Quy định hạn mức chuyển đất thổ cư [2023]

Chuyển mục đích sử dụng đất là tất yếu của nền kinh tế thị trường. Nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất nhằm cân bằng sản xuất, cơ cấu lại nền kinh tế từ nông nghiệp chuyển dần sang công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Chuyển mục đích cũng nhằm thích ứng với sự thay đổi trước tác động của tự nhiên, kinh tế, xã hội,… nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đáp ứng ngày càng đa dạng nhưng phù hợp cho mỗi chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật cũng có những quy định về hạn mức chuyển đổi đất. Trong nội dung trình bày này, Luật LVN Group sẽ gửi tới một số thông tin liên quan đến Quy định hạn mức chuyển đất thổ cư. 

1. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 

Căn cứ theo hướng dẫn Điều 52 Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất bên cạnh nhu cầu của người sử dụng đất còn phải căn cứ vào việc quyết định mục đích sử dụng đất của Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Sự khác nhau giữa đất thổ cư và đất doanh nghiệp 

Có không ít trường hợp hầm lẫn giữa đất thổ cư (đất phi nông nghiệp) và đất nông nghiệp. Tuy nhiên chúng là hai nhóm đất hoàn toàn trái ngược nhau. Bạn cần hiểu rằng, đất thổ cư là nhóm đất được sử dụng cho mục đích ở, xây dựng nhà cửa, công trình kiến trúc phục vụ cho xã hội. Còn đất nông nghiệp chỉ được phép sử dụng vào mục đích trồng trọt hoặc nuôi thủy hải sản,…

Bên cạnh đó, đất nông nghiệp còn quy định cấm xây dựng nhà ở, công trình. Trong trường hợp muốn xây nhà, bạn cần đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Mặt khác, xét về mặt giá cả thì đất thổ cư sẽ được giá hơn so với đất nông nghiệp.

3. Hạn mức chuyển đổi đất thổ cư 

“Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Khi chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị định 45/2015/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về tiền sử dụng đất tại Điều 3 quy định:

– Đối với diện tích đất trong hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất của UBND tỉnh;

– Đối với diện tích đất vượt hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

Còn mức 50% mà bạn hiểu là mức thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp nhất định sẽ được phân tích dưới đây.

Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định các mức thu tiền sử dụng đất khác nhau đối với mỗi trường hợp cũng như mỗi loại đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là khác nhau. Chẳng hạn đất vườn, ao chuyển sang làm đất ở có một mức thu tiền sử dụng đất khác với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang làm đất ở. Bạn không gửi tới rõ thông tin về loại đất mà bạn muốn chuyển sang làm đất ở nên chúng tôi không thể xác định chính xác được bạn có thuộc trường hợp chỉ phải nộp 50% mức thu tiền sử dụng đất được không.

Quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sang đất ở được quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo hướng dẫn tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời gian có quyết định chuyển mục đích của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời gian có quyết định chuyển mục đích của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới cách thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời gian có quyết định chuyển mục đích của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới cách thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời gian có quyết định chuyển mục đích của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới cách thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời gian có quyết định chuyển mục đích của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này”.
Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về tiền sử dụng đất. quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển sang làm đất ở đối với đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng như sau:

“1. Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
c) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Số tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm này được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.2 Khoản 1 Điều 4 Thông tư này”.

Trên đây là nội dung nội dung trình bày của Luật LVN Group về “Quy định hạn mức chuyển đất thổ cư”. Bài viết trên là những thông tin cần thiết mà quý bạn đọc có thể áp dụng vào đời sống thực tiễn. Trong thời gian cân nhắc nếu có những vướng mắc hay thông tin nào cần chia sẻ hãy chủ động liên hệ và trao đổi cùng luật sư để được hỗ trợ đưa ra phương án giải quyết cho những vướng mắc pháp lý mà khách hàng đang mắc phải.