Hoạt động cho thuê nhà tại các thành phố lớn là dịch vụ mang lại nguồn thu lớn cho chủ nhà. Khi thực hiện hoạt động cho thuê nhà thì một trong những nghĩa vụ mà chủ nhà phải thực hiện đối với nhà nước là phải nộp thuế, phí. Tuy nhiên, việc nắm bắt các thông tin quy định về các loại thuế cần nộp thì không phải ai cũng biết rõ. Vậy cách tính thuế VAT khi cho thuê nhà thế nào? Hãy cùng LVN Group nghiên cứu qua nội dung trình bày dưới đây!
1. Thuế cho thuê nhà là gì
Cho thuê nhà là một cách thức hoạt động kinh doanh hợp pháp theo hướng dẫn của pháp luật. Chính vì thế mà hoạt động này sẽ có phát sinh những nghĩa vụ thuế. Hay nói cách khác, thuế cho thuê nhà được xem là các loại thuế phát sinh phải thực hiện đối với nhà nước từ hoạt động phát sinh doanh thu của việc thuê nhà .
2. Cách tính thuế khi cho thuê nhà
Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC mới có hiệu lực từ 1/8/2021 thì quy định về phương pháp tính thuế của cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê tài sản được xem là một trong những nội dung mới đáng chú ý của Thông tư này .
Trong trường hợp doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng mới phải nộp lệ phí môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
Lệ phí môn bài
Lệ phí môn bài được xem là các khoản tiền phải nộp theo định kỳ hàng năm hay kinh doanh dựa vào vốn điều lệ được ghi trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hay vốn đầu tư ghi trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với tổ chức) khi mới ra sản xuất hoặc doanh thu của năm ( áp dụng với những hộ kinh doanh hay cá nhân kinh doanh).
Theo NĐ 126/2020/NĐ-CP thì quy định rõ mức lệ phí môn bài phải nộp đối với đối tượng cá nhân, hộ gia đình như sau:
Miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh đối với cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được.
Hạn nộp tờ khai lệ phí môn bài
Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 NĐ 126/2020/NĐ-CP về thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí môn bài :
– Hộ kinh doanh hay cá nhân kinh doanh không thuộc trường hợp phải nộp hồ sơ khai lệ phí môn bài.
– Đối với người thực hiện nộp lệ phí môn bài (trừ trường hợp là hộ kinh doanh hoặc cá nhân kinh doanh) mới thành lập (gồm doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển từ hộ kinh doanh) hay có thành lập đơn vị phụ thuộc, địa điểm hoặc bắt đầu hoạt động sản xuất, kinh doanh thì thực hiện việc nộp hồ sơ khai lệ phí môn bài chậm nhất là ngày 30 tháng 1 của năm sau năm thành lập hay năm được coi là năm bắt đầu thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh. Người thực hiện nộp lệ phí môn bài nộp hồ sơ khai chậm nhất vào ngày 30/01 năm sau của năm mà phát sinh thông tin thay đổi khi trong năm đó có sự thay đổi vốn.
Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
– Về phương pháp tính thuế
Theo quy định tại Điều 9, 10 TT 40/2021/TT-BTC quy định cụ thể về cách tính thuế khi thực hiện cho thuê tài sản được quy định: “Cá nhân cho thuê tài sản được coi là những cá nhân có phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản bao gồm: Cho thuê mặt bằng, nhà hay cửa hàng, kho bãi, nhà xưởng mà không gồm cho thuê máy móc, phương tiện vận tải mà không kèm người điều khiển; dịch vụ lưu trú, cho thuê các tài sản khác mà không kèm theo những dịch vụ. Với dịch vụ lưu trú thì không được tính cùng hoạt động cho thuê tài sản như quy định về hướng dẫn tại khoản này bao gồm: Cung cấp cho khách du lịch, vãng lai khác về cơ sở lưu trú ngắn hạn, được gửi tới cơ sở lưu trú dài hạn mà không phải là những căn hộ dành cho sinh viên, hay công nhân hoặc đối tượng tương tự và gửi tới các cơ sở lưu trú kèm theo dịch vụ ăn uống hay phương tiện giải trí.
– Với cá nhân khi cho thuê tài sản thì phải khai thuế phụ thuộc theo mỗi lần kỳ thanh toán phát sinh (được xác định phụ thuộc theo thời gian bắt đầu thời hạn được tính là cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc là thực hiện việc khai thuế theo từng năm dương lịch. Mỗi cá nhân thực hiện khai thuế dựa vào từng hợp đồng, khi khai thuế cho nhiều hợp đồng trên cùng một tờ khai khi mà tài sản cho thuê ở địa bàn có cùng đơn vị thuế quản lý.
– Cá nhân khi thực hiện hoạt động cho thuê tài sản nhưng trong một năm dương lịch không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng (tính cả nhiều những hợp đồng cho thuê) thì cá nhân cho thuê tài sản sẽ không phải nộp thuế GTGT và TNCN khi doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch ( gồm 12 tháng) với mức doanh thu là từ 100 triệu đồng/năm trở xuống; doanh thu được xác định để tính thuế thực tiễn là số thuế cá nhân hay hộ kinh doanh có nghĩa vụ phải nộp trong năm chính là doanh thu đúng và tương ứng với số tháng thực tiễn phát sinh cho thuê tài sản.
– Đối với trường hợp khi bên thuê ( tài sản) đã trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân thực hiện việc thuê tài sản phải khai và nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu đã trả trước. Với trường hợp có sự thay đổi trong nội dung hợp đồng thuê tài sản mà làm thay đổi về doanh thu để tính thuế, thay đổi về kỳ thanh toán hay thời hạn thì cá nhân phải thực hiện khai lại và thực hiện điều chỉnh những thay đổi và bổ sung theo hướng dẫn của Luật Quản lý thuế.
– Công thức tính thuế GTGT và TNCN
Số thuế GTGT và TNCN với cá nhân được xác định như sau:
Số thuế GTGT phải nộp theo hướng dẫn = Doanh thu tính thuế GTGT x Thuế suất 5%
Số thuế TNCN phải nộp theo hướng dẫn = Doanh thu tính thuế TNCN x Thuế suất 5%
Theo đó, việc xác định doanh thu để tính thuế GTGT hay TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được xem là doanh thu đã bao gồm cả thuế (đối với những trường hợp theo hướng dẫn thuộc diện chịu thuế) hay từ các khoản tiền phát sinh từ toàn bộ hoạt động bán hàng, gia công, cung ứng dịch vụ hoa hồng từ trong kỳ tính thuế qua hoạt động sản xuất và hoạt động kinh doanh những loại hàng hóa và dịch vụ, trong đó có gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ, khuyến mại hay chiết khấu thương mại, thanh toán hay chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền cùng các khoản phụ thu, phụ trội, trợ giá, phí thu thêm được hưởng theo pháp luật; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu để tính thuế thu nhập cá nhân); hay những doanh thu khác mà hộ ,cá nhân kinh doanh được hưởng ( không có sự phân biệt cụ thể rằng đã có hay chưa thu được tiền)
Trên đây là Cách tính thuế VAT khi cho thuê nhà mà LVN Group muốn giới thiệu đến quý bạn đọc. Hi vọng nội dung trình bày sẽ hỗ trợ và giúp ích cho quý bạn đọc về vấn đề này!