1. Anh N câu hỏi:
- Năm 1989 Tôi mua 1 lô đất hơn 1000 m2 có giấy mua bán phường xác nhận, đến tháng 5 năm 1993 tôi viết đơn xin làm nhà có UBND phường xác nhận về sự bức xúc nhà ở của gia đình tôi vì đông con và kính chuyển cấp trên xem xét. Và sau đó tôi cũng không tiếp tục liên hệ lên Phòng Xây Dựng mà tự ý làm nhà từ thời gian đó nhưng không bị phạt và ở ổn định cho tới nay. Năm 1994 tôi mới đóng thuế nhà.
- Đến nay tôi liên hệ để làm GCN nhà ở thì được biết là trường hợp nhà tôi sẽ phải nộp tiền sử dụng đất ở là 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức, còn ngoài hạn mức đất ở 300m2 (Quy định hạn mức tại các phường là 300m) tôi phải đóng 100% tiền sử dụng đất
- (ngoài giấy tờ mua bán có phường xác nhận và đơn xin làm nhà thì tôi không còn giấy tờ nào khác chứng minh thời gian tạo lập nhà trước 15/10/1993. lý do họ nói đơn xin làm nhà chưa đủ cơ sở vì có thể mình làm sau thì sao). Tôi rất băn khoăn về số tiền phải đóng cho nhà nước ngoài khả năng của gia đình tôi.
Kính nhờ các chuyên gia giúp đỡ tư vấn cho gia đình chúng tôi.
Xin chân thành cảm ơn!
2. Luật sư C trả lời:
Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời bạn như sau:
1. Theo các quy định của tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai và khoản 1, Điều 14 của Nghị định84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… thì trường hợp của gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ như sau:
– Khoản 4, Điều 50 LĐĐ quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Khoản 1, Điều 14, Nghị định 84: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được xử lý theo hướng dẫn sau:
a) Tại thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với đất thuộc vùng đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và không có quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời gian cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số198/2004/NĐ-CP.
Trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp.”.
Vì vậy, nếu diện tích đất còn lại của gia đình bạn (ngoài hạn mức) đã được sử dụng làm các công trình phục vụ đời sống thì cũng không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Nếu là đất ở Hà Nội mà thửa đất đó có ao vườn được hình thành trước ngày 18/12/1980 đồng thời ranh giới ao vườn và đất ở được xác định rõ thì toàn bộ thửa đất đó được công nhận là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất (Điều 14, Quyết định117/2009/QĐ-UBND). Bạn cần xem thêm các văn bản hướng dẫn cụ thể của địa phương nơi có đất để biết thêm chi tiết.
3. Giấy xác nhận của địa phương nêu trên cũng là một trong các loại giấy tờ chứng minh thời gian sử dụng đất.
Do vậy, bạn nếu UBND huyện ra thông báo yêu cầu gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp GCN thì bạn có thể khiếu nại đến Chủ tịch UBND huyện để được giải quyết.
3. Luật sư V trả lời:
Tôi đã gặp một số trường hợp như của bạn và xin có ý kiến như sau:
1/ Việc đơn vị chức năng xác định thời gian để tính tiền sử dụng đất cho bạn như vậy là không có gì sai cả, chủ yếu là do bạn không có giất tờ gì chứng minh thời gian tạo lập nhà trước ngày 15/10/1993 vì vậy đơn vị chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất của bạn là 50% là đúng luật.
2/ Tuy nhiên, do nhà bạn thực tiễn là xây dựng và sử dụng từ trước ngày 15/10/1993 thì bạn có thể làm theo cách sau:
– Bạn viết một tờ đơn xin xem xét miễn giảm tiền sử dụng đất gửi UBND quận huyện. Trong đó bạn có thể tường trình rõ quá trình tự xây dựng sử dụng căn nhà của bạn là trước thời gian 15/10/1993, kèm theo đơn xin xây dựng nhà của bạn từ thời gian đó và kèm theo một tờ giấy do bạn tự soạn về việc bạn xây dựng nhà từ trước ngày 15/10/1993 và sử dụng ổn định cho đến nay có xác nhận của những người sống trước hoặc cùng thời gian bạn xây dựng nhà tại tổ dân phố ấp của bạn.
– Sau khi tiếp nhận đơn của bạn UBND quận, huyện sẽ xem xét và có văn bản yêu cầu UBND phường xã xác đĩnh rõ thời gian xây dựng nhà của bạn.
– Nếu thuận lợi thì UBND phường xã sẽ căn cứ vào hướng dẫn của thông tư 06 của Bộ TNMT để lấy phiếu ý kiến khu dân cư và niêm yết trong 15 ngày về thời gian xây dựng của bạn.
Việc này rất cần việc bạn phải trực tiếp tác động với UBND phường xã, bạn có thể gặp trực tiếp cán bộ địa chính và lãnh đạo UBND phường xã để được tư vấn cụ thể.
chúc bạn may mắn!
4. Luật sư C trả lời:
Chào bạn!
Đó cũng là một kinh nghiệm thực tiễn, bạn nên cân nhắc cho tình huống của bạn.
Chúc bạn thành công.