1. Xác định chi phí bảo trì
Điều 35 Nđ 06/2021 quy định chi phí bảo trì công trình xây dựng là toàn bộ chi phí cần thiết được xác định theo yêu cầu các công việc cần phải thực hiện phù hợp với quy trình bảo trì và kế hoạch bảo trì công trình xây dựng được phê duyệt. Chi phí bảo trì có thể gồm một, một số hoặc toàn bộ các nội dung chi phí trong thực hiện bảo trì công trình xây dựng theo yêu cầu của quy trình bảo trì công trình xây dựng được phê duyệt.
Chi phí bảo trì công trình xây dựng bao gồm: Chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm, chi phí sửa chữa công trình (định kỳ và đột xuất), chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình xây dựng, chi phí khác.
Chi phí thực hiện bảo trì định kỳ hàng năm
Chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm gồm chi phí: Lập kế hoạch và dự toán bảo trì công trình xây dựng hàng năm; chi phí kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ; chi phí bảo dưỡng theo kế hoạch bảo trì hàng năm của công trình; chi phí xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu về bảo trì công trình xây dựng; chi phí lập và quản lý hồ sơ bảo trì công trình xây dựng.
Khoản 1 Điều 3 Thông tư 14/2021/TT-BXD quy định cách xác định chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết bị công trình; trong đó:
- Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị công trình xác định căn cứ giá trị quyết toán của công trình và điều chỉnh về mặt bằng giá tại thời gian lập kế hoạch bảo trì. Trường hợp không có giá trị quyết toán của công trình thì chi phí xây dựng và chi phí thiết bị xác định theo suất vốn đầu tư của công trình tương ứng do đơn vị có thẩm quyền công bố.
- Định mức tỷ lệ phần trăm (%) chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm xác định theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.
- Căn cứ loại, cấp công trình, quy trình bảo trì công trình, điều kiện quản lý khai thác cụ thể của công trình, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình lập kế hoạch bảo trì công trình và chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm của công trình.
- Chi phí này không được vượt quá chi phí xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.
Chi phí sửa chữa công trình
Chi phí sửa chữa công trình (định kỳ và đột xuất) gồm chi phí sửa chữa phần xây dựng công trình và chi phí sửa chữa phần thiết bị công trình theo quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt, và trường hợp cần bổ sung, thay thế hạng mục, thiết bị công trình để việc khai thác sử dụng công trình đúng công năng và đảm bảo an toàn;
Chi phí sửa chữa công trình được xác định bằng dự toán. Dự toán chi phí sửa chữa công trình gồm chi phí sửa chữa phần xây dựng công trình, chi phí sửa chữa phần thiết bị công trình và một số chi phí khác có liên quan (nếu có).
Trường hợp sửa chữa công trình có chi phí thực hiện từ 500 triệu đồng trở lên thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định theo hướng dẫn tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng của Bộ Xây dựng.
Trường hợp sửa chữa công trình có chi phí thực hiện dưới 500 triệu đồng thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định như sau:
- Chi phí sửa chữa được xác định trên cơ sở khối lượng và đơn giá sửa chữa công trình.
- Đơn giá sửa chữa công trình được xác định từ định mức dự toán sửa chữa và giá các yếu tố chi phí hoặc được xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công trình đã thực hiện.
Trường hợp trong năm kế hoạch có chi phí sửa chữa đột xuất công trình thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định như sau:
- Đối với sửa chữa công trình có chi phí thực hiện từ 500 triệu đồng trở lên thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều này.
- Đối với sửa chữa công trình có chi phí thực hiện dưới 500 triệu đồng thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định theo hướng dẫn tại khoản 4 Điều này.
Chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình xây dựng
Chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình xây dựng gồm các chi phí:
- Lập, thẩm tra (trường hợp không có quy trình bảo trì) hoặc điều chỉnh quy trình bảo trì công trình xây dựng; kiểm định chất lượng công trình phục vụ công tác bảo trì (nếu có);
- Quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì (nếu có);
- Kiểm tra công trình đột xuất theo yêu cầu (nếu có);
- Đánh giá định kỳ về an toàn của công trình trong quá trình vận hành và sử dụng (nếu có);
- Khảo sát phục vụ thiết kế sửa chữa;
- Lập, thẩm tra thiết kế sửa chữa và dự toán chi phí bảo trì công trình; lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu;
- Giám sát thi công sửa chữa công trình xây dựng, giám sát sửa chữa phần thiết bị công trình;
- Thực hiện các công việc tư vấn khác;
Chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình xây dựng xác định như sau:
- Đối với các công việc tư vấn đã được Bộ Xây dựng quy định tại Thông tư ban hành định mức xây dựng thì chi phí thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư 14/2021/TT-BXD
- Đối với các công việc tư vấn như: quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì; khảo sát phục vụ thiết kế sửa chữa, thí nghiệm phục vụ công tác tư vấn bảo trì công trình và một số công việc tư vấn khác đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng thì thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư 14/2021/TT-BXD.
- Đối với các công việc tư vấn như: lập, thẩm tra quy trình bảo trì công trình (trường hợp không có quy trình bảo trì) hoặc điều chỉnh quy trình bảo trì công trình xây dựng; kiểm định chất lượng công trình phục vụ công tác bảo trì; kiểm tra công trình đột xuất theo yêu cầu; đánh giá định kỳ về an toàn của công trình trong quá trình vận hành, sử dụng và các công việc tư vấn áp dụng định mức đã được quy định nhưng không phù hợp thì xác định bằng lập dự toán.
- Trường hợp sửa chữa công trình có chi phí thực hiện từ 500 triệu đồng trở lên yêu cầu lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc dự án đầu tư sửa chữa công trình thì chi phí tư vấn phục vụ sửa chữa xác định trong tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng công trình.
Chi phí khác
Điểm d khoản 3 Điều 35 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP chi phí khác gồm các chi phí cần thiết khác để thực hiện quá trình bảo trì công trình xây dựng như: kiểm toán, thẩm tra phê duyệt quyết toán; bảo hiểm công trình; phí thẩm định và các chi phí liên quan khác
Chi phí khác được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) hoặc lập dự toán theo hướng dẫn của đơn vị có thẩm quyền.
2. Cơ chế quản lý phí bảo trì nhà chung cư
Nguyên tắc quản lý
Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo hướng dẫn của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo hướng dẫn của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo hướng dẫn của pháp luật.
Chủ thể quản lý phí bảo trì
Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Đối với nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện như sau:
- Ban quản trị nhà chung cư lập một tài khoản tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;
- Trong thời hạn 07 ngày công tác, kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo hướng dẫn tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo hướng dẫn tại Điểm a Khoản này để quản lý, sử dụng theo hướng dẫn của pháp luật;
- Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể do một thành viên hoặc nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản; chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là đồng chủ tài khoản, gồm 01 thành viên Ban quản trị là uỷ quyền chủ sở hữu khu căn hộ và 01 thành viên Ban quản trị là uỷ quyền chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại.
- Kỳ hạn gửi tiền và tên người đứng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại Khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.
Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện như sau:
- Ban quản trị nhà chung cư lập một tài khoản tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;
- Kỳ hạn tiền gửi và chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại Điểm a Khoản này được xác định như đối với trường hợp nhà chung cư có mục đích để ở quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều này;
- Chủ sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm tự quản lý kinh phí được để lại theo hướng dẫn tại Điểm b Khoản 4 Điều này để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này;
- Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư quy định tại Khoản này được thực hiện theo hướng dẫn tại Khoản 4 Điều này.
Việc bàn giao, quản lý kinh phí bảo trì đối với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này được quy định như sau:
- Trong thời hạn 07 ngày công tác, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích căn hộ không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo hướng dẫn tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị đã lập theo hướng dẫn tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, sử dụng theo hướng dẫn;
- Đối với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo tỷ lệ đã thống nhất với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ quy định tại Khoản 5 Điều 108 của Luật Nhà ở hoặc đã thống nhất trong hội nghị nhà chung cư (nếu chưa thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ) sang tài khoản do Ban quản trị lập quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà; đối với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư được tự quản lý và sử dụng theo hướng dẫn tại Điểm c Khoản 3 Điều này.
Trường hợp thành lập cụm nhà chung cư thì căn cứ vào mục đích sử dụng của từng tòa nhà, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải lập các tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì cho từng tòa nhà theo hướng dẫn tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều này.
Bên bàn giao và bên nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư quy định tại Điều này có trách nhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí này trước khi tiến hành việc bàn giao kinh phí. Tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bao gồm:
- Biên bản xác định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo hướng dẫn của Luật Nhà ở;
- Biên bản xác định tổng số kinh phí bảo trì đã thu theo hướng dẫn của pháp luật về nhà ở, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuê mua và số tiền chủ đầu tư phải nộp theo hướng dẫn; tên, số tài khoản, nơi mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang quản lý;
- Bảng kê các công việc bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư đã thực hiện kèm theo hóa đơn, chứng từ chứng minh số tiền bảo trì đã thanh toán cho đơn vị bảo trì và số liệu kinh phí bảo trì còn lại sau khi trừ số kinh phí mà chủ đầu tư đã thực hiện các công việc bảo trì (nếu có).
- Đối với các công việc bảo trì thuộc nội dung phải bảo hành và còn trong thời hạn bảo hành nhà ở theo hướng dẫn của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư không được khấu trừ vào tiền bảo trì phải chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không trọn vẹn, không đúng hạn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo hướng dẫn tại Điều này thì Ban quản trị nhà chung cư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế
Chủ đầu tư có trách nhiệm thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo hướng dẫn của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này để bàn giao cho Ban quản trị thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí này.
Nghĩa vụ của chủ thể quản lý và sử dụng phí bảo trì
Điều 36 Nghị định 30/2021/ NĐ-CP quy định nghĩa vụ của các chủ thể quản lý và sử udngj phí bảo trì như sau:
- khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư theo hướng dẫn, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.
- Mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư, chủ đầu tư phải lập một tài khoản theo hướng dẫn tại khoản này để quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư của dự án đó; sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.
- Khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở gồm số tài khoản, tên tài khoản, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền
- Đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời gian bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo hướng dẫn của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập.
- Trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo hướng dẫn thì chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo hướng dẫn tại Điều 37 của Nghị định này; ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo hướng dẫn của pháp luật.
- Chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều này để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
- Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo hướng dẫn thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo hướng dẫn của pháp luật về xây dựng.
- Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này.
- Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
- Sau khi bàn giao trọn vẹn kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo hướng dẫn của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.
3. Quyền khiếu nại, khởi kiện của cư dân khi có dấu hiệu vi phạm trong sử dụng phí bảo trì
Quyền khiếu nại
Căn cứ Khoản 1 Điều 2 Luật Khiếu nại 2011 (LKN 2011), công dân, đơn vị, tổ chức có quyền đề nghị đơn vị, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại hành vi hành chính của đơn vị hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong đơn vị hành chính nhà nước. Do đó, khi phát hiện dấu hiệu vi phạm trong sử dụng phí bảo trì, cư dân có thể thực hiện quyền khiếu nại của mình và có các quyền theo hướng dẫn tại Điều 13 LKN 2011.
Theo quy định tại Điều 36 Luật Khiếu nại 2011 thì:
- Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nạithuộc thẩm quyền giải quyết của mình và không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 11 của Luật này, người giải quyết khiếu nại lần hai phải thụ lý giải quyết và thông báo bằng văn bản cho người khiếu nại, đơn vị, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền đã chuyển khiếu nại đến và đơn vị thanh tra nhà nước cùng cấp biết; trường hợp không thụ lý giải quyết thì phải nêu rõ lý do.
- Đối với vụ việc khiếu nại phức tạp, nếu thấy cần thiết, người giải quyết khiếu nại lần hai thành lập Hội đồng tư vấn để cân nhắc ý kiến giải quyết khiếu nại.
Điều 37 Luật Khiếu nại 2011 quy định thời hạn giải quyết khiếu nại như sau:
- Thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý.
- Ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 70 ngày, kể từ ngày thụ lý.
Quyền Khởi kiện
Căn cứ điểm h Điều 10 Luật Nhà ở 2014 thì cá nhân, tổ chức có quyền khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở trong đó có hành vi quản lý và sử dụng phí bảo trì nhà chung cư.