bằng tay.

4. Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng dẫn pháp luật hiện hành thì cần phải đảm bảo cả về mặt nội dung và về cách thức.

Về nội dung, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được thực hiện khi:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

(2) Đất không có tranh chấp;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất,… và một số điều kiện khác theo hướng dẫn pháp luật liên quan.

Về cách thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và đăng ký tại đơn vị nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay đều bị vô hiệu. Theo đó, Nhà nước đã có những quy định “nới lỏng” thời hạn hợp thức hóa các giao dịch này, cụ thể:

– Năm 2007, người dân được hợp thức hóa việc mua đất trước ngày 01/7/2004 (thời gian Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật);

– Năm 2014 cho phép hợp thức hóa việc mua đất trước ngày 01/01/2008;

– Và kể từ ngày 03/03/2017 mua đất bằng “giấy viết tay” trước ngày 1/7/2014 cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định việc cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục theo hướng dẫn như sau:

Trường hợp thứ nhất: Mua bán nhà đất bằng “giấy viết tay” đối với đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở lần đầu theo hướng dẫn của Luật Đất đai 2013 và quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển Quyền sử dụng đất (các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không phải lập lại hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu, có công chứng/chứng thực); đơn vị tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật:

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 (ngày Luật ĐĐ năm 2013 có hiệu lực pháp luật) mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

Trường hợp thứ hai: Mua bán nhà đất bằng “giấy viết tay” đối với đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo hướng dẫn thì thực hiện theo hướng dẫn như sau:

– Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

– Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền;Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

– Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình đơn vị có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến đơn vị nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo hướng dẫn.

Vì vậy, Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất viết tay chỉ có giá trị pháp lý khi thuộc một trong các trường hợp trên, nếu có điều kiện người mua cần “hợp thức hóa” giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhằm tránh những phức tạp, rủi ro phát sinh về sau.

5. Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được cấp sổ đỏ không?

Hiện nay theo hướng dẫn tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp mà mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua cách thức văn bản bằng hợp đồng VIẾT TAY không có công chứng, chứng thực vấn được đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Một là, hộ gia đình, cá nhân hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác trước ngày 01/01/2008;

Hai là, hộ gia đình, cá nhân hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác từ 01/01/2008 đến trước 01/07/2014 dùng không có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó hộ gia đình, cá nhân hiện nay đang sử dụng các thửa đất có nguồn gốc như trên thì được quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Đặc biệt trong hai trường hợp này người sử dụng đất không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất ban đầu mà được cấp luôn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay?

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

 

GIẤY CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

……………, … ngày … tháng … năm ……

Chúng tôi gồm:

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN A):

• Ông (bà): …………………………….. Sinh năm:……………………..

CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ………….. do ……………………cấp ngày…./…../…………

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………………..

• Cùng vợ (chồng) là bà (ông): ………………. Sinh năm:………….

CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ………….. do ………………………..cấp ngày…./…../……

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………………..

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN B):

• Ông (bà): ……………………….. Sinh năm:………………………..

CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ………….. do ……………………cấp ngày…./…../…………

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………………..

• Cùng vợ (chồng) là ông (bà): ……………….. Sinh năm:………….

CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ………….. do ………………………..cấp ngày…./…../……

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………………..

Điều 01: Quyền sử dụng đất chuyển nhượng

Bên A thống nhất và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên B dối với thửa đất có địa chỉ: ……… được cấp ngày … tháng … năm … cụ thể như sau:

• Diện tích thửa đất: … m2 – Tờ bản đồ số: ………………………………
• Địa chỉ: ……………………………………………………………………………………….
• Diện tích: ……………. m2 (Bằng chữ: …………………………………………….)
• Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: ………………… m2; Sử dụng chung:…. …….m2
• Mục đích sử dụng: …………………………………………………………………………..
• Thời hạn sử dụng: ……………………………………………………………………………..
• Nguồn gốc sử dụng: ……………………………………………………………………………

Điều 02: Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Bên A và Bên B thỏa thuận ấn định đối với thửa đất như trên cho Bên B được quy định ở Điều 01 của hợp đồng này là ……………. VNĐ (Băng chữ: ……………………………..).

Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A thông qua phương thức ……………………………..

Điều 03: Việc giao và đăng ký quyền sử dụng đất

Bên A có nghĩa vụ chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ, các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng được quy định tại Điều 01 của Hợp đồng này cho Bên B. Bên B có nghĩa vụ thanh toán cho Bên A theo đúng quy định tại Điều 02 của Hợp đồng.

Bên B có trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất đối với mảnh đất được chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Điều 04: Trách nhiệm nộp thuế và lệ phí

Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo Hợp đồng này do Bên B chịu trách nhiệm đóng.

Điều 05: Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng, nếu giữa các chủ thể phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau.

Chỉ khi giữa các chủ thể không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện nhằm yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo hướng dẫn của pháp luật.

Hai bên cam đoan những nội dung được thỏa thuận trên đây là này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc. Các bên cam kết thực hiện đúng và trọn vẹn các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Nói tóm lại, qua nội dung trình bày trên, LVN Group Group đã gửi tới tới quý khách hàng một số thông tin cơ bản về giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Kính mong quý khách hàng đón đọc và ủng hộ nội dung trình bày của chúng tôi.