Nhà ở và đất đai luôn là tải sản quý giá được bảo hộ trước pháp luật. Chính vì vậy việc cập nhật những thông tin mới nhất về luật nhà ở là điều cần thiết. Những quy định về luật nhà ở năm 2014 hiện nay có nhiều điểm mới và được sửa đổi. Theo các chuyên gia, Luật Nhà ở 2014 ra đời với nhiều kỳ vọng, tuy nhiên, sau hơn 6 năm đi vào thực tiễn, Luật này đã và đang bắt đầu bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế… Vậy Những tồn tại, bất cập trong Luật nhà ở 2014 thế nào? Hãy cùng LVN Group nghiên cứu qua nội dung trình bày dưới đây!
1. Tổng quan về Luật nhà ở 2014
Luật Nhà ở 2014 không phải là bộ luật đầu tiên điều chỉnh các vấn đề xung quanh nhà ở. Trước đó còn có Luật Nhà ở 2005, tiếp tục sửa đổi bổ sung vào năm 2009. Và sau là Luật nhà ở 2014 có sửa đổi bổ sung vào năm 2018. Việc liên tục cập nhật các quy định nhà ở cho thấy Đảng, Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề này để khắc phục những hạn chế, tồn đọng. Đồng thời, nó cũng giúp bộ luật ngày càng bám sát thực tiễn hơn, chặt chẽ hơn và có tuổi thọ lâu hơn.
Tất cả những bộ luật của Việt Nam đều phải xây dựng trên cơ sở tuân thủ Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, được Quốc hội thông qua và ban hành. Với Luật Nhà ở 2014 hay Luật số 65/2014/QH13 thì Quốc hội khóa XIII đã thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm 2014. Bộ luật chính thức có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2015. Bộ Luật được chia thành 13 chương, 183 điều, mỗi điều lại có nhiều khoản, điểm khác nhau.
2. Những quy định chung trong bộ Luật mới
Tương tự như mọi bộ luật khác, chương đầu tiên của Luật Nhà ở 2014 sẽ khái quát những quy định chung. Trong đó sẽ bao gồm đối tượng, phạm vi điều chỉnh, giải thích thuật ngữ… Đây là cơ sở để người đọc, người có nhu cầu hiểu rõ về văn bản mà mình đang tra cứu, đang sử dụng.
2.1. Phạm vi điều chỉnh
Ngay tại điều 1, Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ phạm vi điều chỉnh. Theo đó: Luật Nhà ở 2014 quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đồng thời, Luật Nhà ở 2014 cũng điều chỉnh các vấn đề về giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, nếu vấn đề liên quan đến nhà ở thuộc những trường hợp nói trên thì bạn có thể dùng Luật Nhà ở 2014 để tìm đáp án cho riêng mình.
2.2. Đối tượng áp dụng
Luật Nhà ở 2014 áp dụng cho các đối tượng là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.
2.3. Những vấn đề khác trong quy định chung
Ngoài 2 điều trên, chương I của Luật Nhà ở 2014 còn đề cập đến những quy định chung khác. Đó là:
- Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở: Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua các cách thức tự đầu tư xây dựng, thuê, mua, thuê mua, cho, nhận tặng cho, nhận thừa kế, góp vốn, nhận đổi, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các cách thức khác theo hướng dẫn của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có nhà ở hợp pháp thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo hướng dẫn.
- Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở: Quyền sở hữu nhà ở của các chủ sở hữu được Nhà nước công nhận và bảo hộ theo hướng dẫn của Luật này.
- 13 hành vi bị nghiêm cấm trong quá trình khai thác, sử dụng Nhà ở
3. Nội dung chi tiết trong bộ Luật mới
Như đã đề cập ở trên, Luật Nhà ở 2014 gồm 13 chương. Những quy định chung chỉ là một phần nhỏ trong đó. Nội dung của 12 chương còn lại sẽ được khái quát ngay dưới đây để bạn đọc có thể dễ dàng nắm bắt.
3.1. Sở hữu nhà ở
Nội dung của chương II Luật Nhà ở 2014 đề cập đến vấn đề sở hữu nhà ở. Đây là nội dung rất phổ biến trong thực tiễn cuộc sống. Vậy nên, nếu có điều kiện thì bạn hãy ghi nhớ và nắm rõ những điều này để tự mình giải quyết được các tình huống thường nhật !.
Tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.
Tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014, điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160.
- Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua cách thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các cách thức khác theo hướng dẫn của pháp luật;
Những quy định đáng chú ý khác:
- Điều 9 về Công nhận quyền sở hữu nhà ở: Điều kiện, trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
- Điều 10 về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
- Điều 11 về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
- Điều 12 về thời gian chuyển quyền sở hữu nhà ở
3.2. Phát triển nhà ở
Nội dung của chương III đề cập đến phát triển nhà ở. Vấn đề này phù hợp cho những ai muốn hoạt động trong lĩnh vực phát triển nhà ở, thực hiện mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng. Các quy định chi tiết được chia làm 5 mục chính sau:
- Mục 1: Quy định chung về phát triển nhà ở
- Mục 2: Phát triển nhà ở thương mại theo dự án
- Mục 3: Phát triển nhà ở công vụ
- Mục 4: Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
- Mục 5: Phát triển nhà ở của cá nhân, hộ gia đình
3.3. Chính sách về nhà ở xã hội
So với Luật Nhà ở 2005 thì đây là một nội dung mới, đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Nội dung trong chương 4 Luật Nhà ở 2014 gồm:
- Mục 1: Những quy định chung về đối tượng, cách thức, điều kiện, nguyên tắc thực hiện
- Mục 2: Chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán
- Mục 3: Chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở
3.4. Tài chính cho phát triển nhà ở
Nội dung này được chia làm 7 điều, nằm trong chương V của Luật Nhà ở 2014. Căn cứ:
- Điều 67: các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở
- Điều 68: Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở
- Điều 69: Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại
- Điều 70: Vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội
- Điều 71: Vốn cho phát triển nhà ở công vụ
- Điều 72: Vốn cho phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
- Điều 74: Vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội
3.5. Quản lý, sử dụng nhà ở
Luật Nhà ở 2014 quy định 4 mục về quản lý, sử dụng nhà ở tại chương VI. Chi tiết như sau:
- Mục 1: Quy định chung về quản lý, sử dụng nhà ở
- Mục 2: Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
- Mục 3: Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở
- Mục 4: Phá dỡ nhà ở
Chú ý, những điều khoản tại chương này đã được chỉnh sửa, bổ sung khá nhiều. Bạn đọc cần cẩn thận để tránh tra cứu phải những quy định cũ, đã hết hiệu lực.
3.6. Quản lý, sử dụng nhà chung cư
Với những ai đang ở căn hộ chung cư mà không phải nhà đất, nhà liền thổ thì cần tập trung vào chương VII Luật Nhà ở 2014. Các quy định được chia làm 19 điều với 2 nội dung cốt lõi sau:
- Mục 1: Quản lý, sử dụng, bảo trì nhà chung cư
- Mục 2: Phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Những điều khoản của chương cũng đã được chỉnh lý khá nhiều. Người đọc cần chú ý.
3.7. Giao dịch về nhà ở
Có thể nói, đây là chương chứa nhiều quy định nhất của Luật Nhà ở 2014 với 11 đề mục khác nhau. Nếu bạn đọc đang có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng , cho thuê, hay bất kỳ giao dịch nào có liên quan đến nhà ở thì không được phép bỏ qua chương này. Theo đó, 11 khoản mục Luật Nhà ở 2014 sẽ điều chỉnh về những vấn đề dưới đây:
- Mục 1: Quy định chung về các giao dịch về nhà ở
- Mục 2: Mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
- Mục 3: Cho thuê nhà ở
- Mục 4: Thuê mua nhà ở xã hội
- Mục 5: Tặng cho nhà ở
- Mục 6: Đổi nhà ở
- Mục 7: Thừa kế nhà ở
- Mục 8: Thế chấp nhà ở
- Mục 9: Góp vốn bằng nhà ở
- Mục 10: Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
- Mục 11: Ủy quyền quản lý nhà ở.
Lưu ý, nội dung mục 2 hiện có nhiều sửa đổi, bổ sung so với bản gốc 2014. Vậy nên, bạn đọc quan tâm đến điều khoản mục này phải cân nhắc tại văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH hợp nhất Luật Nhà ở 2014.
3.8. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài gồm:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng uỷ quyền của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Tương ứng với 3 đối tượng này thì điều kiện được sở hữu nhà ở lần lượt như sau:
- Phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo hướng dẫn của Luật này và pháp luật có liên quan.
- Phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do đơn vị nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tùy vào từng đối tượng, cách thức sở hữu mà quyền lợi được hưởng sẽ khác nhau. Căn cứ là theo Điều 161 của bộ luật.
Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tùy vào từng đối tượng, cách thức sở hữu mà nghĩa vụ phải làm sẽ khác nhau. Căn cứ là theo Điều 162 của bộ luật.
3.9. Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở
Đây là nội dung hoàn toàn mới so với phiên bản Luật 2005. Chương này gồm 4 điều sau:
- Điều 163: Hệ thống thông tin về nhà ở
- Điều 164: Cơ sở dữ liệu về nhà ở
- Điều 165: Thẩm quyền, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở
- Điều 166: Quản lý, khai thác thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở
3.10. Quản lý nhà nước về nhà ở
Chương này sẽ thể hiện những vấn đề mà Nhà nước thực hiện để quản lý về lĩnh vực Nhà ở. Nội dung được khái quát hóa thông qua 10 điều sau:
- Điều 167: Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
- Điều 168: Xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia
- Điều 169: Thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở
- Điều 170: Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
- Điều 171: Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
- Điều 172: Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở
- Điều 173: Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở
- Điều 174: Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở
- Điều 175: Trách nhiệm của Bộ Xây dựng
- Điều 176: Thanh tra nhà ở
3.11. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở
Tranh chấp, khiếu nại là điều không thể tránh khỏi trong cuộc sống. Vì thế, chương này nhận được sự quan tâm vô cùng lớn. Chương được chia thành 2 mục lớn: Mục 1 là giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở; mục 2 là xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở. Nội dung chính gồm những vấn đề sau:
- Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.
- Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn của Luật khiếu nại, Luật tố cáo.
- Khi có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của đơn vị nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên có liên quan phải thi hành các quyết định hoặc bản án đó.
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo hướng dẫn của pháp luật.
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây tổn hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo hướng dẫn tại Điều 179 của Luật này còn phải bồi thường tổn hại cho Nhà nước hoặc cho người bị tổn hại.
3.12. Điều khoản thi hành
Nội dung của chương đề cập về: Hiệu lực thi hành, điều khoản chuyển tiếp và quy định chi tiết. Theo đó, Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 thay thế toàn bộ Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 34/2009/QH12 và Luật số 38/2009/QH12, Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Chính phủ, đơn vị có thẩm quyền quy định chi tiết các điều, khoản được giao trong Luật.
4. Những tồn tại, bất cập trong Luật nhà ở 2014
Theo đó, Luật Nhà ở 2014 được thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015 với 13 Chương và 183 Điều với nhiều nội dung đáng chú ý kèm theo nhiều kỳ vọng, tuy nhiên, sau hơn 6 năm đi vào thực tiễn, Luật này đã và đang bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế. Đặc biệt là những “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản.
Căn cứ, các chuyên gia cho rằng, trong Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 1 trường duy nhất là có quyền sử dụng 100% đất ở, tuy nhiên, trên thực tiễn, nhiều dự án, nhiều quỹ đất không thể đáp ứng tiêu chí 100%, vì lẫn một ít đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, điều này dẫn đến sự kiện, chủ đầu tư không được công nhận.
Bên cạnh đó, quy định này của Luật Nhà ở 2014 cũng được cho là không có sự thống nhất và không phù hợp với các quy định Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.
Căn cứ, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đều cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở để thực hiện dự án đầu tư.
“Chính vì sự chồng chéo trong hệ thống pháp luật, thị trường bất động sản bị méo mó, bị sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm; giá nhà bị đẩy lên rất cao. Đặc biệt, sự chồng chéo này cũng đã tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở “độc chiếm” thị trường, đạt được lợi nhuận “khủng”; người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng khó tạo lập nhà ở”, các chuyên gia nhận định.
Thực tế, thông tin với báo chí, ông Lê Hoàng Châu – Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết: những bất cập, hạn chế từ quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với 1 trường duy nhất là có quyền sử dụng 100% đất ở của Luật Nhà ở 2014 đã khiến nhiều dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh gặp khó gây tổn hại cho các doanh nghiệp.
Ông Châu ước tính, với 126 dự án nhà ở bị “ách tắc” bởi quy định này tại TP. Hồ Chí Minh, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng dẫn đến “hệ quả và hậu quả” là Nhà nước bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư); Nhà nước thất thu tiền thuế GTGT 10% tương đương 12.600 tỷ đồng. Nếu đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước đã thất thu tiền thuế TNDN 20% khoảng 5.000 tỷ đồng.
Cũng theo ông Châu, trong trường hợp doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư tương đương vay 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm, thì trong những năm qua, các doanh nghiệp bị tổn hại rất lớn, phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỷ đồng, bị “chôn vốn”, bị mất cơ hội kinh doanh, bị tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ bị phá sản. Trong khi đó, người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp phải mua nhà giá cao và càng khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.
“Tính trong phạm vi cả nước thì các tổn hại còn có thể lớn hơn nữa, đi đôi với môi trường đầu tư kinh doanh thiếu minh bạch, thiếu công bằng, có dấu hiệu của “chủ nghĩa tư bản thân hữu, lợi ích nhóm”, ông Châu nhận định.
Thực tế những tổn hại như như Chủ tịch HoREA đã nêu, không chỉ tồn tại ở mình TP. Hồ Chí Minh mà là hiện trạng chung của cả nước, từ đó các chuyên gia kiến nghị, Quốc hội xem xét sớm sửa đổi quy định chủ đầu tư phải có 100% đất ở tại Luật Nhà ở 2014 để tạo ra sự thống nhất giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.
Theo các chuyên gia, ở đây cần thay thế từ “đất ở” và cụm từ “đất ở hợp pháp và các loại đất khác” bằng “đất” và bổ sung thêm cụm từ “theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai”.
Đồng thời, các chuyên gia cũng đề nghị thay thế cụm từ “được đơn vị Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” bằng cụm từ “được đơn vị Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ hệ thống luật pháp.
Trên đây là Những tồn tại, bất cập trong Luật nhà ở 2014 mà LVN Group muốn giới thiệu đến quý bạn đọc. Hi vọng nội dung trình bày sẽ hỗ trợ và giúp ích cho quý bạn đọc về vấn đề này!