Quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Chắc hẳn chúng ta đã từng nghe qua các cụm từ như “mua bán nhà đất”, “chuyển nhượng nhà đất”. Bởi lẽ việc mua bán nhà đất giờ đã không còn quá xa lạ nữa. Theo đó, khi tiến hành mua bán nhà đất phải thực hiện các quy định của pháp luật về nhà đất và các văn bản có liên quan. Do đó, nội dung trình bày này sẽ giới thiệu đến quy bạn đọc về quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.

Quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

1. Quy định về công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo hướng dẫn của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, văn bản công chứng có giá trị pháp lý như sau:

– Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo hướng dẫn của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

– Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.

Hiện nay, nhiều người sử dụng khái niệm công chứng giấy tờ. Tuy nhiên, thực tiễn, theo hướng dẫn của pháp luật, cụ thể là theo giải thích tại Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, giấy tờ thường được chứng thực. Căn cứ: Chứng thực bản sao từ bản chính là việc đơn vị, tổ chức có thẩm quyền theo hướng dẫn tại Nghị định này căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính.

Giấy tờ thường được thực hiện chứng thực và chỉ có hợp đồng, giao dịch sẽ được công chứng bởi tổ chức hành nghề công chứng.

Vì vậy, có thể hiểu, công chứng giấy tờ không phải khái niệm đúng mà chỉ là cách nhiều người dùng để gọi chứng thực giấy tờ – việc đơn vị có thẩm quyền chứng thực một văn bản, giấy tờ có nội dung, cách thức đúng với bản chính.

2. Hợp đồng mua bán nhà đất là gì?

Hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là sự thỏa thuận giữa bên giao đất và bên nhận đất. Bên nhận sẽ phải trả tiền theo thỏa thuận cho bên chuyển nhượng theo hướng dẫn. Và để đảm bảo tính hợp pháp cũng như giá trị của hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng được cấp phép hoạt động.

3. Quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

3.1 Hợp đồng mua bán nhà đất có cần công chứng không?

– Hợp đồng về nhà ở:

Tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời gian có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời gian có hiệu lực của hợp đồng là thời gian công chứng, chứng thực hợp đồng.

2.Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời gian có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời gian có hiệu lực của hợp đồng là thời gian ký kết hợp đồng.

3.Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự.

4.Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Vì vậy, theo hướng dẫn của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

– Hợp đồng về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

Căn cứ điểm a và điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, những hợp đồng sau đây phải công chứng hoặc chứng thực:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc tài sản khác), trừ hợp đồng chuyển nhượng mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

+ Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Vì vậy, với các trường hợp hợp  đồng pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì người dân phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng đó. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không công chứng thì là hợp đồng vô hiệu (không có hiệu lực).

Mặt khác, khi sang tên Sổ đỏ mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên được.

3.2 Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, bao gồm:

Đối với bên chuyển nhượng nhà đất:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất/nhà đất.

+ Chứng minh thư/thẻ căn cước/hộ chiếu bản gốc.

+ Sổ hộ khẩu bản gốc.

+ Hợp đồng ủy quyền mua bán (nếu có).

Trong trường hợp vợ và chồng đồng sở hữu nhà/đất cần phải có đủ giấy tờ cá nhân của cả hai người và giấy chứng nhận đăng ký kết hôn. Nếu vợ, chồng cùng sở hữu tài sản đó nhưng đã ly hôn thì phải có thêm giấy chứng nhận ly hôn và giấy tờ chứng minh phân chia tài sản

Đối với bên nhận chuyển nhượng nhà đất:

+ Chứng minh thư/thẻ căn cước/hộ chiếu bản gốc.

Nếu đã kết hôn thì cần cả giấy tờ cá nhân của vợ, chồng và giấy đăng kí hết kết hôn nếu 2 vợ chồng đồng sở hữu nhà đất.

+ Phiếu yêu cầu công chứng,chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất.

+ Hợp đồng ủy quyền mua bán (nếu có). 

Bước 2: Nộp hồ sơ. 

Nộp hồ sơ công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng: Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất được chuyển nhượng.

Bước 3: Tiến hành công chứng. 

+ Nếu người yêu cầu công chứng đã tự soạn thảo Hợp đồng thì nộp văn bản đó cho Công chứng viên. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính chính xác và hợp pháp của văn bản. Nếu văn bản đạt yêu cầu thì Công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên ký. Trường hợp văn bản không đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ bổ sung, sửa đổi. Khi đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ hẹn thời gian ký Văn bản.

+ Trường hợp người yêu cầu công chứng chưa soạn thảo văn bản, Công chứng viên soạn thảo văn bản và hẹn thời gian ký.

Người yêu cầu công chứng đọc Hợp đồng hoặc nghe Công chứng viên, người chứng thực đọc lại. Khi đồng ý với nội dung thì ký vào văn bản trước mặt Công chứng viên, người chứng thực.

Bước 4: Công chứng viên, người chứng thực ký công chứng Hợp đồng.

Trên đây là toàn bộ nội dung về quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà đất mà chúng tôi giới thiệu đến quý bạn đọc. Trong quá trình nghiên cứu, nếu có câu hỏi hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất, chúng tôi có các dịch vụ hỗ trợ mà bạn cần.