1. Chị X câu hỏi:
Chào Luật sư! vấn đề của em là như thế này. Dì của em được nhà nước cấp một miếng đất 90m2 năm 2009 vì giải tỏa, sau đó được Mẹ mua lại năm 2011 nhưng chỉ thỏa thuận miệng, không có bất kỳ loại giấy tờ nào cả. Sở dĩ Mẹ không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Dì là có lý do.
Khi được cấp miếng đất thì nó có giá trị cao hơn miếng đất cũ nên Dì phải nộp cho nhà nước khoảng 6 cây vàng mà lúc đó Dì chưa đủ tiền để nộp cho nhà nước. Nhưng hiện tại giá vàng đã lên rất cao so với năm 2009 thời gian Dì được cấp miếng đất, do đó các hộ dân được cấp miếng đất như Dì của em đang có ý kiến và chờ nhà nước giảm xuống, đây chính là lý do mà Mẹ em không muốn làm thủ tục chuyển nhượng vì khi chuyển nhượng sang tên thì mẹ em sẽ nộp số tiền 6 cây cho nhà nước nhưng Mẹ em sợ là sẽ không được giảm như các hộ dân khác, nên hiện tại chờ nhà nước giảm giá xuống sau đó nộp cho nhà nước rồi mới tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơi Dì.
Câu hỏi của em là Luật Sư có thể hướng dẫn một bản hợp đồng cụ thể với những điều khoảng mang tính chất ràng buộc giữa Mẹ với Dì để đảm bảo Mẹ mới thật sự là chủ của miếng đất đó và tránh trường hợp Dì sau này có thể bán lại miếng đất đó cho người khác cũng như các tranh chấp, rủi ro khác sau này.
Em xin chân thành cảm ơn Luật sư!
2. Luật sư N trả lời:
Chào bạn.
Dì của bạn đã được nhà nước cấp đất/ thì Dì là chủ sở hữu/ hợp đồng hữu hiệu nhất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ Dì và Mẹ có công chứng.
Nếu em ở Sài gòn thì có thể nhờ Thừa phát lại lập cho cái Vi bằng là nhanh nhất.
Thân
3. Luật sư N trả lời:
Chào bạnQ
Trong tình huống bạn nêu ra có một vài tình tiết rất “bất hợp lý”: “Dì của em được nhà nước cấp một miếng đất 90m2 năm 2009 vì giải tỏa”. Vì vậy là trường hợp “Tái định cư” theo hướng dẫn của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định pháp luật thì người được tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất bằng với giá trị quyền sử dụng đất mà UBND cấp tỉnh công bố hàng năm trên địa bàn tỉnh. Nếu khoản tiền bồi thường hỗ trợ bằng giá trị đất ở được tái định cư thì bù trừ với khoản tiền đó. Nếu thiếu thì phải nộp thêm tiền theo khung giá Nhà nước, chứ sao lại phải nộp bằng VÀNG?
Ví dụ Điều 19 nghị định69/2009NĐ-CP quy định về Hỗ trợ tái định cư như sau:
“. Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.
Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suất tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo hướng dẫn tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.”
Vậy tại sao Chính quyền lại bắt nộp tiền sử dụng đất bằng vàng? Điều này trái quy định pháp luật! Vì vậy bạn phải làm rõ khúc mắc này trước khi giao dịch để xem lại giá trị pháp lý của thửa đất.
2. Còn việc thỏa thuận hợp đồng thế nào để tránh rủi ro thì rất đơn giản:
Trong hợp đồng thỏa thuận giá trị toàn bộ QSD đất và tài sản với đất là A đồng. Bên Dì bạn được nhận A đồng từ mẹ bạn. Trong trường hợp có nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc có các khoản nợ khác đối với BĐS trước khi chuyển nhượng thì nghĩa vụ thanh toán thuộc về Bên Dì bạn. Mội khoản thuế, phí, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính trước thời gian chuyển nhượng do Dì bạn có nghĩa vụ thanh toán. Giá cả A đồng do hai bên thỏa thuận. Nếu BĐS chưa được cấp GCN thì có thể lập HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG CÓ ĐIỀU KIỆN để tránh hợp đồng vô hiệu.
Thân ái!