Chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn: Cần hiểu cho đúng

Mới đây, Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất về chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn thu hút được sự quan tâm của dư luận và nhiều ý kiến khác nhau trong xã hội. Vậy hiểu thế nào cho đúng về chính sách này cần phải được làm rõ? Cùng Luật LVN Group nghiên cứu nào.

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu đối với các loại nhà chung cư (bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ). Thời hạn sở hữu nhà sẽ xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế nhà chung cư được đơn vị Nhà nước thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng theo hướng dẫn pháp luật về xây dựng.

khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình, đơn vị có thẩm quyền phải xác định, ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Và thời hạn sở hữu cũng được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.

Theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP thì thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng.

Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan, nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình. Còn thời hạn sử dụng thực tiễn của công trình (tuổi thọ thực tiễn) là khoảng thời gian công trình được sử dụng thực tiễn, đảm bảo các yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng.

Bên cạnh đó, tại Điểm 2.3.1 QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD) cũng quy định tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ khác. Đến hạn sử dụng của công trình, chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư cần có thông báo và kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có biện pháp kéo dài thời hạn sử dụng hoặc có biện pháp xử lý theo hướng dẫn. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu công trình phải báo cáo đơn vị có thẩm quyền và dự kiến phương án xử lý (như gia cố để tiếp tục được sử dụng hoặc phải phá dỡ công trình…). theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD tiêu chí phân cấp công trình xây dựng theo quy mô, kết cấu được quy định rất rõ, như: Nhà chung cư cao trên 50 tầng (công trình cấp đặc biệt) và nhà chung cư từ 25÷50 tầng (công trình cấp I) sẽ có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Đối với nhà chung cư có từ 08÷24 tầng (công trình cấp II) thì niên hạn sử dụng chỉ từ 50-100 năm; nhà chung cư có từ 2÷7 tầng (công trình cấp III) chỉ có niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm mà thôi,…

Vì vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư phụ thuộc vào quy định phân cấp công trình xây dựng. Bộ Xây dựng khẳng định, với đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn nhất định nào đó như nhiều thông tin hiểu chưa đúng đang lan truyền, khiến người dân lo lắng (chỉ 50 năm hay 70 năm,..). Khi hết hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế thì Nhà nước thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Vậy, lúc này thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể lên đến 80 năm, 90 năm, 100 năm… tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Với văn hóa, tập cửa hàng của nhiều người dân từ trước đến nay khi mua nhà chung cư là muốn sở hữu tài sản lâu dài, nhưng chưa bao giờ nghĩ đến “lâu dài” là bao lâu, bao nhiêu năm? Chỉ định tính mà không có sự định lượng rõ ràng về thời gian. Chính vì vậy, với đề xuất như dự thảo, nhiều người dân sẽ quen dần với khái niệm nhà sử dụng có thời hạn và biết được thời gian sở hữu nhà chung cư.

Về vấn đề chuyển tiếp, nhiều người dân lo lắng, băn khoăn nếu đề xuất trên được thông qua thì những nhà chung cư đang tồn tại, đã hoàn thành xây dựng hoặc đã được cấp phép xây dựng thì có bị điều chỉnh thành có thời hạn bởi Luật này không? Đại diện Bộ Xây dựng cũng khẳng định, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã quy định rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở sau ngày Luật này được thông qua và có hiệu lực thi hành.

Còn đối với các nhà chung cư đã được xây dựng, ổn định ở lâu dài, đã cấp “sổ hồng”, đã cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn theo các quy định trước đây, tức là được sở hữu nhà chung cư không có thời hạn nên người dân yên tâm, pháp luật sẽ không làm xáo trộn cuộc sống.

Theo Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã đưa ra các trường hợp, tình huống xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn sở hữu.

Trước khi hết thời hạn sở hữu theo thời hạn sử dụng công trình nhà chung cư (được ghi trong hồ sơ thiết kế, hợp đồng mua bán) đơn vị Nhà nước sẽ tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Nếu nhà chung cư vẫn còn đủ điều kiện đảm bảo an toàn, tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của đơn vị, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị đơn vị cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Nếu nhà chung cư không đảm bảo an toàn, buộc phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của Nhà nước thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Tại thời gian này, sẽ có 02 tình huống có thể xảy ra:

Nếu khu vực này vẫn được quy hoạch phê duyệt tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng mới lại theo hướng dẫn về cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũng được quy định tại Luật này. Người dân được ưu tiên tái định cư tại chỗ, cùng góp tiền để xây dựng lại nhà chung cư mới, vẫn bảo đảm quyền sử dụng đất của mình. Đồng thời được tham gia trực tiếp vào quá trình đầu tư xây dựng mới lại chung cư như thỏa thuận lựa chọn doanh nghiệp…

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vị trí không còn bố trí xây dựng nhà chung cư nữa mà Nhà nước thực hiện các mục đích phúc lợi xã hội, công trình công cộng khác thì chủ sở hữu sẽ được bồi thường về đất và bố trí tái định cư ở một vị trí khác theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai. Tức là, quyền lợi của người dân vẫn được Nhà nước đảm bảo.

Đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống. Theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Chính sách đề xuất sẽ đảm bảo an toàn, tính mạng của người dân. Phù hợp với Hiến pháp và không có sự xung đột với pháp luật về dân sự khi đảm bảo quyền và lợi ích được sống an toàn, đảm bảo chỗ ở hợp pháp của công dân.

Xây dựng nhà chung cư là xu hướng phát triển, quỹ đất trung tâm các đô thị ngày càng hạn hẹp. Bên cạnh đó, không phải người dân nào cũng có đủ nguồn lực kinh tế, tài chính để sở hữu đất thổ cư. Chính vì vậy đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn không hạn chế nhu cầu phát triển nhà ở trong tương lai.

Trên đây là những thông tin về Chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn: Cần hiểu cho đúng mà Luật LVN Group nghiên cứu được, hi vọng những thông tin trên đây sẽ là nguồn kiến thức hữu ích với các bạn. Trong quá trình nghiên cứu nếu có gặp câu hỏi về các nội dung liên quan vui lòng liên hệ qua website hoặc hotline công ty Luật LVN Group để được chúng tôi hỗ trợ !!