Quy định về nhà sở hữu chung [Chi tiết 2023]

Việc mua nhà ở thuộc sở hữu chung hiện nay diễn ra ngày càng phổ biến đặc biệt là với những người có khả năng tài chính thấp, bởi giá mua thường rẻ hơn khá nhiều so với giá thị trường. Nhà ở thuộc sở hữu chung là gì theo hướng dẫn? Quy định pháp luật về mua bán nhà ở sở hữu chung hiện nay thế nào?

1. Nhà ở thuộc sở hữu chung là gì

Sở hữu chung được hiểu là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Hiện nay, pháp luật quy định sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. 

Nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người, và thông tin của các chủ sở hữu cùng được ghi nhận trên sổ đỏ hoặc sổ hồng. Sổ sẽ được cấp cho ít nhất hai chủ thể là người sử dụng đất trở lên mà giữa những người này không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi trọn vẹn tên của những người có chung quyền; mỗi người được cấp một giấy chứng nhận. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người uỷ quyền.

2. Đặc điểm của sở hữu chung

Về khách thể

Khách thể của sở hữu chung là thống nhất, đó là một tài sản hoặc một tập hợp tài sản. Tài sản này nếu đem chia tách vẻ mặt vật lý, tức là chia ra các phần khác nhau… thì sẽ không còn giá trị sử dụng như ban đầu; các chủ sở hữu sẽ không khai thác được công dụng vốn có của nó.

Ví dụ: Một xe ô tô thuộc sở hữu chung của các đồng chủ sở hữu. Nếu đem chia tách ra thành các phần nhỏ thì trở thành phụ tùng mà không còn công dụng để chở hàng hoá hoặc chuyên chở hành khách.

Mặt khác, trong thực tiễn còn có trường hợp do tập cửa hàng hoặc do kết cấu xây dựng, tính chất, công dụng mà khách thể chỉ có thể là tài sản chung. Điều này còn tuỳ thuộc vào sự thoả thuận hoặc thói quen của tập cửa hàng.

Về chủ thể

Mỗi đồng chủ sở hữu chung khi thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản chung sẽ liên quan đến quyền lợi của tất cả các đồng chủ sở hữu khác. Tuy nhiên, mỗi một đồng chủ sở hữu trong sở hữu chung có vị trí độc lập và tham gia quan hệ pháp luật dân sự với tư cách là một chủ sở hữu độc lập.

Việc thực hiện các quyền năng đối với tài sản chung của các đồng chủ sở hữu 

Việc thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản chung của các đồng chủ sở hữu cũng có những đặc điểm riêng. Tuy rằng, địa vị của mỗi một đồng chủ sở hữu có tính chất độc lập nhưng các quyền năng của mỗi một chủ sở hữu lại thống nhất đối với toàn bộ khối tài sản chung mà không phải chỉ riêng với phần giá trị tài sản mà họ có.

Nếu quyền năng của mỗi một đồng chủ sở hữu mà tách ra theo phạm vi phần giá trị tài sản mà họ có, thì các đồng chủ sở hữu không thể sử dụng được tài sản và do vậy sở hữu chung ấy sẽ không có ý nghĩa. Từ đặc điểm này nên việc sử dụng, định đoạt tài sản phải được các đồng chủ sở hữu thỏa thuận dựa trên tính chất, cổng dụng của tài sản và dựa vào hoàn cảnh cụ thể của các đồng chủ sở hữu chung.

Đối với việc sử dụng tài sản (Điều 217 BLDS)

Các đồng chủ sở hữu có thể thỏa thuận và lựa chọn một trong những cách thức: Cùng sử dụng để khai thác công dụng của tài sản; thay phiên nhau sử dụng (nếu tài sản chung không thể phân chia thành nhiều phần để sử dụng. Ví dụ trâu, bò mua chung để khai thác sức kéo thường được thay phiên nhau sử dụng theo thỏa thuận); hoặc nếu tài sản gồm nhiều vật khác nhau, các chủ sở hữu có thể thay phiên nhau sử dụng từng vật, tức là mỗi người sử dụng một phần tài sản mà vẫn bảo đảm được nhu cầu sử dụng.

Trường hợp các chủ sở hữu mua chung tài sản dể cho thuê, thì căn cứ vào phần quyền tài sản của mỗi chủ sở hữu để xác định quyền lợi và trách nhiệm của mỗi người.

Đối với việc định đoạt tài sản ( Điều 218 BLDS)

Về nguyên tắc mỗi đồng chủ sở hữu chung là một chủ thể độc lập nên có những quyền nhất định. Chủ sở hữu chung theo phần cố quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận hoặc theo hướng dẫn của pháp luật. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo hướng dẫn của pháp luật.

Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Đối với bất động sản và động sản, pháp luật quy định sau một thời hạn 3 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán phần quyền sở hữu chung của mình cho người khác (khoản 3 Điều 218 BLDS).

Nếu một chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình hoặc chủ sở hữu chết mà không có người thừa kế thì phần quyền tài sản đó sẽ thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Trường hợp này không áp dụng Điều 228 BLDS-Xác lập quyền sở hữu đối với tài sản vô chủ, tài sản không xác định được chủ sở hữu. Trường hợp trên, vật đang có chủ sở hữu nhưng chủ sở hữu không muốn sở hữu nữa vì vậy sẽ có nhiều chủ thể muốn được sở hữu, cho nên sẽ xảy ra tranh chấp giữa người biết được chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu và những người đồng sở hữu.

Theo Điều 228 thì người phát hiện sản đó không ai chiếm giữ, do vậy nếu vật là động sản thuộc quyền sở hữu của người phát hiện được, nếu là bất động sản thuộc quyền sở hữu nhà nước.

3. Quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Trên thực tiễn, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung luôn phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý.

Khoản 1, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo hướng dẫn của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Có thể thấy rằng việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung sẽ gặp phải nhiều khó khăn trong việc xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu. Nếu như có một chủ sở hữu không đồng ý bán thì thủ tục giải quyết tương đối phức tạp do phải yêu cầu tòa án giải quyết.

Mua nhà ở thuộc sở hữu chung thường có nguy cơ phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng. Tại thời gian các đồng chủ sở hữu mua đất để xây dựng nhà ở thuộc sở hữu chung mà không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng chủ sở hữu, theo hướng dẫn tại Điều 145 Luật Nhà ở năm 2014.

Theo đó, các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo hướng dẫn của Bộ luật Dân sự.

Căn cứ Điều 218 Bộ Luật Dân sự năm 2015, mỗi chủ sở hữu chung theo phần sẽ có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo hướng dẫn của pháp luật.

Mặt khác, theo hướng dẫn tại khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ, sổ hồng phải ghi trọn vẹn tên của những người có chung quyền; cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người uỷ quyền.

Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung sẽ gặp phải nhiều khó khăn trong việc xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu. Việc các chủ thể mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung thường hay phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng nhà. Chính vì thế nên giữa các chủ sở hữu cần có những thỏa thuận cụ thể, rõ ràng tại thời gian mua bán nhà. Nếu tại thời gian các đồng chủ sở hữu mua bán nhà thuộc sở hữu chung mà không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình sử dụng, mua bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung đó.

Bên cạnh đó, theo Điều 126 Luật nhà ở năm 2014:

“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo hướng dẫn của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo hướng dẫn của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự.”

Vì vậy, việc định đoạt tài sản chung phải tuân theo sự thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo hướng dẫn của pháp luật hiện hành. Chính bởi vì vậy mà việc bán đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên là chủ sở hữu mảnh đất đó.

Trong trường hợp khi có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó và phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo hướng dẫn của pháp luật.

Rất dễ nhận thấy rằng việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung sẽ gặp phải nhiều khó khăn trong việc xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu. Nếu như có một chủ sở hữu không đồng ý bán thì thủ tục giải quyết tương đối phức tạp do phải yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Việc các chủ thể thực hiện việc mua bán đối với nhà ở thuộc sở hữu chung thường có nguy cơ phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng. Tại thời gian các đồng chủ sở hữu mua đất để xây dựng nhà ở thuộc sở hữu chung mà không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên.

Pháp luật nước ta cũng quy định rằng việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng chủ sở hữu cụ thể là tại Điều 145 Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy định này thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất sẽ phải có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo hướng dẫn của Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều này được hiểu là bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bất cứ ai trong số các đồng chủ sở hữu phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.