Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

“a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hướng dẫn tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của đơn vị thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của đơn vị nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của đơn vị thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của đơn vị nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật.

Vì vậy, bạn sẽ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ tài chính này sẽ bao gồm:

– Lệ phí trước bạ

– Lệ phí địa chính

– Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

– Tiền công nhận quyền sử dụng đất.

4. Thi hành án là gì?

Dưới góc độ ngôn ngữ, thì thi hành là việc thực hiện điều đã chính thức quyết định. Trong thuật ngữ luật học thì thi hành án được hiểu là thực hiện bản án, quyết định của tòa án, là việc đưa các bản án, quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật ra thi hành trên thực tiễn. Bản án, quyết định là văn bản pháp lý của Tòa án tuyên tại phiên tòa, giải quyết các vấn đề trong vụ án hình sự, dân sự, hôn nhân gia đình, lao động, hành chính,… Tuy nhiên, dưới góc độ này thì góc độ tiếp cận thi hành án còn hẹp, vì không chỉ có bản án, quyết định của Tòa án cần được thi hành mà còn có quyết định của Trọng tài, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh cũng cần được thi hành.

Quan điểm tiếp cận thi hành án với góc độ bao quát nhất thì Thi hành án là thủ tục tổ tụng tư pháp do đơn vị, tổ chức, người có thẩm quyền tiến hành để thi hành bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của đơn vị Nhà nước, tổ chức khác do pháp luật quy định nhằm bảo đảm lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp cả các đơn vị, tổ chức và cá nhân.

5. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án?

Theo Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015) quy định chế độ sở hữu đất đai:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước uỷ quyền chủ sở hữu”.

Vì vậy, với tư cách là uỷ quyền chủ sở hữu, Nhà nước có trọn vẹn các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Tuy nhiên, trên thực tiễn Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất ở Việt Nam có tính chất đặc thù. Có quan điểm cho rằng:

“Nhà nước có quyền sở hữu đất đai, người sử dụng đất cũng có quyền sở hữu đất đai bằng việc Nhà nước ghi nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Việc thừa nhận này chính là Nhà nước đã thừa nhận cách thức sở hữu đất đai có điều kiện, nói cách khác đây gọi là cách thức sở hữu kép đối với đất đai”(1).

Tuy nhiên, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi sự khác nhau về cả nội dung và ý nghĩa, cụ thể:

– Quyền sở hữu đất đai là quyền nguyên thủy (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.

– Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, trọn vẹn còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, trọn vẹn. Bởi vì, người sử dụng đất không có trọn vẹn các quyền năng như Nhà nước với tư cách là uỷ quyền chủ sở hữu. Mặt khác, không phải chủ sử dụng đất nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất.

– Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là quyền phụ thuộc. Sự phụ thuộc này thể hiện là người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong phạm vi nhất định (về diện tích đất, thời gian sử dụng đất, mục đích sử dụng đất). Vì vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật.

Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án nên vẫn phải bảo đảm các nguyên tắc chung khi cưỡng chế thi hành án là:

+ Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế phải căn cứ vào nội dung bản án quyết định; tính chất mức độ, nghĩa vụ thi hành án, điều kiện của người phải thi hành án; đề nghị của đương sự và tình hình thực tiễn ở địa phương;

+ Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế sau khi đã hết thời gian tự nguyện thi hành án. Trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án- Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp bảo đảm, cưỡng chế thi hành án;

+ Chỉ kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án khi có căn cứ khẳng định tài sản đó thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người phải thi hành án và do họ đang quản lý sử dụng hoặc do người thứ ba giữ;

+ Chỉ kê biên tài sản tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án và các chi phí cần thiết khác; tuy nhiên, nguyên tắc này cũng có ngoại lệ được xem xét và cân nhắc khi người phải thi hành án chỉ có tài sản duy nhất lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải thi hành án và tài sản đó không thể phân chia được hoặc khi phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản đó;

+ Không được kê biên những tài sản mà pháp luật quy định không được kê biên;

+ Không tổ chức cưỡng chế trong các thời gian: Từ 22 giờ đến 06 giờ sáng hôm sau; trong thời gian 15 ngày trước và sau Tết Nguyên đán; các ngày nghỉ, ngày lễ theo hướng dẫn của pháp luật; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách – khi họ là người phải thi hành án. Do tính chất pháp lý đặc thù của quyền sử dụng đất như đã được đề cập phân tích ở trên, bên cạnh nguyên tắc chung, thì khi kê biên bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc đặc thù sau:

+ Chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng không có quyết định thu hồi thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó;

+ Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu người phải thi hành án có tài sản gắn liền tài sản trên đất thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất;

+ Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó.

6. Giới thiệu dịch vụ công ty luật LVN Group

Đến với LVN Group chúng tôi, Quý khách hàng sẽ được gửi tới những dịch vụ tư vấn tốt nhất với đội ngũ Luật sư dày dặn kinh nghiệm cùng với chuyên viên pháp lý luôn có mặt trên 63 tỉnh/thành phố và đang thực hiện dịch vụ tư vấn hỗ trợ pháp lý.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Công ty Luật LVN Group liên quan đến nội dung “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”.  Còn bất cứ câu hỏi gì quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua tổng đài tư vấn hoặc gửi thư về các thông tin dưới đây. Chúng tôi hy vọng nhận được nhiều ý kiến dống góp của quý khách hàng trên cả nước để chung tôi ngày một chuyên nghiệp hơn.

Hotline: 1900.0191

Zalo: 1900.0191

Gmail: info@lvngroup.vn

Website:  lvngroup.vn