Thế chấp đất nhưng không thế chấp nhà trên đất xử lý thế nào?

Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp. Trên thực tiễn, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trở nên phổ biến khi nhu cầu vay vốn trở nên cần thiết. Do đó, hướng xử lý tài sản thế chấp khi không đủ khả năng trả nợ đang dần được tìm kiếm nhiều hơn và đi kèm đó là câu hỏi về hậu quả cũng như các cách thức xử phạt khi xử lý tài sản thế chấp đó nếu như bên thế chấp không đủ khả năng trả nợ.

Sau đây, xin mời Quý bạn đọc cùng theo dõi nội dung trình bày Quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong BLDS 2015 để cùng trả lời các câu hỏi.

1. Quy định và hiệu lực của hợp đồng thế chấp

Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rằng thế chấp là một trong chín biện pháp đảm bảo theo Điều 292, bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp, bên cạnh những biện pháp cầm cố, ký quỹ,…

Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp có thể được giao kết dưới nhiều cách thức, miễn là các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng, có thể được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính ví dụ như những hợp đồng tín dụng. Mặt khác, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp còn phải tuân thủ các tiêu chuẩn về cách thức như công chứng, chứng thực như quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất (sổ đỏ); Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.

Theo Điều 319 Bộ Luật Dân sự 2015 thì hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời gian giao kết trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật quy định khác; và việc thế chấp tài sản sẽ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời gian đăng ký.

2.  Thế chấp đất nhưng không thế chấp nhà trên đất xử lý thế nào?

Có hai trường hợp thuộc loại tranh chấp này, trường hợp thứ nhất là người nhận thế chấp (ngân hàng) trên đất người sử dụng đất có cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, nhưng chấp nhận nhận thế chấp và trường hợp thứ hai là người nhận thế chấp do thiếu cẩn thận, không kiểm tra thực tiễn, nên không biết được trên đất người sử dụng đất có cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, quá trình khởi kiện tại Tòa án họ mới biết điều này.

Tuy vậy cả hai trường hợp trên đều dẫn tới sự việc là ngân hàng biết rõ bên thế chấp không có tài sản thế chấp nhưng vẫn chấp nhận khoản vay trong hợp đồng tín dụng được đảm bảo bằng tài sản của bên thứ ba.

Ngày 22/2/2012, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (gọi tắt là Nghị định 11).

Tại mục 4 Khoản 19 Điều 1 Nghị định 11 có quy định: “Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.”

Quan điểm này sau đó tiếp tục được khẳng định tại văn bản có giá trị pháp lý cao hơn là Bộ Luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ, tại khoản 2 điều 325 Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định: “2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Khoản 4 Điều 31 Luật đất đai 2013 quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo hướng dẫn sau đây:

4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo hướng dẫn tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.

Theo những thông tin được đưa ra thì ngân hàng chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất của bạn nhưng không nhận thế chấp tài sản trên đất là căn nhà (thuộc sở hữu của người khác) nên sẽ chỉ được xử lý quyền sử dụng đất khi bạn không trả được khoản vay.

3. Giải đáp có liên quan

3.1. Tài sản là gì?

Tài sản – với tư cách là khách thể của quan hệ sở hữu – đã được Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 xác định như sau:

“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”.

3.2. Phần mềm máy tính có phải là một dạng tài sản được không ?

Do sự phát triển của khoa học, công nghệ, khái niệm vật trong khoa học pháp lí cũng được mở rộng.

Ví dụ: Phần mềm trong máy tính hoặc chất thải nếu sử dụng làm nguyên liệu sẽ được coi là vật nhưng bình thường không được coi là vật.

3.3. Quyền tài sản là gì?

“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.

Trên đây là nội dung về Quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong BLDS 2015 mà LVN Group gửi tới đến bạn đọc. Trong quá trình nghiên cứu về vấn đề này, nếu có câu hỏi, vui lòng truy cập website https://lvngroup.vn/ để được tư vấn, hỗ trợ.