Quy định về dự án đầu tư khu dân cư mới nhất năm 2023

Ngày nay có nhiều nhà đầu tư muốn thực hiện dự án đầu tư khu dân cư. Tuy nhiên nhiều nhà đầu tư vẫn chưa hiểu rõ về các quy định liên quan tới đầu tư dự án khu dân cư. Do đó, bài viết dưới đây LVN Group sẽ cung cấp tới bạn đọc thông tin về Quy định về dự án đầu tư khu dân cư mới nhất năm 2023. Mời quý bạn đọc cùng tham khảo.

1. Dự án đầu tư là gì?

Theo khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư quy định  dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.

Vì vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:

Xét mặt cách thức: là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.

Theo góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế – xã hội trong một thời gian dài.

Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế – xã hội, làm tiền đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ.

Nếu xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.

2. Khu dân cư là gì?

Khu dân cư được định nghĩa tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2012/TT-BCA quy định về khu dân cư, xã, phường, thị trấn, đơn vị, doanh nghiệp, nhà trường đạt tiêu chuẩn “An toàn về an ninh, trật tự” do Bộ Công an ban hành. Theo đó:

Khu dân cư là nơi tập hợp người dân, hộ gia đình cư trú tập trung trong phạm vi một khu vực nhất định, bao gồm: Thôn, xóm, làng, bản, ấp, buôn, phum, sóc, khóm, tổ dân phố và đơn vị dân cư tương đương.

3. Quy định về dự án đầu tư khu dân cư

• Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở, khu đô thị đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt Kết quả lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa được chấp thuận đầu tư dự án

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 19 của Luật Nhà ở thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của đơn vị nhà nước có thẩm quyền. Tại Khoản 2 Điều 170 của Luật Nhà ở 2014, Điều 9 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (trước khi được sửa đổi, bổ sung tại Luật Đầu tư 2020) quy định đối với dự án xây dựng nhà ở thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo hướng dẫn của Luật Đầu tư thì thực hiện theo hướng dẫn của Luật Đầu tư. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở.

Tại Khoản 15 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020 quy định báo cáo nghiên cứu khả thi phải phù hợp với chủ trương đầu tư được đơn vị nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận.

• Việc điều chỉnh dự án đối với các dự án đã được chấp thuận đầu tư

Theo quy định tại điểm a Khoản 2 và Khoản 3 Điều 77 của Luật Đầu tư 2020 thì nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với trường hợp đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư theo hướng dẫn pháp luật về đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà nội dung điều chỉnh thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng dẫn của Luật này thì phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư theo hướng dẫn của Luật này.

Luật Xây dựng 2020 (Điều 61), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020 (Khoản 18 Điều 1) và Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng (Điều 18) quy định cụ thể về việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng.

Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà nội dung điều chỉnh không thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư theo hướng dẫn của pháp luật về đầu tư thì thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng.

4. Quy trình thủ tục thực hiện lập dự án đầu tư khu dân cư

Bước 1: Có đất, khu đất để làm dự án đầu tư

Thông thường với những dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị sẽ được làm trên đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất) vì chi phí đền bù sẽ thấp hơn nhiều so với đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư), qua đó dễ sinh lời mang lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Bước 2: Thực hiện đền bù

Chủ đầu tư phải thu gom được ít nhất 60-70% đất tại khu vực muốn lập dự án để hạn chế rủi ro thấp nhất có thể, thực tiễn nhiều dự án không thể đền bù được nên dẫn đến thất bại.

Khi chủ đầu tư đã có đất thì có thể xin chấp thuận chủ trương đầu tư, công tác đền bù có thể sẽ do nhà nước đứng ra đền bù giúp chủ đầu tư (ban bồi thường sẽ làm công tác thống kế, định giá, chủ đầu tư sẽ giao tiền cho ban bồi thường để thực hiện công tác đền bù).

Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư khu dân cư

Phải chuẩn bị bộ hồ sơ dự án, chủ đầu tư có thể tự chuẩn bị hoặc thuê các công ty chuyên viết dự án để được tư vấn và có được bộ hồ sơ chuẩn, chuyên nghiệp.

Muốn làm 1 dự án thì phải xin phép chính quyền, ở đây là UBND Quận, Huyện (đối với dự án lớn hoặc Chủ đầu tư là tổ chức thì phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu khu vực đó phù hợp với quy hoạch của nhà nước, phù hợp để phát triển một khu dân cư thì sẽ có văn bản “đồng ý cho chủ đầu tư được phép thực hiện dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư này” (chấp thuận chủ trương đầu tư).

Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng

Chủ đầu tư phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc xin chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng” cho dự án đầu tư. Tức là ở khu đất đó được xây dựng khu dân cư, hay khu thương mại, mật độ xây dựng thế nào, bao nhiêu đất được phân lô, bao nhiêu đất dành cho tiện ích trường học, chợ, bệnh viện, chiều cao bao nhiêu, điện nước, thoát nước thế nào,…

Sau khi có phương án đầu tư hạ tầng thì chủ đầu tư thuê công ty thiết kế mặt bằng cho dự án khu dân cư, khu đô thị. Một số hạng mục gồm: đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước, đèn chiếu sáng,…

Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500

Nếu cấp có thẩm quyền đồng ý với phương án đầu tư hạ tầng đã thiết kế ở trên thì sẽ có “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” lúc này ra được quyết định 1/500.

Quyết định 1/500 là một văn bản được cấp có thẩm quyền đồng ý cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án và đầu tư hạ tầng. Trong đó ghi rõ từng chi tiết về thông tin khu đất, ai là chủ đầu tư, vị trí nằm ở đâu, quy hoạch kiến trúc thế nào, chia làm bao nhiêu block, chiều cao, khoảng lùi trước, lùi sau, đường xá,…

Bước 6: Xin giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do đơn vị Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Đối với dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị, giấy phép xây dựng những hạng mục, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như: Hệ thống giao thông, chiếu sáng, cấp nước, gửi tới năng lượng, thu gom xử lý nước thải và nhiều hạng mục công trình khác.

Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng

Khi đã có được quyết định 1/500, chủ đầu tư dự án đầu tư khu dân cư, đô thị phải tiến hành hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối hạ tầng chung của khu vực dự án đó và gửi tới các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống cống thoát nước, thu gom rác thải,…

Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng

Đối với dự án đất nền (đầu tư khu dân cư, khu đô thị,…): Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được đơn vị có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.

Bước 9: Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô đất

Để ra được sổ hồng thì chủ đầu tư dự án khu dân cư, đô thị,… phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến khu đất của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Ở bước này chủ đầu tư phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc bao gồm rất nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), tổng hợp lại sổ nào đã chuyển qua đất ở, sổ nào chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế.

 

Trên đây là tất cả thông tin về Quy định về dự án đầu tư khu dân cư mới nhất năm 2023 mà LVN Group Group cung cấp tới các bạn đọc giả. Nếu Quý đọc giả có bất kỳ thắc mắc hay góp ý nào liên quan đến bài viết hãy liên hệ với Công ty Luật LVN Group để nhận được sự hỗ trợ từ đội ngũ tác giả. Chúng tôi luôn sẵn lòng giải đáp thắc mắc của Quý bạn đọc. Trân trọng!