Phí sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao nhiêu?

Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch dân sự phổ biến hiện nay. Trong nội dung trình bày này, LVN Group sẽ cùng bạn nghiên cứu về phí sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như các thủ tục thực hiện. Nội dung chi tiết sẽ được đề cập ngay sau đây!

1. Khái niệm sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sang tên Sổ đỏ) là một cách gọi thông thường của người sử dụng đất để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế: 

– Quyền sử dụng đất (chỉ có đất) 

– Hoặc quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Sau khi làm thủ tục và đóng các chi phí sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sẽ có hai trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp GCN quyền sử dụng đất mới đứng tên mình.
• Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp GCN quyền sử dụng đất mới.

Ở trường hợp thứ hai, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của GCN quyền sử dụng đất. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có trọn vẹn quyền và lợi ích hợp pháp trên mảnh đất của mình.

2. Phí sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Phí sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện chuyển đổi tên chủ sở hữu GCN quyền sử dụng đất. 

Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, các khoản phí sang tên GCN quyền sử dụng đất bao gồm: 

• Thuế thu nhập cá nhân; 
• Lệ phí trước bạ;
• Phí thẩm định hồ sơ

Mặt khác, trong một số trường hợp, người sử dụng đất cần phải nộp thêm phí sang tên GCN quyền sử dụng đất như: Phí công chứng (Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất), Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

3. Điều kiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3.1. Đối với bên chuyển nhượng, tặng cho (Bên sang tên)

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có các điều kiện sau: 

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp thừa kế theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 của Luật này);
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

3.2. Đối với bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho (Bên được sang tên)

Bên cạnh những điều kiện cần có của bên chuyển nhượng, tặng cho, pháp luật đất đai còn quy định bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 191 Luật đất đai. Căn cứ như sau: 

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. (Trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.)
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
• Hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ; trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt; phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp thuộc khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Nếu bên nhận chuyển nhượng, tặng cho sẽ không được sang tên nếu thuộc một trong các trường hợp kể trên 

4. Mức chi phí sang tên

Như đã đề cập, phí sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, lệ phí cấp GCN,… Căn cứ về các khoản phí sang tên GCN quyền sử dụng đất này như sau: 

• Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân được áp dụng trong trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. 

– Đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất: 

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng. Ví dụ, tổng giá trị chuyển nhượng là 200.000.000 đồng thì mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: 2% x 200.000.000 = 4.000.000 (đồng).

– Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất: 

Căn cứ theo Điểm c Khoản 1 và Khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân được tính như sau: 10% giá trị quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất được căn cứ vào Bảng giá đất.

Tuy nhiên, ở một số trường hợp, người nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sẽ không cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân. 

• Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được xem là một trong những khoản phí sang tên GCN quyền sử dụng đất cần thiết. Theo đó, lệ phí trước bạ được chia thành 2 trường hợp: 

– Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất UBND tỉnh quy định

Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ trường hợp này được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

– Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn (hoặc bằng) giá nhà, đất UBND tỉnh quy định; khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

Mức nộp lệ phí trước bạ được phân chia như sau:

     + Đối với đất:  Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 nhà 

Theo đó, Giá 01 m2 nhà là giá thực tiễn xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.

     + Đối với nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại).

Theo đó, Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo hướng dẫn của pháp luật.

• Phí công chứng

Phí công chứng được phân thành 02 trường hợp: 

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở): Tính trên giá trị quyền sử dụng đất (Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC)

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có nhà ở, tài sản khác gắn liền trên đất: Tính trên tổng giá trị QSDĐ và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Mức thu phí công chứng sẽ dựa trên khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC. Trong trường hợp giá đất, giá tài sản thấp hơn mức giá do CQNN quy định áp dụng tại thời gian công chứng thì giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản trong hợp đồng x Giá đất, giá tài sản do CQNN quy định.

• Phí thẩm định hồ sơ; Lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ;…

Ngoài các loại phí sang tên GCN quyền sử dụng đất kể trên, Phí thẩm định hồ sơ, Lệ phí cấp GCN quyền sử dụng đất sẽ do HĐND cấp tỉnh quy định (dựa trên (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC). Do đó, mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu không giống nhau tùy vào điều kiện của địa phương. 

Trên đây là những thông tin mà LVN Group gửi đến bạn về nội dung phí sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp khác nhau mà chi phí sang tên sẽ được hình thành khác nhau dựa vào các điều kiện miễn, giảm lệ phí, bảng giá đất của từng địa phương,… 

Nếu có bất cứ điều gì câu hỏi về nội dung vừa được chia sẻ, hãy liên hệ trao đổi với LVN Group thông qua hotline 1900.0191 hoặc địa chỉ email: info@lvngroup.vn.