Quy định luật về cho thuê đất khu công nghiệp

1. Đất khu công nghiệp là gì theo hướng dẫn hiện nay?

Theo khoản 16 điều 3 Luật đầu tư 2020 quy định : “Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.”

Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau, bao gồm: Khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái (sau đây gọi chung là Khu công nghiệp, trừ trường hợp có quy định riêng đối với từng loại hình).

Đất khu công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.

Vì vậy, Đất công nghiệp (đất khu công nghiệp) thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, được sử dụng để đáp ứng nhu cầu xây dựng các cụm kinh doanh tập trung (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu sản xuất,…). Là nơi tập trung những nhà máy sản xuất lớn và thu hút nhiều lao động đến công tác, nên đất khu công nghiệp có diện tích rất lớn, đồng thời, nằm cách xa khu dân cư.

2. Quy định pháp luật về thuê đất trong khu công nghiệp

Đất khu công nghiệp được quy định, hướng dẫn về điều kiện xác định, vấn đề giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng và các nội dung khác liên quan, cụ thể như sau:

•  Đất khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.
• Việc sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động công tác trong khu công nghiệp.
• Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

• Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn cách thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn cách thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn cách thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

• Người sử dụng đất trong khu công nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ theo hướng dẫn của Luật Đất đai 2003.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp thì người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định.

• Người thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì tổ chức kinh tế có các quyền về  tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân có các quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.

3. Thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp

Khi thuê đất khu công nghiệp, doanh nghiệp, chủ đầu tư phải chuẩn bị trọn vẹn hồ sơ và thực hiện theo trình tự quy định. Căn cứ như sau:

Hồ sơ cần chuẩn bị khi thuê đất công nghiệp

• Đơn xin thuê đất khu công nghiệp (do Ban quản lý khu công nghiệp gửi tới).
• Giấy chứng nhận/ Văn bản chấp thuận đầu tư và văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất công nghiệp (bản sao).
• Bản thuyết minh, đề cương tóm tắt dự án đầu tư đất khu công nghiệp.
• Trích lục bản đồ/ Trích đo địa chính của thửa đất khu công nghiệp.

Sau khi chuẩn bị trọn vẹn hồ sơ thuê đất khu công nghiệp, doanh nghiệp gửi đến đơn vị chức năng có thẩm quyền để được xem xét và giải quyết.

Quy trình, thủ tục thuê đất công nghiệp

1.    Doanh nghiệp, nhà đầu tư tìm kiếm, nghiên cứu và chọn lọc để tìm được khu công nghiệp phù hợp với nhu cầu.
2.    Sau đó liên hệ đơn vị cho thuê đất khu công nghiệp để trao đổi và thỏa thuận về một số vấn đề trọng yếu như: diện tích, vị trí, cơ sở hạ tầng, tiện ích đi kèm, giá cả cũng như phương thức thanh toán.
3.    Sau khi chủ trương thuê đất khu công nghiệp được chấp thuận, đơn vị cho thuê và uỷ quyền doanh nghiệp, chủ đầu tư sẽ tiến hành ký kết hợp đồng và bàn giao đất đưa vào sử dụng.