1. Chị H câu hỏi:
xin chào LS C.:
Ngoại tôi từ xưa khai hoang đất, xây nhà trên phần đất mặt tiền đường. năm 2006 ngoại tôi có bán cho 1 Bà A, miếng đất liền kề nằm phía sau nhà. Trước thời gian đó nhà không có sổ. Sau khi bán Ngoại tôi có làm giấy sổ hồng cho Bà A, tách ra làm 2 miếng riêng biệt.
Phần đất trong sổ của ngoại tôi lúc đó là 84m2 đất trồng cây lâu năm. đến tháng 7/2011 ngoại tôi có nhờ người làm hợp thức hóa phần đất nói trên. Phần nhà là 67m2. nhưng khi ra đóng thuế thì phần nhà được miễn thuế, nhưng phần đất thì phải đóng thuế 50%. (đơn vị chức năng nói là vì phần đất đó là đất trồng cây lâu năm nên phải đóng thuế).
Xin cho tôi hỏi như vậy có đúng không, theo hướng dẫn ở đâu. Xin cảm ơn LS
2. Luật sư C trả lời:
Chào bạn!
Nội dung bạn trình bày chưa rõ ràng.
Về nguyên tắc diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích bao nhiêu thì tính tiền cần đấy: Diện tích đất được chuyển đổi mục đích x Tiền sử dụng đất phải nộp.
Tại khoản 1 điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất quy định :
– Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất chứ không phải thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất).
Thí dụ: Tại thời gian chuyển mục đích sử dụng đất giá đất nông nghiệp nhà nước quy định là: 200.000VNĐ. Giá đất thổ cư tại vị trí đó nhà nước quy định là: 1.000.000VNĐ
Mức chênh lệch là: 1.000.000VNĐ – 200.000VNĐ = 800.000VNĐ.
Căn cứ vào khoản 4 điều 56 của Luật đất đai năm 2003 giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất là giá đất được UBND tỉnh,TP trực thuộc TW công bố công khai vào ngày 1-1 hàng năm.
Thân ái!
3. Chị H câu hỏi:
Thưa LS
Theo tôi được biết thì nhà xây dựng trước năm 1993 , ở và sử dụng ổn định không tranh chấp cho đến nay thì khi hợp thức hóa nhà sẽ không đóng thuế . Vây cho tôi hỏi theo trường hợp của tôi như trên thì sao tôi hợp thức hóa lại phải đóng thuế đất 17m . Diện tích Đất là 84m2 , Dt nhà là 64m2 . 17m này là phần đất 84m-64m =17m . Sao tôi lại không được miễn thuế phần đất này. xin chân thành hỏi luật sư . vì hôm nay tôi phải đi đóng thuế xin LS cho tôi biết ý kiến . Chân thành cam ơn luật sư .
4. Luật sư C trả lời:
Chào bạn!
Bạn trình bày nội dung chưa rõ ràng.
Bạn có thể trình bày cụ thể nội dung sự việc hơn để ls tư vấn cho chính xác (lưu ý về nguồn gốc nhà đất, được cấp GCN chưa?……)
Việc đóng thuế 17m2 là hơi “lạ”. Bởi nếu thửa đất đó được công nhận là đất ở thì diện tích 84m2 chưa chắc đã vượt qua hạn mức đất ở. Nếu bạn phải nộp tiền thì phải nộp toàn bộ chứ không thể chỉ có 17m2.
5. Chị H câu hỏi:
thưa LS
Hiện tại là sổ đỏ cấp năm 2006 , trong sổ là 84m2 . Mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm . 7/2011 Ngoại tôi có nhờ dịch vụ làm hợp thức hóa nhà trên mãnh đất đó ( nhà xây trước năm 1980 , có nguồn gốc rõ ràng , dt nhà là 67m2, phần sân trước không thuộc nhà là 17m2 ) . Bây giờ đơn vị chức năng trả lời là phải đóng thuế 17m2 . Vì phần nhà là 67m2 được miễn thuế , nhưng 17m2 kia thì phải đóng thuế để lên đất ở.
Theo quy định j đó (tôi cũng không rành nhưng trong Cty dịch vụ làm hồ sơ thì ai cũng biết quy định này) thì nhà xây cất trước năm 1993 sẽ được miễn thuế . Vậy nếu đã miến thuế hợp thức hóa thì tại sao 17m2 kia lai phải đóng, sao lại không miễn luôn . Xin LS tư vấn giúp tôi .
6. Luật sư C trả lời:
Chào bạn!
Điều 3 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định: Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
“1. Người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Điều 33 Luật Đất đai 2003.
2. Người được Nhà nước cho thuê đất và phải nộp tiền thuê đất theo hướng dẫn tại Điều 35 Luật Đất đai 2003.
3. Người sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Đất đã sử dụng ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003.
b) Hộ gia đình, cá nhân được đơn vị nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 và được quy định tại Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
6. Tổ chức kinh tế nhận góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, nay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”
Diện tích đất của gia đình bạn đã có nhà ở từ trước những năm 80, sử dụng ổn định là đất ở. Do vậy, đáng lẽ thời gian năm 2006, khi cấp GCN gia đình bạn phải được cấp GCN là loại đất ở đối với toàn bộ thửa đất và không phải nộp tiền sử dụng đất mới đúng pháp luật.
Việc cán bộ UBND cho rằng muốn cấp lại GCN là đất ở thì gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích 17m2 là không đúng. Bạn yêu cầu họ phải chỉ ra cứ pháp luật cho ý kiến của họ (Điều khoản nào, luật nào?). Việc công nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn đối với thửa đất đó (chuyển mục đích sử dụng đất) chỉ là việc “sửa sai” cho việc cấp giấy chứng nhận trước đây. Do vậy, gia đình bạn nên yêu cầu Thanh tra TN&MT xem xét lại GCN đa cấp cho gia đình bạn để đảm bảo quyền lợi cho gia đình bạn!
Chúc bạn thành công!