Quyết định giao đất và quyết định cho thuê đất năm 2023

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là uỷ quyền chủ sở hữu, theo hướng dẫn của pháp luật đất đai, thì các cá nhân, tổ chức đủ điều kiện thì sẽ được Nhà nước giao đất. Hoạt động giao đất sẽ do đơn vị nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo trình tự, thủ tục nhất định và được thể hiện qua quyết định giao đất. Vậy quyết định giao đất và quyết định cho thuê đất được quy định thế nào? Mời bạn đọc theo dõi nội dung trình bày chi tiết sau đây của LVN Group.

Quyết định giao đất và quyết định cho thuê đất 

1. Giao đất là gì? Vai trò của hoạt động giao đất

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Từ đó có thể hiểu hoạt động giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính, hay cụ thể hơn là quyết định giao đất cho đối tượng có thể là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất.

Với mục đích là đảm bảo cho tài nguyên đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, mang lại hiệu quả cao, chính sách giao đất đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tối đa tiềm năng đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình và không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Hoạt động giao đất cùng hoạt động cho thuê đất là phương thức nhằm thực hiện quyền uỷ quyền chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước. Đây là phương thức nhằm phân phối đất đai tới người có nhu cầu sử dụng đất. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là uỷ quyền chủ sở hữu, nhưng trên thực tiễn Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất. Vì vậy, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng muốn tiếp cận được đất đai phải thông qua một trong những phương thức cơ bản là được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Hoạt động giao đất giúp hiện thực hóa quyền quản lý đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung quản lý Nhà nước về đất đai khi giao đất không đúng thẩm quyền hoặc thu hồi đất để giao cho người khác mà không có quyết định thu hồi đất.

Giao đất có ý nghĩa cần thiết trong việc điều chỉnh và phân bố lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai.

Công tác giao đất còn góp phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Thị trường bất động sản ở Việt Nam có hai yếu tố đó chính là quyền sử dụng đất và các công trình đã xây dựng trên đất đó. Việc giao đất, cho thuê đất đã điều tiết và bình ổn các quan hệ pháp luật đất đai cũng như quyền sử dụng đất, từ đó góp phần tạo nên yếu tố chính quyền sử dụng đất- một hàng hóa đặc biệt của thị trường bất động sản.

2. Căn cứ để giao đất

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất được thực hiện dựa trên các căn cứ:

“Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Vì vậy, việc giao đất căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất. Nhà nước quyết định giao đất còn căn cứ vào việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất. Mục đích của việc xin giao đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rất là cần thiết, vì nó sẽ quyết đến việc sử dụng đất có đạt được hiệu quả, mang lại lợi ích kinh tế, xã hội được không. Việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất là một yêu cầu bắt buộc của pháp luật đất đai đối với việc giao đất, điều này bảo đảm cho việc phân phối đất đai đúng đối tượng có nhu cầu và có khả năng, điều kiện sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả, đồng thời ngăn chặn tình trạng giao đất tùy tiện.

3. Mẫu quyết định giao đất và soạn thảo quyết định

Mẫu quyết định giao đất được quy định là Mẫu số 02. Quyết định giao đất trong Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Mẫu quyết định như sau:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—————

ỦY BAN NHÂN DÂN …
——-

Số: ….  …

, ngày….. tháng …..năm …

QUYẾT ĐỊNH

(Về việc giao đất …)

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày… tháng …năm …;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Căn cứ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của … được phê duyệt tại Quyết định số ….. của Ủy ban nhân dân ……;

Xét đề nghị của Sở (Phòng) Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số … ngày…tháng…năm….. ,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1: Giao cho … (ghi tên và địa chỉ của người được giao đất) m² đất tại xã/phường/thị trấn …, huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh…, tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương … để sử dụng vào mục đích ….

Thời hạn sử dụng đất là … , kể từ ngày… tháng … năm … ⁽¹⁾

Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo tờ trích lục bản đồ địa chính (hoặc tờ trích đo địa chính) số …, tỷ lệ … do … lập ngày … tháng … năm … và đã được …. thẩm định.

Hình thức giao đất ⁽²⁾ :……

Giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp ….…(đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất).⁽³⁾

Những hạn chế về quyền của người sử dụng đất (nếu có): ……

Điều 2: Giao ….tổ chức thực hiện các công việc sau đây:

1. Thông báo cho người được giao đất nộp tiền sử dụng đất, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật;

2. Xác định cụ thể mốc giới và giao đất trên thực địa;

3. Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định;

4. Chỉnh lý hồ sơ địa chính.

Điều 3: Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký.

Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân …… và người được giao đất có tên tại Điều 1 chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.

Văn phòng Ủy ban nhân dân…. chịu trách nhiệm đưa Quyết định này lên Cổng thông tin điện tử của …/.

Nơi nhận:

4. Chủ thể tham gia vào hoạt động giao đất

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn được Nhà nước giao đất phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể đó chính là có năng lực pháp luật đất đai, có năng lực hành vi đất đai và trực tiếp tham gia quan hệ giao đất, cho thuê đất, tức họ phải làm đơn xin giao đất gửi tới đơn vị Nhà nước có thẩm quyền giao đất và trở thành đối tượng được Nhà nước giao đất và đáp ứng các điều kiện khác theo hướng dẫn của pháp luật.

Hiện nay, đối tượng được Nhà nước giao đất chia thành hai nhóm đó chính là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Chủ thể được giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 và chủ thể được giao đất mà có thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013.

Thẩm quyền giao đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện, và của Ủy ban nhân dân cấp xã được quy định tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013.

5. Trình tự, thủ tục giao đất

Tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định đơn vị tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất:

(i) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp 46 nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật đối với Đất đai;

(ii) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận trả kết quả.

Thành phần, số lượng hồ sơ: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

– Đơn xin giao đất

– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi tới trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của tổ chức, người xin giao đất, thuê đất).

– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Quyết định giao đất (đối với trường hợp giao đất). Giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được giao đất.

Vì vậy, so với Luật đất đai 2003, thủ tục hành chính trong hoạt động giao đất, cho thuê đất không còn chia theo từng trường hợp để giải quyết như Luật đất đai 2003 mà căn cứ vào hồ sơ đơn vị quản lý đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ để xem xét cho phép giao đất, cho thuê đất. Hoạt động tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo hướng dẫn của việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính không quá 03 ngày công tác kể từ ngày có kết quả giải quyết. Và Luật đất đai năm 2013 cũng giảm số lượng hồ sơ phải nộp, đơn giản hóa thành phần hồ sơ, bãi bỏ một số giấy tờ không cần thiết hoặc gây thêm phức tạp. Từ những thay đổi trên tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân tiết kiệm được chi phí do rút ngắn thời gian, chi phí đi lại để nộp hồ sơ, tạo môi trường thuận lợi để thu hút đầu tư.

Trong lĩnh vực pháp luật, thuê là một giao dịch phổ biến trong quan hệ dân sự. Theo từ điển luật học Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp biên soạn:

6. Cho thuê đất là gì?

“Thuê: một giao dịch mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời gian hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác với điều kiện được trả một số tiền”.

Trong lĩnh vực đất đai, Luật đất đai năm 2013 cũng ghi nhận vấn đề về thuê đất:

“Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Với các trường hợp cho thuê đất tại Luật đất đai năm 2013 và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Cho thuê đất được trình bày cụ thể tại Điều 56 Luật đất đai 2013

Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

“Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở công tác.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.”

7. Quyền của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 179  Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

“a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo hướng dẫn của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.”

Vì vậy, theo hướng dẫn nêu trên, khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, bạn chỉ được quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê đó.

Trên đây là những thông tin LVN Group muốn chia sẻ đến bạn đọc về quyết định giao đất và quyết định cho thuê đất . Trong quá trình nghiên cứu, nếu quý khách hàng có bất kỳ câu hỏi nào về nội dung trình bày hay cần hỗ trợ pháp lý vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và trả lời.