Thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu 2023

Nhà đất đồng sở hữu là cách gọi phổ biến của người dân. Dùng để chỉ nhà đất có nhiều người chung quyền sử dụng. Thông thường những nhà đất đồng sở hữu của nhiều người sẽ dễ xảy ra mâu thuẫn khi giao dịch nhà đất.

Vì thế sẽ có một số khác biệt trong việc làm thủ tục sang tên theo hướng dẫn của pháp luật. Để tránh xảy ra mâu thuẫn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

1. Quy định pháp luật về nhà đất đồng sở hữu

Theo Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai thì đồng sở hữu nhà đất được quy định như sau:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Thì phải ghi trọn vẹn tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận riêng. Trường hợp các chủ đồng sở hữu có yêu cầu. Thì cần cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người uỷ quyền.”

2. Quy định về thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu

Tại Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định rõ hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng nhà đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.

Vì vậy, khi sang tên nhà đất phải có sự đồng ý của tất cả người đồng sở hữu nhà đất.

Tuy nhiên có nhiều trường hợp, chỉ một số thành viên muốn chuyển nhượng sang tên nhà đất.

Vì vậy, quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có phương án giải quyết sau:

– Trường hợp nhóm người đồng sở hữu nhà đất. Nhưng quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên. 

Nếu mỗi thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền sử dụng đất đối với phần đất của mình. Theo quy định thì cần phải thực hiện thủ tục tách thửa, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người hữu đất theo hướng dẫn của Luật này.

– Trường hợp nhóm người đồng sở hữu đất không phân chia được theo phần. Cần ủy quyền cho người uỷ quyền để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Vì vậy, khi các thành viên khác không đồng ý sang tên thửa đất. Người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa. 

Sau đó chuyển nhượng riêng phần đất được tách. Tuy nhiên thửa đất phải đủ điều kiện tách thửa theo hướng dẫn của Uỷ ban Nhân dân UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

3. Các bước thực hiện thủ tục sang tên nhà đất đồng chủ sở hữu 

Bước 1: Làm hợp đồng chuyển nhượng

– Bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau để làm hợp đồng chuyển nhượng. Khi đạt được thỏa thuận chung. Cả hai bên tới VP công chứng tại địa phương có đất cần giao dịch. Để tiến hành công chứng.

– Các giấy tờ cần thiết để công chứng gồm:

• Với bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) cần: CMND/CCCD/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu (của tất cả những người đồng sở hữu).
• Với bên bán (Bên chuyển nhượng) cần: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND/CCCD/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu có), Giấy xác minh tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

Bước 2: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ đồng sở hữu

– Làm thủ tục sang tên sổ đỏ đồng sở hữu tại VP đăng ký đất đai nơi có đất cần giao dịch.

– Hồ sơ gồm có:

• Các giấy tờ nêu tại bước 1 mỗi loại giấy tờ sao y bản chính thành 2 bản
• 2 hợp đồng chuyển nhượng
• 2 tờ khai lệ phí trước bạ
• 2 tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• 1 đơn xin đăng ký biến động đất đai
• 2 giấy ủy quyền (nếu bạn ủy quyền cho người khác làm thủ tục sang tên)
• 2 sơ đồ vị trí nhà đất

Bước 3: Chờ kết quả

– Thời gian cần chờ là 15 ngày công tác đối với thủ tục sang tên  đỏ. Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo hướng dẫn.

4. Sang tên sổ đỏ đất đồng sở hữu cần lưu ý những gì

So với quyền sử dụng đất là tài sản riêng của cá nhân thì đất đồng sở hữu có một số điều khác biệt khi đứng tên và sang tên sổ đỏ.

Đất đồng sở hữu là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất.

Theo Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ phải ghi trọn vẹn tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 giấy chứng nhận.

Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người uỷ quyền.

Sang tên sổ đỏ đồng sở hữu

Quy định tại Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ rõ, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.

Vì vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.

Thực tế, có nhiều trường hợp, chỉ một số thành viên muốn chuyển nhượng, tặng cho. Vì thế, theo Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ phương án giải quyết như sau:

– Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo hướng dẫn, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hướng dẫn của Luật này.

– Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người uỷ quyền để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất..

Vì vậy, khi các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình). Sau đó chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo hướng dẫn của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.