1. Chị H câu hỏi:
Kính chào luật sư
Luật sư cho tôi hỏi : 1996 Bà A có mua miếng đất từ ông B , lúc đó miếng đất này là cái ao và bà A sang lấp và xây nhà năm 1996 . mua bằng giấy tay vì đất không có sổ . Đến năm 1999 Bà A bán cho tôi . Tôi ở ổn định đến nay không ai tranh chấp .( Diện tích đất là 90m2 , nhà gắn liền với đất là 50m2) . Tôi được biết là cái ao này là do Ông B khai hoan trước năm 1975 . Hiện tại ông B vẫn sống cạnh nhà tôi . Nay tôi muốn là hợp thức hóa căn nhà và miếng đất trên . Xin cho tôi hỏi mức thuế tôi phải đóng là gồm những thuế gì . Nếu theo khoản 4 Điều 50 luật đất đai 2003 thì tôi có phải đóng thuế đất , và thuế nhà tôi có phai đóng không . Xin được sự giúp đỡ của luật sư .
2. Luật sư C trả lời:
Chào bạn!
1. Nội dung bạn trình bày chỉ là “thực tiễn sử dụng đất”. Nếu “thực tiễn” đó được thể hiện trong hồ sơ địa chính (bản sồ, sổ mục kê hoặc sổ dã ngoại…) thì mới chứng minh được quá trình sử dụng đất “ổn định, liên tục, công khai” trước 15/10/1993. Do vậy bạn cần kiểm tra lại hồ sơ địa chính tại UBND xã xem các thời kỳ bản đồ thể hiện tên người sử dụng đất thế nào? Loại đất đã thay đổi chưa (đất ao hay đất ở?).
2. Bạn cũng cần xem lại Giấy tờ mua bán đất năm 1996 và giấy bán nhà đất năm 1999 có đủ chữ ký của các chủ sở hữu tài sản không? Nội dung có rõ ràng không?
3. Bạn có thể cân nhắc quy định sau đây của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ để xem trường hợp của gia đình bạn có được xem là “sử dụng ổn định” theo khoản 4 Điều 50 được không:
“Điều 3. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai
1. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:
a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời gian bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời gian được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời gian có quyết định thu hồi đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;
b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.
2. Việc xác định thời gian bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của đơn vị Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của đơn vị nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của uỷ quyền Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của đơn vị nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của đơn vị, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
4. Nếu trường hợp sử dụng đất của gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai thì gia đình bạn được cấp GCN QSD đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Chị H câu hỏi:
Chào LS
1. Tên người sử dụng đất trên bản đồ số của UBND huyện hiện tại đối với thửa đất này là tên tôi, nó cũng thể hiện rõ là loại đất ở nông thôn . Tôi đã làm xong bản vẽ hợp thức hóa đối với căn nhà nói trên .
2. Các giấy tờ tay đều có chữ ký của các bên rõ ràng và có cả người thứ 3 làm chứng .
3.1 Điều này thì đúng
a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời gian bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời gian được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời gian có quyết định thu hồi đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;
b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.
3.2 . Giấy tờ biên lai liên quan tôi không có .
Nhưng thưa luật sư tôi có câu hỏi như vầy : Nếu như nếu moi điều trên điều hợp lệ , thì khi lam giấy CN tôi có phải đóng thuế . tại vì nhà tôi xây năm 1996 tôi sợ là tôi phải đóng thuế nhà , vì nếu nhà xây trước năm 1993 mới được miễn thuế. Suy nghi của tôi như vậy có đúng không luật sư . Xin LS tư vấn giúp tôi .
4. Luật sư C trả lời:
Chào bạn!
Chúc bạn may mắn!
5. Chị H câu hỏi:
Càm ơn LS . XIn LS cho tôi hỏi thêm là trước năm 1996 , tức là từ năm 1975 đến 1996 . Ông B sử dụng đất đó vào mục đích là Ao . Đến năm 1996 thì mới xây nhà . vậy mình có được xem là sử dụng liên tục không và có ảnh hưởng gì khi minh làm hồ sô không thưa LS.
“Điều 3. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai
1. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:
a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời gian bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời gian được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời gian có quyết định thu hồi đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;
b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.
6. Luật sư C trả lời:
Căn cứ theo nhưng thông tin mà bạn đưa ra tôi xin có ý kiến như sau:
Nếu trên giấy tờ (sổ hộ khẩu, quyết định cấp số nhà, kê khai năm 1999, bản đồ địa chính đo vẽ năm 2002 …) có thể hiện nhà của bạn đã xây dựng trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến ngày 1/7/2004 thì bạn phải đóng 50% tiền sử dụng đất phần đất trong hạn mức đất ở, phần đất ngoài hạn mức bạn phải đóng theo giá thị trường (hoặc gấp 2 lần giá UBND TP ban hành hàng năm cho phần diện tích vượt hạn mức không quá 50% hạn mức đất ở)
Giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất của con đường gần nhất có đường đi vào nhà bạn, được UBND TP ban hành hàng năm. Nếu nhà bạn trong hẻm thì tùy theo cấp hẻm, loại hẻm mà có tỷ lệ giảm theo hướng dẫn.
Nếu bạn muốn công nhận phần nhà đất trong hạn mức đất ở thì vẫn theo giá UBND TP ban hành, nhưng nếu bạn muốn công nhận ngoài hạn mức đất ở thì bạn có thể cân nhắc thêm tại quy định mới nhất của UBND TP HCM tại Quyết định số 64/2011/QĐ-UBND ngày 15/10/2011.
Chúc bạn may mắn!
(tôi đề nghị luật sư cần đọc kỹ câu hỏi của người xin tư vấn và trả lời có tính xây dựng)
7. Chị H câu hỏi:
8. Luật sư C trả lời:
Chào bạn”
Nếu thửa đất của gia đình bạn được ghi trong hồ sơ địa chính là đất ở từ sau ngày 15/10/1993 thì thuộc trường hợp quy định tại Điều 15, Nghị định 84/2004/NĐ-CP, cụ thể như sau:
“Điều 15. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này, nay Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt hoặc không có quy hoạch được xét duyệt tại thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận theo hướng dẫn sau đây:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời gian cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở thực tiễn ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP;
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có công trình xây dựng (không phải là nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại;
c) Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì thực hiện theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 14 Nghị định này”.
Khoản 3, Điều 8, Nghị định 198/2004/NĐ-CP quy định: “3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và đã phân phối đất ở đó cho cán bộ, công chuyên viên của tổ chức trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 5 Nghị định này, cụ thể như sau:
a) Thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; quy định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân; lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất;
b) Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở.”
Vì vậy, nếu trường hợp sử dụng đất của gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại Điều 15 Nghị định 84 thì diện tích đất trong hạn mức, gia đình bạn phải nộp 50% tiền sử dụng đất, ngoài hạn mức thì nôp 100% tiền sử dụng đất. Bạn cần kiểm tra lại hồ sơ địa chính xem trong bản đồ và sổ mục kê qua các thời kỳ thể hiện nguồn gốc thế nào. Bạn lưu ý là pháp luật không quy định nộp TIỀN SỬ DỤNG NHÀ mà chỉ quy định nộp TIỀN SỬ DỤNG ĐÂT khi cấp giấy chứng nhận QSD đất hoặc giao đất. Do vậy, thời gian xây nhà của gia đình bạn có thể chỉ liên quan đến loại đất (đất ở) khi cấp GCN QSD đất.