Đất đấu thầu là gì? Đất đấu thầu có phải là đất công ích tại các địa phương không? Có được phép chuyển đổi đất đấu thầu sang loại đất khác không? Quy định của pháp luật về chuyển đổi đất đấu thầu thế nào? Hãy cùng theo dõi nội dung trình bày của Công ty Luật LVN Group để trả lời những câu hỏi !.
Quy định của pháp về chuyển đổi đất đấu thấu
1. Quy đinh của pháp luật về đất đấu thầu
Đất đấu thấu là đất công ích theo hướng dẫn của Luật đất đai 2013, cụ thể
Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương
Khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.”.
Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
2. Mục đích sử dụng của đất đấu thấu là gì?
Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích
– Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo hướng dẫn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
– Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;
– Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Đối với diện tích đất chưa đưa vào sử dụng
Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích công ích thì UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo cách thức đấu giá để cho thuê còn gọi là đất đấu thầu. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.
3. Đất đấu thầu có được phép chuyển đổi không?
Căn cứ theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy đinh của đơn vị có thẩm quyền như sau:
- a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
- b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới cách thức ao, hồ, đầm;
- c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
Vì vậy, theo hướng dẫn của pháp luật chuyển đổi đất đấu thầu là không được phép, vì bản chất là đất công ích của địa phương
4. Đất đấu thầu có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Căn cứ vào điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) như sau:
“1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
…”.
Vì vậy, người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích tức là đất đấu thầu của xã, phường, thị trấn không được cấp Giấy chứng nhận.
5. Đất đấu thầu không được bồi thường về đất khi thu hồi
Căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013, khi thu hồi đất đất đấu thầu thuộc đất công ích của xã, phường, thị trấn thì người quản lý, sử dụng đất không được bồi thường về đất.
Mặc dù không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:
Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời gian đơn vị nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
– Chi phí san lấp mặt bằng;
– Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
– Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
– Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
6. Những câu hỏi thường gặp.
6.1. Dự án có đề nghị nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư, đơn vị chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định cách thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ các quy định nêu trên, các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không thuộc các trường hợp quy định tại các Điều 30, 31 và các điểm b, c, d khoản 1 Điều 32 của Luật Đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
6.2. Việc lựa chọn nhà đầu tư trong số những nhà đầu tư hợp lệ theo hướng dẫn của pháp luật về đấu thầu trong trường hợp có từ 02 (hai) nhà đầu tư trở lên cũng nộp hồ sơ đề xuất một dự án đầu tư tại khoản 7 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP được thực hiện thế nào?
Theo quy định tại khoản 7 Điều 29 Nghị định số 31/202 l/NĐ-CP, trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư tại một địa điểm, đơn vị chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và giao đơn vị nhà nước có thẩm quyền chọn áp dụng pháp luật về đấu thầu để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư trong số những nhà đầu tư đã nộp hồ sơ hợp lệ.
Trong trường hợp này, đơn vị nhà nước có thẩm quyền xác định cụ thể các điều, khoản sẽ thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác, bảo đảm công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều 1 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP.
6.3. Trong trường hợp có hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ vê năng lực, kinh nghiệm nhưng sau đó một nhà đầu tư có văn bản đề nghị không tham gia đấu thầu thực hiện dự án và chỉ còn lại một nhà đầu tư đáp ứng sơ bộ năng lực, kinh nghiệm thì triển khai tiếp thế nào?
Việc chuẩn bị, nộp và đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư được quy định tại Điều 13 và Điều 16 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP.[7] Theo quy định này, việc đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm cửa nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhằm xác định số lượng nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm làm căn cứ áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hay tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư.
Trường hợp có từ 02 (hai) nhà đầu tư quan tâm trở lên đã được đánh giá đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thì dự án sẽ phải tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mà không phụ thuộc vào việc một nhà đầu tư sau khi được đánh giá đáp ứng sơ bộ năng lực, kinh nghiệm có văn bản đề nghị không tham gia đấu thầu thực hiện dự án.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi chia sẻ về chuyển đổi đất đấu thầu để quý bạn đọc hình dung rõ hơn về vấn đề này . Công ty Luật LVN Group chuyên hỗ trợ khách hàng về thủ tục về đất đai nhanh chóng, nếu bạn có nhu cầu vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất !.