Theo quy định hiện hành, Nhà nước luôn bảo đảm cho cho người sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản có đất sản xuất thông qua cách thức giao đất và cho thuê đất nông nghiệp. Đất giao cho hộ gia đình và cá nhân là giao chính thức, người nhận đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đó để nghiên cứu sâu hơn về thuật ngữ mọi người thường hay nói là “mua bán đất nông nghiệp”, mời quý bạn đọc hãy theo dõi nội dung trình bày dưới đây của LVN Group !!
I. Mua bán đất là gì
Mua bán nhà đất là cách gọi thông thường và ngắn gọn. Đúng theo pháp luật thì cụm từ mua bán nhà đất được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Hiểu một cách đơn giản mua bán nhà đất là một bên chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng pháp luật.
Theo quy định của Luật Đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước uỷ quyền chủ sở hữu. Nhà nước uỷ quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất ổn định, lâu dài. Vì vậy, các chủ thể này không phải là chủ sở hữu đối với đất đai được giao, mà chỉ là người sử dụng (người có quyền sử dụng đất).
II. Đất nông nghiệp là gì?
Căn cứ theo khoản 1 điều 10 Luật đất đai 2013 , nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất rừng sản xuất;
+ Đất rừng phòng hộ;
+ Đất rừng đặc dụng;
+ Đất nuôi trồng thủy sản;
+ Đất làm muối;
+ Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các cách thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
III. Mua bán đất nông nghiệp
Kinh nghiệm đầu tiên khi mua bán đất nông nghiệp chính là cần xác định xem mảnh đất cá nhân định bán hoặc định mua có đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng của Nhà nước được không. Tất cả các mảnh đất chưa đủ điều kiện nhưng vẫn cố tình giao dịch được coi là trái quy định và không được Pháp luật công nhận.
Trước hết, việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khi thuộc trường hợp được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013:
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
=> Theo đó, để được nhận đất nông nghiệp do Nhà nước giao thì người sử dụng đất phải thực hiện:
– Phải có đơn đề nghị/xin được giao đất (mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);
– Nhu cầu xin giao đất trong đơn phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, nếu nhu cầu sử dụng được thể hiện trong đơn không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thì cũng không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất.
Bên cạnh đó, có 2 trường hợp Nhà nước giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân mà không thu tiền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Điều 54 Luật Đất đai 2013, gồm:
– Nhà nước giao đất trong hạn mức theo hướng dẫn cho các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
– Nhà nước giao đất nông nghiệp là đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho người sử dụng đất;
- Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cần được thực hiện tại đơn vị có thẩm quyền, mọi sự thay đổi liên quan đến mảnh đất cần được cập nhật rõ trong sổ địa chính. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Mặt khác đối với đất trồng lúa thì điều kiện để nhận chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
Vì vậy, việc mua bán đất nông nghiệp chỉ được thực hiện cho các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Người ở nơi khác sẽ không được mua đất nông nghiệp.
- Các trường hợp không nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Căn cứ theo điều 191, LĐĐ 2013 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, của cá nhân
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật đất đai 2013.
LVN Group hy vọng đã hỗ trợ để có thể giúp bạn hiểu thêm về một số vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hướng dẫn pháp luật hiện nay. Nếu có gì câu hỏi quý bạn đọc vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Website: lvngroup.vn