Quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề được người dân quan tâm, nhất là những người đang sở hữu đất đai, đang có rất nhiều câu hỏi xoay quanh lĩnh vực này. Vì vậy, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định thế nào? Sau đây xin mời bạn đọc cùng nghiên cứu với LVN Group thông qua nội dung trình bày sau:

Quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Hai bên mua và bán sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi mang theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua, bán đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2:  Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương nơi có đất.

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Hồ sơ cần nộp gồm có:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);

– Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);

– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);

– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);

– Tờ khai đăng ký thuế;

– Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).

– Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì sẽ tiếp tục tiến hành:

+ Gửi thông tin địa chính đến đơn vị thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn.

+ Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày công tác kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ (Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai).

Bước 3: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho đơn vị quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Một số chi phí liên quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.1 Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được sẽ do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP (từ ngày 01/3/2023, áp dụng theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP), lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ         =          Giá tính lệ phí trước bạ       x         0,5%

Giá tính lệ phí trước bạ được quy định tại Nghị định 20/2019/NĐ-CP (từ ngày 01/3/2023, áp dụng theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP) như sau:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai tại thời gian kê khai lệ phí trước bạ.

– Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo cách thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất : 70 năm x Thời hạn thuê đất

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng tại thời gian kê khai lệ phí trước bạ.

Riêng:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo hướng dẫn của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tiễn ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo hướng dẫn của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tiễn ghi trên hóa đơn bán hàng.

– Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

3.2 Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.

3.3 Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh.

Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau, thường không quá 500 ngàn đồng/lần cấp mới.

3.4 Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng cụ thể:

Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên có nghĩa vụ phải thanh toán lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí công chứng.

 

Việc nghiên cứu về Luật đất đai và những gì xoay quanh nó nêu trên sẽ giúp bạn đọc trả lời câu hỏi của mình về lĩnh vực này, vấn đề này cũng đã được pháp luật quy định như trên.

Trên đây là toàn bộ nội dung giới thiệu của LVN Group về Quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đấtgửi đến quý bạn đọc để cân nhắc. Trong quá trình nghiên cứu nếu như quý bạn đọc còn câu hỏi cần trả lời, quý bạn đọc vui lòng truy cập trang web: https://lvngroup.vn để được trao đổi, hướng dẫn cụ thể.