Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là vấn đề mà bất kì cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức nào cũng quan tâm đặc biệt là những người hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh. Vậy hiện nay quy định của pháp luật về vấn đề này thế nào? Phương án chuyển đổi mục đích sử dụng đất thế nào? Hãy cùng theo dõi nội dung trình bày của Công ty Luật LVN Group để trả lời những câu hỏi !.
Phương án chuyển đổi mục đích sử dụng đất
1. Phương án chuyển mục đích sủ dụng đất là gì?
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
2. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép các đơn vị có thẩm quyền
Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp sau đây chuyểnmục đích sử dụng đất phải được phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền như sau:
- a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới cách thức ao, hồ, đầm;
- c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
3. Phương án chuyển đổi mục đích sủ dụng đất phải theo quy hoạch kế hoạch đề ra
Phương án chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật đất đai cụ thể là luật đất đai năm 2013. Điều này được quy định rải rác trong những điều luật sau:
Tại khoản 3 Điều 45 của Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”.
Mặt khác căn cứ để giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 52 luật đất đai năm 2013 như sau
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Vì vậy, phương án chuyển mục đích sử dụng đất bên cạnh nhu cầu của người sử dụng đất còn phải căn cứ vào việc quyết định mục đích sử dụng đất của Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do đơn vị nhà nước có thẩm quyền quyết định.
4. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép đơn vị nhà nước có thẩm quyền tuy nhiên phải đăng ký biến động về đất
Căn cứ theo hướng dẫn tại Thông tư số 09/2021 ngày 30 tháng 6 năm 2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép đơn vị nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, khi chuyển đổi mục đíchsử dụng đất thì người dân phải đăng ký biến động (khoản 2, điều 5, Thông tư 09/2021). Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép đơn vị nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
- a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
- c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
- d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
5. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 6 Thông tư số: 30/2014/TT-BTNMT như sau:
- a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01ban hành kèm theo Thông tư này;
- b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất sẽ nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa trọn vẹn, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày công tác, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo hướng dẫn.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của pháp luật
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất
Bước 4: Nhận kết quả tại phòng Tài Nguyên và Môi trường
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi chia sẻ về phương án chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như thủ tục thực hiện để quý bạn đọc hình dung rõ hơn về cách thực hiện. Công ty Luật LVN Group chuyên hỗ trợ khách hàng về thủ tục về đất đai nhanh chóng, nếu bạn có nhu cầu vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất !.