Luật đất đai điều chỉnh về các vấn đề về chế độ sở hữu đất đai; quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước uỷ quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai; và thống nhất quản lý về đất đai; chế độ quản lý và sử dụng đất đai; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Tuy nhiên, nhiều người lại chưa hiểu rõ về vấn đề này. Hãy cùng LVN Group nghiên cứu các thông tin về Quyền của người sử dụng đất theo Luật đất đai 1993 thông qua nội dung trình bày dưới đây để hiểu rõ thêm về vấn đề này !.
1. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định vai trò của Nhà nước về quản lý trong lĩnh vực đất đai. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung và phát triển quy định về vai trò của Nhà nước; theo đó, Nhà nước không chỉ thống nhất quản lý đất đai trong cả nước mà còn là uỷ quyền của chủ sở hữu đất đai và có quyền định đoạt về đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (Điều 5 Luật đất đai năm 2003) . Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ các đơn vị trong bộ máy nhà nước được thực hiện vai trò này (Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) ; chỉ ra phương thức trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân (giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất); quy định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay, các quy định về quản lý nhà nước về đất đai chưa bóc tách nội dung thuộc vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai với nội dung về vai trò uỷ quyền của chủ sở hữu đất đai (Điều 6 Luật đất đai năm 2003) và quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, các hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và thủ tục hành chính về đất đai bị chồng chéo, trùng lặp, gây phiền toái cho người sử dụng đất, điển hình là trong vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Để khắc phục những yếu điểm trên Luật đất đai năm 2013 đã quy định rất rõ về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 43), về thu hồi đất đã quy định theo hướng thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; quy định chặt chẽ thủ tục, trình tự thu hồi đất nhằm tránh mắc phải những sai sót, khiếu nại…
2. Về các cách thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 đã cụ thể hóa việc “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” quy định trong Hiến pháp năm 1992 bằng 2 cách thức: (1) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân; (2) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất.
Sau đó, lần sửa đổi năm 1998, 2001, Luật Đất đai đã mở rộng cách thức giao đất (có giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất), cách thức cho thuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê). Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung 2 cách thức xác lập quyền sử dụng đất nữa là: (3) Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; (4) Nhà nước bảo đảm việc sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên Luật Đất đai năm 2003 cho thấy một số vấn đề phát sinh từ 4 cách thức xác lập quyền sử dụng đất:
– Các quy định chưa đảm bảo tính công bằng giữa các chủ đầu tư, người sử dụng đất có cùng mục đích (cùng đầu ra), có nguồn gốc sử dụng từ các cách thức sử dụng đất khác nhau (khác đầu vào). Ví dụ: Dự án kinh doanh nhà ở, nếu chủ đầu tư dự án là tổ chức trong nước thì “đầu vào” là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Ngược lại nếu chủ đầu tư dự án là tổ chức nước ngoài thì “đầu vào” là Nhà nước cho thuê đất (Trên thực tiễn, chủ đầu tư dự án là tổ chức trong nước nhận đất theo cách thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp thường cao hơn rất nhiều so với số tiền thuê đất mà chủ đầu tư dự án là tổ chức nước ngoài phải trả cho Nhà nước). Trường hợp nếu chủ đầu tư dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì “đầu vào” là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thị trường, thuế thu nhập doanh nghiệp/cá nhân. Tuy nhiên trong cả ba trường hợp này, chủ đầu tư dự án đều bán nhà ở theo giá thị trường tức là giống nhau về “đầu ra”.
– Các quy định của pháp luật đất đai hiện hành chưa theo kịp quy định của pháp luật kinh tế như vấn đề mua bán cổ phần doanh nghiệp trong doanh nghiệp (kể cả thị trường chứng khoán) làm thay đổi giữa các loại hình doanh nghiệp 100% vốn trong nước, 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhất là sự thay đổi vốn góp theo thị trường chứng khoán.
Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục những hạn chế trên (được thể hiện ở Điều 167, Điều 168, Điều 183, Điều 184, Điều 186).
3. Những bảo đảm pháp lý đối với quyền sử dụng đất
Để bảo đảm tâm lý sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất, Nhà nước tuyên bố các đảm bảo về mặt pháp lý về quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; cụ thể, Luật Đất đai năm 1993 quy định 7 sự bảo đảm với 3 nội dung chính là: (1) Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục mở rộng các quy định để tăng sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, bao gồm: (3) Nhà nước cho phép giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân9 . Vì vậy, lần đầu tiên Luật Đất đai năm 2003 đã bóc tách những trường hợp sử dụng đất do lịch sử để lại không được xem xét giải quyết và những trường hợp sử dụng đất được Nhà nước xem xét, giải quyết.
Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2003 chưa quy định cụ thể về trình tự thủ tục hành chính đối với các trường hợp sử dụng đất không được Nhà nước xem xét giải quyết như: (1) Căn cứ nào để đơn vị nhà nước trả lời không giải quyết yêu cầu của hộ gia đình, cá nhân có đơn đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng; (2) Cơ quan nào có trách nhiệm trả lời đơn đòi lại đất của hộ gia đình, cá nhân; (3) Quyền khiếu nại, tố cáo việc trả lời không giải quyết yêu cầu của của hộ gia đình, cá nhân v.v.
Hiện nay Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục được những hạn chế của Luật đất đai năm 2003.
Trên đây là một số thông tin về Quyền của người sử dụng đất theo Luật đất đai 1993. Hy vọng với những thông tin LVN Group đã gửi tới sẽ giúp bạn trả lời được những câu hỏi về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Luật LVN Group, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. LVN Group cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình gửi tới đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.