1. Quyền sở hữu là gì?
Tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu tồn tại trong xã hội tại thời gian lịch sử nhất định (theo nghĩa khách quan).
Các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: các cách thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyển sở hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các cách thức sở hữu khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu.
Quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình (theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyển định đoạt của chủ sở hữu theo hướng dẫn của pháp luật.
Quyền sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó các yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung.
2. Quyền sử dụng là gì?
Quyền sử dụng là nội dụng quyền sở hữu cùng với quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Điều 189 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Điều 189. Quyền sử dụng
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo hướng dẫn của pháp luật”.
Quyền sử dụng là quyền năng cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn của chủ thể nắm giữ quyền. Việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là công việc diễn ra thường xuyên trong cuộc sốc. Quyền sử dụng là công cụ thúc đẩy các chủ thể sản xuất, kinh doanh. Theo đó, chủ sở hữu có quyền tự do bằng hành vi, ý chí của mình khai thác công dụng của tài sản tùy thuộc vào nhu cầu vật chất, đặc điểm của tài sản, không trái với quy định của pháp luật, gây tổn hại cho chủ thể khác, ảnh hưởng đến lợi ích chung của quốc gia, cộng đồng.
Các chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện quyền sử dụng hoặc chuyển giao tài sản cho người khác thực hiện theo thỏa thuận hoặc theo hướng dẫn của pháp luật.
3. Chủ thể sử dụng đất gồm những ai?
Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm đơn vị nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập cửa hàng hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm đơn vị uỷ quyền ngoại giao, đơn vị lãnh sự, đơn vị uỷ quyền khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; đơn vị uỷ quyền của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, đơn vị hoặc tổ chức liên chính phủ, đơn vị uỷ quyền của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng dẫn của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo hướng dẫn của pháp luật về đầu tư.”.
Vì vậy, theo hướng dẫn trên thì cá nhân nước ngoài không phải đối tượng được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Chủ thể sử dụng đất có quyền thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai theo hướng dẫn tại điều 188 Luật đất đai năm 2013, tức là khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi thực hiện giao dịch thì có những chủ thể sẽ bị hạn chế trong các giao dịch: hạn chế của chủ thể được cho thuê đất trả tiền hàng năm so với chủ thể thuê đất trả tiền thuê 01 lần cho cả thời gian thuê…..đó là không thể hiện hiện giao dịch góp vốn, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất như sau: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.”
4. Chủ thể sử dụng đất
Từ Hiến pháp 1980 cho đến nay, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam có sự thay đổi căn bản, từ chỗ còn tồn tại nhiều cách thức sở hữu khác nhau, chúng ta đã tiến hành quốc hữu hóa đất đai và xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Vì vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Thực ra ở đây có mối quan hệ khăng khít giữa Nhà nước với tư cách là người uỷ quyền chủ sở hữu đất đai với người sử dụng vốn đất đai của Nhà nước. Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng Nhà nước là người uỷ quyền chủ sở hữu, vì vậy Nhà nước có quyền xác lập cách thức pháp lý cụ thể đối với người sử dụng đất. Điều đặc trưng ở đây là, tuy cơ chế thị trường, đất đai là tài nguyên quốc gia có giá trị lớn song Nhà nước vẫn có thể xác lập cách thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất đối với người sử dụng. Nhà nước còn chủ trương xác định giá đất làm cơ sở cho việc lưu chuyển quyền sử dụng đất trong đời sống xã hội. Quyền sử dụng đất hiện nay được quan niệm là loại hàng hóa đặc biệt, được lưu chuyển đặc biệt trong khuôn khổ các quy định của pháp luật. Quy định giá đất trước hết để thực hiện chính sách tài chính về đất đai thông qua các khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, các khoản phí và lệ phí từ đất đai. Đây chính là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nhà nước để thực sự coi đất đai là nguồn tài chính có tiềm năng lớn để thực hiện công cuộc công nghiệp hóa, hiện đai hóa đất nước đất nước. Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất là một hàng hóa đặc biệt trong thị trường bất động sản. Bởi vậy, thừa nhận thị trường bất động sản đồng thời xây dựng một thị trường chính quy nằm trong tầm kiểm soát của Nhà nước chính là một trong những nội dung cần thiết của quản lý Nhà nước về đất đai. Việc xác định như vậy hoàn toàn phù hợp với vai trò của Nhà nước vừa là chủ sở hữu uỷ quyền đồng thời là người thống nhất quản lý toàn bộ đất đai vì lợi ích trước mắt và lâu dài.
5. Giới thiệu dịch vụ công ty luật LVN Group
Đến với LVN Group chúng tôi, Quý khách hàng sẽ được gửi tới những dịch vụ tư vấn tốt nhất với đội ngũ Luật sư dày dặn kinh nghiệm cùng với chuyên viên pháp lý luôn có mặt trên 63 tỉnh/thành phố và đang thực hiện dịch vụ tư vấn hỗ trợ pháp lý.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Công ty Luật LVN Group liên quan đến nội dung “Quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất tại Việt Nam”. Còn bất cứ câu hỏi gì quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua tổng đài tư vấn hoặc gửi thư về các thông tin dưới đây. Chúng tôi hy vọng nhận được nhiều ý kiến dống góp của quý khách hàng trên cả nước để chung tôi ngày một chuyên nghiệp hơn.
Hotline: 1900.0191
Zalo: 1900.0191
Gmail: info@lvngroup.vn
Website: lvngroup.vn