Hành vi tự ý bán đất của người được ủy quyền sử dụng đất có vi phạm không?

Hiện nay, có thể thấy việc ủy quyền sử dụng đất giữa các bên đang ngày càng trở nên phổ biến rộng rãi hơn vì nhiều mục đích khác nhau và để thực hiện những công việc nhất định. Thế nhưng, đặt trường hợp người được ủy quyền sử dụng đất tự ý bán đất của người ủy quyền thì có phải hành vi vi phạm quy định pháp luật không? Bài viết sau sẽ làm rõ và phân tích sâu hơn về vấn đề này.

1. Người được ủy quyền sử dụng đất có được phép bán đất cho người khác không?

Theo điểm c Khoản 1 Điều 141 Bộ luật dân sự 2015, người uỷ quyền chỉ được xác lập, thực hiện các giao dịch trong phạm vi uỷ quyền căn cứ theo nội dung ủy quyền. Theo đó, việc người được ủy quyền có được phép bán đất cho người khác được không còn tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên hoặc theo phạm vi ủy quyền mà người ủy quyền đã ủy quyền cho họ. Bởi lẽ, người được ủy quyền chỉ thực hiện các công việc nằm trong phạm vi và nội dung đã được ủy quyền chứ họ không được thực hiện vượt quá thẩm quyền được ủy quyền.

Vì vậy, người được ủy quyền được quyền bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cho người khác nếu như nội dung ủy quyền có ghi nhận về vấn đề này, chẳng hạn như trên giấy ủy quyền có nôi dung “bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba” thì lúc này, người được ủy quyền được phép bán đất cho người khác.

2. Hành vi tự ý bán đất của người được ủy quyền sử dụng đất có vi phạm không?

Như đã phân tích ở trên, nếu nội dung ủy quyền có ghi nhận người được ủy quyền được nhân danh người ủy quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người được ủy quyền được phép bán đất. Tuy nhiên, nếu giấy ủy quyền không quy định về nội dung này, thì người được ủy quyền không được phép thực hiện giao dịch này. Bởi lẽ, hành vi tự ý bán đất của người ủy quyền sẽ là hành vi vi phạm pháp luật vì hành vi này vượt quá phạm vi được ủy quyền. Khi đó, giao dịch bán đất của người được ủy quyền và bên thứ ba sẽ đương nhiên bị vô hiệu theo hướng dẫn tại Điều 143 Bộ luật dân sự 2015, trừ khi rơi vào một trong các trường hợp sau:

– Người được uỷ quyền đồng ý;

– Người được uỷ quyền biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

– Người được uỷ quyền có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi uỷ quyền.

Mặt khác, nếu người được ủy quyền tự ý bán đất cho bên thứ ba thì có thể phải chịu trách nhiệm và thực hiện nghĩa vụ đối với bên thứ ba trừ khi bên thứ ba đã biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi ủy quyền mà vẫn thực hiện giao dịch. Người mua đất từ người được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường tổn hại theo hướng dẫn của pháp luật.

3. Giải đáp có liên quan

3.1. Có nên mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền không?

Câu trả lời là không nên. Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) qua hợp đồng ủy quyền/ giấy ủy quyền có rất nhiều rủi ro. Bởi vì:

– Bản chất của hợp đồng ủy quyền không phải chuyển giao quyền sử dụng đất, cho nên hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt ở bất kỳ thời gian nào (nếu khi một trong hai bên chết).

– Việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ có thể mang nhiều rủi ro, chẳng hạn như người ủy quyền (người bán) không thực sự là chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó, hoặc có thể sẽ có những hành vi lừa dối, đe dọa khi thực hiện giao dịch,…

Vì vậy, để có thể bảo vệ tối đa quyền lợi của mình, nên mua bán đất bằng một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải hợp đồng ủy quyền sử dụng đất.

3.2. Có được thực hiện ủy quyền sử dụng đất khi đang ở nước ngoài không?

Theo quy định tại khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai 2013 về người sử dụng đất gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng dẫn của pháp luật về quốc tịch. Theo đó, nếu người Việt Nam đang ở nước ngoài thì vẫn có quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Do đó, một người hoàn toàn có quyền ủy quyền sử dụng đất khi đang ở nước ngoài cho người khác theo hướng dẫn của pháp luật hiện hành.

3.3. Sổ hồng và sổ đỏ khác gì nhau?

Sổ hồng và sổ đỏ đều là những loại giấy tờ liên quan đến đất đai nhưng hai loại giấy tờ này lại được định nghĩa và mục đích sử dụng khác nhau. Trước đây, đơn vị ban hành sổ đỏ là do Bộ tài nguyên và môi trường trong khi đó sổ hồng được Bộ xây dựng cấp phép. Tuy nhiên sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP, sổ hồng và sổ đỏ đã được tích hợp thành một loại giấy tờ chung được gọi là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cửa cùng tài sản khác gắn liền với đất.

Trên đây là một số thông tin liên quan đến câu hỏi Hành vi tự ý bán đất của người được ủy quyền sử dụng đất có vi phạm không? và một số thông tin liên quan đến giấy ủy quyền sử dụng đất. Mong rằng nội dung trình bày sẽ gửi tới thêm cho quý bạn đọc những thông tin hữu ích về nội dung này. Nếu có nhu cầu tư vấn kỹ hơn, quý bạn đọc vui lòng liên hệ với công ty Luật LVN Group để chúng tôi có thể gửi tới cho quý khách hàng những dịch vụ tư vấn một cách toàn diện hơn.