Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến hiện nay và được quy định rất cụ thể trong Bộ luật dân sự cũng như các văn bản có liên quan. Các câu hỏi đang rất được quan tâm hiện nay là tài sản thế chấp của hộ gia đình được quy định thế nào? Có được thế chấp tài sản của hộ gia đình được không? Mời quý bạn đọc cùng nghiên cứu nội dung Hướng dẫn xử lý tài sản thế chấp của hộ gia đình trong nội dung trình bày dưới đây.
1. Tài sản thế chấp là gì?
– Nếu thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp (TSTC), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Nếu thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc TSTC, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Nếu TSTC được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
2. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 303 Bộ luật dân sự, có các phương thức xử lý tài sản thế chấp như sau:
– Bán đấu giá tài sản thế chấp: Việc bán đấu giá tài sản thế chấp được thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
– Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản.
– Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm: Bên nhận bảo đảm được quyền nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm nếu có thỏa thuận khi xác lập giao dịch bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận như trên thì bên nhận bảo đảm chỉ được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ khi bên bảo đảm đồng ý bằng văn bản. Nếu giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm; nếu ngược lại, giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm.
– Phương thức khác.
3. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Thứ nhất, vấn đề về trách nhiệm trả nợ của hộ gia đình.
Khi hộ gia đình vay vốn của ngân hàng, trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không trả hoặc trả không trọn vẹn nợ gốc và lãi mà các bên có thỏa thuận về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thì ngân hàng sẽ tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Tài sản bảo đảm được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo hướng dẫn của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự.
Trường hợp đã xử lý tài sản bảo đảm mà không đủ để trả hết nợ cho ngân hàng, thì hộ gia đình phải chịu trách nhiệm tiếp tục trả nợ bằng các tài sản chung của hộ. Nếu tài sản chung cũng không đủ để thực hiện nghĩa vụ chung của hộ thì các thành viên phải chịu trách nhiệm liên đới bằng tài sản riêng của mình. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì hộ gia đình phải có trách nhiệm dùng tài sản chung của hộ trả nợ; nếu tài sản chung không đủ để trả nợ thì các thành viên phải chịu trách nhiệm bằng tài sản riêng của mình.
Thứ hai, trường hợp tài sản bảo đảm thi hành án là nơi ở duy nhất của hộ gia đình.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 115 Luật Thi hành án dân sự năm 2014, thì trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thi hành thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm. Nghĩa vụ thi hành án còn lại được tiếp tục thực hiện theo Luật Thi hành án dân sự. Quy định này nhằm bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp, cũng như trật tự – an toàn xã hội tại địa phương. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định việc có trích tiền thuê nhà cho người thứ 3 đã dùng nhà ở duy nhất của mình để bảo đảm cho người phải thi hành án vay tài sản đã được Tòa án tuyên trong bản án, quyết định, nên không ít đơn vị thi hành án dân sự rơi vào tình trạng lúng túng, không biết áp dụng thế nào.
Hiện có hai quan điểm đối với việc xử lý trước hay sau quyền lợi của bên thứ 3: (i) Quan điểm thứ nhất cho rằng, chấp hành viên ra quyết định kê biên tài sản trước (kê biên toàn bộ tài sản chung) rồi mới thông báo cho đồng sở hữu chung để thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án phân chia tài sản, thông báo cho người được thi hành án; hoặc chấp hành viên sẽ yêu cầu Tòa án phân chia tài sản, việc xử lý tài sản chỉ được thực hiện khi có quyết định của Tòa án; (ii) Quan điểm thứ hai cho rằng, chấp hành viên thực hiện việc thông báo cho đồng sở hữu chung để thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án phân chia tài sản, thông báo cho người được thi hành án hoặc chấp hành viên sẽ yêu cầu Tòa án phân chia tài sản. Chấp hành viên chỉ ra quyết định kê biên tài sản của người phải thi hành án khi có quyết định của Tòa án về việc xác định phần sở hữu của người phải thi hành án.
Có thể thấy, mỗi cách lý giải đều có những thuận lợi, vướng mắc riêng. Căn cứ, nếu chấp hành viên áp dụng việc kê biên tài sản trước thì sẽ bảo đảm được thứ tự ưu tiên thi hành thanh toán tiền thi hành án, đồng thời góp phần nâng cao trách nhiệm của người phải thi hành án trong việc thi hành án, tránh tình trạng các đương sự lợi dụng việc chưa xác định được phần tài sản của người phải thi hành trong khối tài sản chung để trốn tránh hoặc kéo dài thời gian thi hành án. Tuy nhiên, để thực hiện việc kê biên tài sản chung trước rồi mới thông báo cho các đồng sở hữu thì chấp hành viên phải thu hồi quyết định kê biên đã ban hành và ra quyết định kê biên mới tương ứng với phần tài sản còn lại của người phải thi hành án. Việc phải thu hồi quyết định kê biên có thể sẽ dẫn đến đơn thư khiếu nại phức tạp hoặc thậm chí yêu cầu bồi thường.
Trên đây là nội dung Hướng dẫn xử lý tài sản thế chấp của hộ gia đình. Nếu có câu hỏi hay cần tư vấn, hãy liên hệ với công ty luật LVN Group để chúng tôi có thể trả lời cho quý bạn đọc một cách nhanh chóng nhất.