Nhà ở xã hội thường có giá thấp hơn so với các loại nhà ở khác, chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội là phương án giúp người dân sớm có nhà nhưng phải đáp ứng những điều kiện và phải có giấy tờ chứng minh. Nhà ở xã hội khác biệt với nhà ở thương mại. Để có thể trả lời được vấn đề khác biệt trên, bạn đọc hãy theo dõi nội dung trình bày dưới đây của LVN Group !.
Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại
1. Nhà ở xã hội là gì?
Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo hướng dẫn của Luật Nhà ở.”
Theo đó, mặc dù là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước nhưng phải đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích theo từng loại nhà cụ thể:
Loại 1: Nhà chung cư
Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Dự án đầu tư xây dựng được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do đơn vị có thẩm quyền ban hành. Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được đơn vị có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Loại 2: Nhà ở liền kề thấp tầng
Trường hợp là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhà ở thương mại là gì?
– Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò cần thiết. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần đảm bảo nhu cầu ở của con người mà còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại.
Nhà ở có vai trò đặc biệt cần thiết đối với mỗi cá nhân trong xã hội, quyền có nhà để ở được xem là một trong những quyền cơ bản của mỗi công dân. Điều 22 Hiến pháp 2013 có ghi nhận như sau: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Tại Điều 4 Luật nhà ở năm 2014, cũng có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các cách thức khác theo hướng dẫn của pháp luật”.
– Theo khoản 1 điều 3 Luật nhà ở năm 2014 thì “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cả nhân” Theo đó, nhà ở phải đáp ứng các nhu cầu tối thiểu như phòng ngủ, nhà bếp, nhà vệ sinh,… Phải đáp ứng các quy chuẩn về mặt kỹ thuật, nhằm đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khoẻ cho người sử dụng như: phòng chống nước, hơi ẩm và các chất độc hại; bảo vệ khỏi ngã, xô và va đập; an toàn sử dụng kính; chiếu sáng; thông gió; chống ồn; đáp ứng khả năng chịu lực của nhà ở và công trình công cộng; hệ thống thiết bị điện, thang máy; phòng chống cháy nổ; hệ thống cấp thoát nước..
– Tóm lại, nhà ở là công trình xây dựng gắn liền với đất, được tạo lập từ quá trình lao động của con người, có không gian làm nơi cư trú, sinh sống cho các cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở là loại tài sản bất động sản có giá trị lớn, nhà ở có thể được phân thành nhiều loại trong đó có nhà ở thương mại.
– Khái niệm nhà ở thương mại: Thực hiện các chính sách và mục tiêu phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng mới nhà ở, bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của từng đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế xã hội của đất nước. Từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc. Việc đầu tư tạo lập các công trình nhà ở thương mại đã thể hiện được các chủ trường đó.
Theo khoản 4 Luật nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Nhà ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường. Không giống với các loại nhà ở khác, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích lợi nhuận. Tìm kiếm lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại, nếu không xuất phát từ mục tiêu đó nhà ở được tạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ được gọi với một tên khác. Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà ở ngày càng cao của nhân dân.
– Đây là biện pháp cần thiết nhằm xóa bỏ bao cấp về nhà ở, thực hiện xã hội hóa nhà ở. Tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước có đăng ký kinh doanh nhà ở hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại, các tổ chức và cá nhân trên phải thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án, bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê, số lượng nhà ở còn lại, giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở Đồng thời, phải làm thủ tục để đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua.
– Nhà ở thương mại hình thành do chủ đầu tư bỏ vốn ra tạo lập nhưng họ không ở mà bán, cho thuê, cho thuê mua để kiếm lời. Với cách hiểu như vậy, Luật Nhà ở năm 2104 giải thích: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bản, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường” (khoản 4 Điều 3).
Bên cạnh các đặc điểm chung của nhà ở, nhà ở thương mại còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:
– Một là, về cách thức tạo lập. Nhà ở thương mại được hình thành chủ yếu do chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại (chủ thể kinh doanh nhà ở thương mại) là người có giấy phép kinh doanh nhà ở thương mại bỏ vốn đầu tư thông qua cách thức xây dựng hoặc mua lại, thuê lại, thuê mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân.
– Hai là, về mục đích. Nhà ở thương mại là đối tượng của hoạt động kinh doanh nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu nhà ở thương mại không sử dụng vào mục đích để ở mà bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu để thu lợi nhuận.
– Ba là, giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại được xác lập giữa chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại hoặc chủ sở hữu nhà ở thương mại với tổ chức, cá nhân có nhu cầu dựa trên cơ sở giá cả hình thành bởi cơ chế thị trường. Điều này có nghĩa là việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại dựa trên các quy luật cơ bản của kinh tế thị trường bao gồm quy luật giá trị, quy luật “cung – cầu” v.v. Người mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại dường như không được hưởng bất kỳ sự ưu đãi, miễn giảm nào về giá cả khi tham gia giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại (trừ mua bán nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp)…
– Bốn là, đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại là bất cứ tổ chức, cá nhân nào có đủ năng lực tài chính, đáp ứng các yêu cầu của chủ sở hữu nhà ở thương mại cũng như điều kiện về giá cả do cơ chế thị trường xác định v.v.v…
3. Phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại
Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại là những loại nhà phục vụ cho nhu cầu, đối tượng sử dụng khác nhau. Để phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, cần xét trên các tiêu chí sau đây:
Khái niệm
– Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo hướng dẫn của Luật Nhà ở 2014.
– Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Đối tượng hưởng, thuê mua
– Nhà ở xã hội: Các đối tượng nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, bao gồm:
+ Người có công với cách mạng theo hướng dẫn của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
+ Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.
+ Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
+ Người lao động đang công tác tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.
+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong đơn vị, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo hướng dẫn của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo hướng dẫn tại khoản 5 Điều 81 Luật Nhà ở 2014.
+ Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.
+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo hướng dẫn của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
– Nhà ở thương mại: Tất cả công dân đều có thể mua nhà ở thương mại kể cả người nước ngoài. Tuy nhiên, với đối tượng mua nhà là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì cần phải đáp ứng các quy định trong Điều 160 Luật Nhà ở 2014.
Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở
– Nhà ở xã hội: Theo Điều 55 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội chia thành 2 loại: chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Theo đó:
+ Nhà ở xã hội phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
+ Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
– Nhà ở thương mại: Theo Điều 24 Luật Nhà ở 2014:
+ Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
+ Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
+ Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Chính sách vay vốn, hỗ trợ
– Nhà ở xã hội: Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội năm 2021-2023 tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 4,8%/năm.
– Nhà ở thương mại: Người mua nhà ở thương mại không hạn chế các ngân hàng tài trợ, chỉ cần đáp ứng được các điều kiện vay vốn.
Trên đây là một số thông tin chi tiết về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Hy vọng với những thông tin LVN Group đã gửi tới sẽ giúp bạn hiểu thêm về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn hỗ trợ pháp lý hoặc sử dụng các dịch vụ pháp lý khác từCông ty Luật LVN Group, hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng. LVN Group cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình gửi tới đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.
Gmail: info@lvngroup.vn
Website: lvngroup.vn