Xử lý tài sản thế chấp đang cho thuê

Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến hiện nay và được quy định rất cụ thể trong Bộ luật dân sự cũng như các văn bản có liên quan. Các câu hỏi đang rất được quan tâm hiện nay là Xử lý tài sản thế chấp đang cho thuê được quy định thế nào? Có được thế chấp tài sản đang cho thuê được không? Mời quý bạn đọc cùng nghiên cứu nội dung Xử lý tài sản thế chấp đang cho thuê trong nội dung trình bày dưới đây.

1. Tài sản thế chấp là gì?

– Nếu thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp (TSTC), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Nếu thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc TSTC, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Nếu TSTC được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

2. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 303 Bộ luật dân sự, có các phương thức xử lý tài sản thế chấp như sau:

– Bán đấu giá tài sản thế chấp: Việc bán đấu giá tài sản thế chấp được thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

– Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản.

– Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm: Bên nhận bảo đảm được quyền nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm nếu có thỏa thuận khi xác lập giao dịch bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận như trên thì bên nhận bảo đảm chỉ được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ khi bên bảo đảm đồng ý bằng văn bản. Nếu giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm; nếu ngược lại, giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm.

– Phương thức khác.

3. Xử lý tài sản thế chấp đang cho thuê

3.1. Hợp đồng thế chấp được xác lập sau hợp đồng thuê

Theo Khoản 1 Điều 34 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định như sau: “Trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”. Khoản 2 Điều 34 Nghị định 21 quy định việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng.

Số phận của hợp đồng thế chấp trong mối quan hệ với giao dịch thuê tài sản cũng điều chỉnh bởi pháp luật chuyên ngành. Ví dụ, trường hợp tài sản thế chấp là nhà ở, căn cứ theo khoản 1 Điều 146 Luật Nhà ở 2014 quy định:“Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở”. Vì vậy, chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê có quyền thế chấp nhà ở đó, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc thế chấp này.

Khoản 2 Điều 146 Luật Nhà ở cũng quy định: “Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác”. Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở quy định bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp có một số hành vi vi phạm của bên thuê như không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận, không sử dụng nhà đúng mục đích, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê…

Vì vậy, trong trường hợp có căn cứ xử lý thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp. Khi đó, bên nhận thế chấp hoặc bên mua tài sản đó sẽ trở thành bên cho thuê (chủ sở hữu) mới, còn bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến khi hết thời hạn của hợp đồng thuê đã xác lập ban đầu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc bên thuê có hành vi vi phạm là căn cứ hợp pháp để bên thế chấp (bên cho thuê ban đầu) chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

3.2. Hợp đồng thế chấp được xác lập trước hợp đồng thuê

Khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự cho phép bên thế chấp: “Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”. Chẳng hạn, tài sản (như tòa nhà) được thế chấp cho ngân hàng và sau đó, bên thế chấp (là chủ sở hữu của tài sản) tiếp tục cho một bên thứ ba thuê tài sản thế chấp này.

Theo điều luật nêu trên, tài sản thế chấp có thể cho thuê, cho mượn, nhưng bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn và bên nhận thế chấp. Việc thông báo này là cần thiết vì bên thuê, bên mượn cần được biết việc bên nhận thế chấp đã xác lập quyền đối với tài sản thuê với tư cách là chủ nợ có bảo đảm và bên nhận thế chấp cũng cần biết được việc bên thế chấp đang khai thác tài sản thông qua việc cho thuê, cho mượn để có thể quản lý được tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Từ góc độ của bên nhận thế chấp, nghĩa vụ thông báo này cụ thể hóa quy định tại khoản 5 Điều 320 Bộ luật Dân sự; theo đó, bên thế chấp có nghĩa vụ: “Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp”. Nói cách khác, mục đích của việc thông báo là nhằm cho bên thuê, bên mượn và bên nhận thế chấp biết được thực trạng pháp lý của tài sản thế chấp.

Do Bộ luật Dân sự không nêu rõ khi nào thì phải thực hiện việc thông báo nêu trên, nên có thể hiểu là việc thông báo có thể diễn ra trước hoặc sau khi giao kết hợp đồng thuê, hợp đồng mượn. Tuy vậy, nhà làm luật lẽ ra nên quy định nghĩa vụ của bên thế chấp phải thông báo cho các bên trước thời gian xác lập hợp đồng thuê, hợp đồng mượn thì sẽ công bằng hơn cho bên thuê, bên mượn.

Thêm vào đó, Bộ luật Dân sự không chỉ rõ trong trường hợp không thông báo cho ngân hàng (là bên nhận thế chấp) về việc cho thuê, cho mượn thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn có hiệu lực được không? Nếu áp dụng khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự thì dễ thấy, việc thông báo không phải là một điều kiện về mặt cách thức để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng thuê, hợp đồng mượn.

Theo Khoản 3 Điều 34 Nghị định 21 quy định:“Trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để cho thuê, cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tại thời gian xử lý tài sản thế chấp. Quyền, nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên thuê, bên mượn được giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mượn tài sản, quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan”.

Theo đó, nếu hợp đồng thế chấp được xác lập và đăng ký trước khi hợp đồng thuê hay hợp đồng mượn có hiệu lực, nhưng bên thế chấp không thực hiện việc thông báo về việc cho thuê hay cho mượn cho bên nhận thế chấp, thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tại thời gian xử lý tài sản thế chấp, tức là bên thuê hay bên mượn sẽ không còn quyền thuê hay quyền mượn khi tài sản đó được ngân hàng xử lý.

Tóm lại, ngay cả khi hợp đồng thế chấp có hiệu lực trước hợp đồng thuê, hợp đồng mượn và đã được đăng ký hợp lệ thì khi xử lý tài sản thế chấp, ngân hàng vẫn có nghĩa vụ phải duy trì mối quan hệ cho thuê, cho mượn ban đầu giữa bên thế chấp và bên thuê, bên mượn tài sản, trừ khi ngân hàng đạt được thỏa thuận khác với bên thuê, bên mượn tài sản. Điều này thực sự không phải là điều mà các ngân hàng mong muốn và chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới quá trình xử lý tài sản thế chấp.

Trên đây là các nội dung về Xử lý tài sản thế chấp đang cho thuê. Nếu có câu hỏi hay cần tư vấn, hãy liên hệ với công ty luật LVN Group để chúng tôi có thể trả lời cho quý bạn đọc một cách nhanh chóng nhất.

Công ty Luật LVN - Địa chỉ: Số 16B Nguyễn Thái Học, Yết Kiêu, Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam